土木工程概論(姜晨光)第16章土木工程運(yùn)營(yíng)(已改無錯(cuò)字)
2023-02-11 20:25:22 本頁(yè)面
【正文】 有關(guān)法律的規(guī)定，依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風(fēng)格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用 房地產(chǎn)評(píng)估的程序 房地產(chǎn)評(píng)估程序包括明確評(píng)估基本事項(xiàng)（明確評(píng)估目的；了解評(píng)估對(duì)象，即了解被估房地產(chǎn)的實(shí)體和權(quán)益狀態(tài)；確定評(píng)估基準(zhǔn)日，就是確定待估對(duì)象的評(píng)估時(shí)點(diǎn)，通常以年、月、日表示；簽訂評(píng)估合同）、制定工作計(jì)劃（就是對(duì)評(píng)估工作日程、人員組織等做出安排）、實(shí)地勘察與收集資料（評(píng)估資料的收集包括評(píng)估對(duì)象的基本情況；有關(guān)評(píng)估對(duì)象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料；與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，如獲市場(chǎng)供需狀況、建造成本、租售價(jià)格等等；國(guó)家和地主涉及房地產(chǎn)評(píng)估的政策、法規(guī)和定額指標(biāo)）、測(cè)算被估房地產(chǎn)的價(jià)值（在調(diào)查研究和資料分析的基礎(chǔ)上，便可根據(jù)選定的評(píng)估方法，進(jìn)行價(jià)值測(cè)算。評(píng)估的基本方法有成本法、市場(chǎng)法和收益法）、綜合分析確定評(píng)估結(jié)果（同一宗房地產(chǎn)運(yùn)用不同評(píng)估方法評(píng)估出來的價(jià)值往往不一致，需要進(jìn)行綜合分析。綜合分析是對(duì)所選用的評(píng)估方法、資料及評(píng)估程序的各階段，做客觀的分析和檢查）和撰寫評(píng)估報(bào)告（評(píng)估報(bào)告是評(píng)估過程和評(píng)估成果的綜合反映，通過評(píng)估報(bào)告，不僅可以得到房地產(chǎn)評(píng)估的最后結(jié)果，還能了解整個(gè)評(píng)估過程的技術(shù)思路、評(píng)估方法和評(píng)估依據(jù)）。 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 房地產(chǎn)價(jià)格根據(jù)權(quán)益不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格。一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。抵押價(jià)格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩裕话阋仁袌?chǎng)交易價(jià)格低。租賃價(jià)格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而出租方支付的價(jià)格。 房地產(chǎn)的價(jià)格根據(jù)形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。市場(chǎng)交易價(jià)格是房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格是對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的模擬。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格由政府制定，且由政府定期公布。 房地產(chǎn)的價(jià)格按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格。土地價(jià)格包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地交易價(jià)格等?；鶞?zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地評(píng)估以城市為單位進(jìn)行。標(biāo)定地價(jià)是市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常地產(chǎn)市場(chǎng)中，具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通地系數(shù)修正進(jìn)行評(píng)估得到，也可以通過市場(chǎng)交易資料，直接進(jìn)行評(píng)估得到。建筑物價(jià)格是指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。 按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等。樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià) =土地總價(jià)格 /建筑總面積，因?yàn)椋ㄖ偯娣e /土地總面積 =容積率，所以，樓面地價(jià) =土地單價(jià) /容積率。 公告地價(jià)，是政府定期公布的土地價(jià)格，在有些國(guó)家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。申報(bào)地價(jià)，是土地所有人或使用人參照公告地價(jià)向政府申報(bào)的土地價(jià)格。 房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格，與用途相關(guān)，具有個(gè)別性和可比性。 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩亍^(qū)域因素和個(gè)別因素。一般因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素（包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素、財(cái)政金融因素、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素）、社會(huì)因素（包括人口因素、家庭規(guī)模因素、房地產(chǎn)投機(jī)因素、教育科研水平和治安因素、社會(huì)福利因素）、行政因素（包括土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策；城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略；稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策；行政隸屬關(guān)系變更；交通管制）和心理因素等。區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性，包括商業(yè)和服務(wù)業(yè)繁華因素（指所在地區(qū)的繁華狀況及各級(jí)商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)較高）、道路通達(dá)因素（指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級(jí)別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高）、交通便捷因素（指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高、城市設(shè)施狀況因素（包括基礎(chǔ)設(shè)施 主要是供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施；生活設(shè)施 主要是學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、儲(chǔ)蓄所、郵局等設(shè)施；文化娛樂設(shè)施 主要是電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施）、環(huán)境狀況因素（若一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價(jià)格水平較低）。個(gè)別因素包括土地的個(gè)別因素和建筑物的個(gè)別因素。 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 收益法在國(guó)外被廣泛運(yùn)用于收益性房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，收益法又稱為收入資本化法、投資法、收益法還原法，在我國(guó)也是最常用的評(píng)估方法之一。 總收入－總費(fèi)用 =凈收益 房地產(chǎn)價(jià)格 =純收益 /資本化率 這種理論的抽象，包含著三個(gè)假設(shè)前提，即凈收益每年不變；資本化率固定；收益為無限年期
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1