土木工程概論(姜晨光)第16章土木工程運營-文庫吧資料
2025-01-27 20:25本頁面
【正文】 原則 房地產評估的原則是最有效使用原則和合法原則。我國《城市房地產管理法》規(guī)定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋的占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”同時，土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地產的價格，因此，在房地產評估中，通常評估房地產的整體價值。土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當最遲于屆滿前 1年申請續(xù)期，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。地上建筑物、其他隨著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地時，土地使用權不得出租。土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。凡未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權出讓的最高年限是居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或者其他用地 50 年。地價一般是土地使用權的價格。國有土地所有權不能進入房地產市場流轉。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產估價中需要確定土地的最佳用途）、土地效益的級差性（土地質量的差異性→ 不同區(qū)位土地的生產力不同 → 經濟效益上具有級差性）。 土地的經濟特性包括土地經濟供給的稀缺性（土地經濟供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質量的差異性等有關）、土地產權的可壟斷性（土地的所有權和使用權都可以壟斷。地產交易，不是土地實體本身的空間移動，而是土地產權的轉移。 土木工程交易與評估 土地問題 土地的供給分自然供給（地球提供給人類可利用的土地數量）和經濟供給（在自然供給范圍內，對土地進行開發(fā)、規(guī)劃和整治，滿足不同需求的土地供給）。除了能耗自動計量收費系統(tǒng)、安保系統(tǒng)和信息網絡系統(tǒng)外，現代化的小區(qū)物業(yè)管理還應該包括房產及維修管理、房屋設備管理、各類房屋的租賃、經營、銷售管理和公共設施與環(huán)境的管理等。包括建立智能化安保系統(tǒng)、物業(yè)信息網絡系統(tǒng)（包括信息存儲、 Web信息發(fā)布、電子郵件、目錄服務、協(xié)同工作、等）。 智能化建筑物業(yè)管理的要求是應用現代技術，將建筑智能化系統(tǒng)和計算物業(yè)管理系統(tǒng)集成一體的自動化監(jiān)控和綜合信息服務平臺上，實現具有集成性、交互性、動態(tài)性的智能化物業(yè)管理模式。智能化建筑也稱之為 3A智能樓宇，其特點是通信自動化（ CA）、辦公自動化（ OA）、樓宇設備自動化（ BA）。智能建筑一詞，是于 1984年由美國首次提出來的，其后便得到了迅速發(fā)展，以美國和日本居多。智能建筑大多數都是辦公樓宇、商業(yè)樓宇、醫(yī)院、圖書館、博物館、展覽館、體育場等非住宅用地物業(yè)。搞好工業(yè)廠區(qū)物業(yè)管理的關鍵是制定嚴格的管理制度；強化房屋結構的安全管理，確保房屋結構完好和安全使用；強化環(huán)境管理；強化保衛(wèi)制度。主要特點是專業(yè)性強、維護保養(yǎng)費用高；清潔難度大、環(huán)保要求高；隱患多；安全保衛(wèi)制度工作難度大；常規(guī)服務（安保、保潔、綠化、等各種現場管理工作）標準高。而承購或承租的廠商則為小業(yè)主或租賃戶，通常稱其為業(yè)戶。自 20世紀 80年代改革開放以來，我國沿海 14個城市的陸續(xù)建立了經濟開發(fā)區(qū)，并相應組建了經濟開發(fā)公司。 商業(yè)樓宇物業(yè)管理的內容包括樓宇與設備、設施管理；環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理；安全保衛(wèi)管理；廣告管理；裝修管理；租賃管理及合同管理；等。 商業(yè)樓宇的物業(yè)管理 商業(yè)樓宇包括大型購物中心、大型綜合超市、大型倉儲式商場、大型百貨商場、便利店。規(guī)?；?、集約化使物業(yè)管理企業(yè)同時管理多幢寫字樓，形成規(guī)模，而承擔專業(yè)服務公司，同一專業(yè)服務公司可承擔多幢辦公樓的專業(yè)服務，規(guī)?；⒓s化管理模式提高管理品位和水準，大大降低了費用成本，受到用戶青睞，也為物業(yè)管理自身發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。在此前提下，將部分管理項目的專業(yè)服務分解發(fā)包給具有相應資質折專業(yè)服務公司 ，同一專業(yè)服務公司，如保安、維修保養(yǎng)、保潔綠化等。 規(guī)?；⒓s化管理模式是物業(yè)管理的發(fā)展方向。 小而全的管理模式一般由一個的物業(yè)管理企業(yè)對一幢辦公樓實施全面的物業(yè)管理，多為“麻雀雖小五臟俱全”，是目前較為普遍的做法。按國際慣例寫字樓可分為甲級寫字樓（是指具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑的自然狀況良好，建筑質量的達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力新建成的寫字樓相仿：有完善的物業(yè)管理服務，包括 24小時的維護、維修與保安服務）、乙級寫字樓（指具有良好的地理位，建筑物的自然狀況良好，建筑質量達有關建筑條例或規(guī)范要求；但建筑物的功能不是最進的，有自然磨損存在，收益能力低于新建成的同類建筑物）、丙級寫字樓（指物業(yè)的使用年限已較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但能滿足低收入的需求；因租金較低，尚可保持一個合理的出租率）。按建筑面積的大小，寫字樓可分為四種，即小型寫字樓（建筑面積 10000m3以下）、中型寫字樓（建筑面積 1
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