土木工程概論(姜晨光)第16章土木工程運營(編輯修改稿)
2025-02-10 20:25 本頁面
【文章內容簡介】 統(tǒng)集成平臺；等。 智能化建筑物業(yè)管理的要求是應用現(xiàn)代技術，將建筑智能化系統(tǒng)和計算物業(yè)管理系統(tǒng)集成一體的自動化監(jiān)控和綜合信息服務平臺上，實現(xiàn)具有集成性、交互性、動態(tài)性的智能化物業(yè)管理模式。它為小區(qū)的使用者提供與住戶提供了高效率和完善與多樣化的服務，以及低成本的管理費用。包括建立智能化安保系統(tǒng)、物業(yè)信息網絡系統(tǒng)（包括信息存儲、 Web信息發(fā)布、電子郵件、目錄服務、協(xié)同工作、等）。另外，為保證中心數(shù)據庫信息資源的安全與網絡中心的正常運行，小區(qū)物業(yè)管理中心應采取一些措施確保網絡安全，譬如可以采用設置的防火墻、身份認證、加密與數(shù)字簽名等方法來實現(xiàn)。除了能耗自動計量收費系統(tǒng)、安保系統(tǒng)和信息網絡系統(tǒng)外，現(xiàn)代化的小區(qū)物業(yè)管理還應該包括房產及維修管理、房屋設備管理、各類房屋的租賃、經營、銷售管理和公共設施與環(huán)境的管理等。所有的這些都可以通過小區(qū)的內部網絡來實現(xiàn)管理的辦公自動化。 土木工程交易與評估 土地問題 土地的供給分自然供給（地球提供給人類可利用的土地數(shù)量）和經濟供給（在自然供給范圍內，對土地進行開發(fā)、規(guī)劃和整治，滿足不同需求的土地供給）。 土地的自然特性包括土地位置的固定性（土地具有位置的固定性。地產交易，不是土地實體本身的空間移動，而是土地產權的轉移。土地位置的固定性決定了土地價格具有明顯的地域性特征）、土地質量的差異性（土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，這個差異導致土地地租的產生）、土地資源的不可再生性（土地是自然的產物，是不可再生資源）、土地效用的永續(xù)性（只要土地使用得當，土地的效用即利用價值會一直延續(xù)）。 土地的經濟特性包括土地經濟供給的稀缺性（土地經濟供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質量的差異性等有關）、土地產權的可壟斷性（土地的所有權和使用權都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權或使用權讓渡時，就必然要求實現(xiàn)其壟斷利益，在經濟上獲得收益）、土地利用的多方向性（一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產估價中需要確定土地的最佳用途）、土地效益的級差性（土地質量的差異性→ 不同區(qū)位土地的生產力不同 → 經濟效益上具有級差性）。 我國城市土地的所有權屬于國家。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。宅基地和自留地、自留山屬于農民集體所有。國有土地所有權不能進入房地產市場流轉。使用權可以轉讓。地價一般是土地使用權的價格。 土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓的最高年限是居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或者其他用地 50 年。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。凡未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。 土地使用權出租是指土地使用都作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地時，土地使用權不得出租。 土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他隨著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。 土地使用權有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期末獲批準的，由原土地登記機關注銷土地登記。土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當最遲于屆滿前 1年申請續(xù)期，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。 房地產及其特性 房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。我國《城市房地產管理法》規(guī)定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋的占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”同時，土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地產的價格，因此，在房地產評估中，通常評估房地產的整體價值。房地產具有位置固定性、供求區(qū)域性、長期使用性、大量投資性、保值與增值性、投資風險性、不易變現(xiàn)性、政策限制性。 房地產評估的原則 房地產評估的原則是最有效使用原則和合法原則。 土地及其建筑物可以有商業(yè)、工業(yè)、住宅等多種用途，不同用途帶來的收益也不一樣。評估房地產價值時，不能僅僅考慮房地產現(xiàn)時的用途和利用方式，而是結合預期原則考慮何種情況下房地產才能達到最佳使用及實現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價值。房地產的最佳效用必須在法律、法規(guī)允許的范圍內，必須受城市規(guī)劃的制約。 合法原則是指房地產評估應以評估對象的合法產權、合法使用和合法處分等為前提進行。在分析房地產的最有效使用時，必須根據城市規(guī)劃及
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