土木工程概論(姜晨光)第16章土木工程運(yùn)營(yíng)-資料下載頁
2025-01-23 20:25本頁面
【正文】 。運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，首先要求取凈收益，通過總收益減總費(fèi)用求得；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得待估房地產(chǎn)的價(jià)值。 收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等，不適用于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。 凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。 客觀總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。求取總收益時(shí)，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。 客觀總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出?？傎M(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用?？陀^總收益－客觀總費(fèi)用 =凈收益。 資本化率又稱為還原利率，它是決定評(píng)估價(jià)值的最關(guān)鍵的因素。資本化率越高，意味著投資風(fēng)險(xiǎn)越大，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值越低。求取資本化率的方法包括凈收益與售價(jià)比率法；安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（資本化率 =無風(fēng)險(xiǎn)利率（例如：國(guó)債利率） + 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率）；各種投資收益率排序插入法。資本化率分綜合資本化率（是將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評(píng)估所采用的資本化率。 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 市場(chǎng)法是房地產(chǎn)評(píng)估中最常用的基本方法之一，又稱買賣實(shí)例比較法、交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)比較法、市場(chǎng)資料比較法、現(xiàn)行市價(jià)法等。 市場(chǎng)法的基本含義是在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過對(duì)交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（與 05年不同）等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。房地產(chǎn)的狀況因素修正可以分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。 市場(chǎng)法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評(píng)估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場(chǎng)法應(yīng)用越有效。在下列情況下，市場(chǎng)法往往難以適用： （ 1）、沒發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)； （ 2）、某些類型少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等； （ 3）、很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等； （ 4）、風(fēng)景名勝區(qū)土地； （ 5）、圖書館、體育館、學(xué)校用地等。 市場(chǎng)法的操作步驟包括交易資料收集、可比交易案例確定、因素修正。 成本市價(jià)法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來估算對(duì)象的價(jià)值的方法。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本（參照物成交價(jià)格247。參照物現(xiàn)行合理成本）。 土木工程項(xiàng)目市場(chǎng)投資評(píng)估 在投資評(píng)估指標(biāo)的選取方面應(yīng)將有可能對(duì)市場(chǎng)投資評(píng)估構(gòu)成影響的因素盡可能的包括在模型之中。投資評(píng)估指標(biāo)選取主要考慮兩方面市場(chǎng)投資影響因素，即宏觀投資環(huán)境和行業(yè)投資環(huán)境。其中，宏觀投資環(huán)境細(xì)化為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平、通貨膨脹水平、利率水平、匯率水平等幾個(gè)方面；市場(chǎng)投資環(huán)境細(xì)化為市場(chǎng)發(fā)展水平、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品關(guān)聯(lián)度、產(chǎn)品供需關(guān)系等幾個(gè)方面。應(yīng)通過不斷細(xì)分的方法，把影響投資評(píng)級(jí)的幾個(gè)因素轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢远攘康木唧w經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，既考慮經(jīng)濟(jì)指標(biāo)選擇的合理性，又顧及影響因素的全面性。在投資評(píng)估分析工具方面，為提高報(bào)告的可信度，可采用最為廣泛的綜合評(píng)價(jià)法投資評(píng)估分析工具。由于指標(biāo)的選擇方面采用了層層細(xì)分的方法，因此在模型的構(gòu)建上，應(yīng)選取分級(jí)綜合評(píng)價(jià)模型，并采用層次分析法（ AHP）來確定各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的權(quán)重，讓數(shù)據(jù)本身說明問題，確保投資評(píng)估結(jié)論的客觀與可靠。投資評(píng)估體系指標(biāo)框架見圖 1631。 圖 1631 投資評(píng)估體系指標(biāo)框架 房地產(chǎn)交易 我國(guó)房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循平等自愿、誠實(shí)信用、公平公正和房屋所有權(quán)與其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)主體一致的原則。房地產(chǎn)交易管理應(yīng)遵循集中管理與分級(jí)管理相結(jié)合、依法保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利的原則。 我國(guó)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過法定程序，將其房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。主要包括買賣（含以房地產(chǎn)清償債務(wù)）；贈(zèng)與、繼承、劃撥；產(chǎn)權(quán)調(diào)換；以房地產(chǎn)合資合作、作價(jià)入股，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；因收購、兼并或合并企業(yè)，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；房屋拆遷中，房屋所有權(quán)人以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式獲得的期房權(quán)利轉(zhuǎn)移的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。我國(guó)法律規(guī)定，有下列情形之一的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： 1）按有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，不得轉(zhuǎn)讓的； 2）權(quán)屬證明文件與標(biāo)的物不符的； 3）權(quán)屬證明文件被注銷、吊銷或其他原因失去效力的； 4）屬拆遷凍結(jié)通知書確定的時(shí)效范圍的。 我國(guó)商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售 2種方式。商品房銷售以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)載明共用部位及設(shè)施。商品房現(xiàn)售，按國(guó)家及各地的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。商品房預(yù)售，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 THE END 講的不好，請(qǐng)大家多多提出批評(píng)！ 謝謝大家！
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1