【文章內(nèi)容簡介】 土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)）、土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性（土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時(shí)，就必然要求實(shí)現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟(jì)上獲得收益）、土地利用的多方向性（一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價(jià)中需要確定土地的最佳用途）、土地效益的級(jí)差性（土地質(zhì)量的差異性→ 不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同 → 經(jīng)濟(jì)效益上具有級(jí)差性）。 我國城市土地的所有權(quán)屬于國家。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。國有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)。使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。 土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的最高年限是居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或者其他用地 50 年。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。 土地使用權(quán)出租是指土地使用都作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地時(shí)，土地使用權(quán)不得出租。 土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他隨著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。 土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期末獲批準(zhǔn)的，由原土地登記機(jī)關(guān)注銷土地登記。土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前 1年申請(qǐng)續(xù)期，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。 房地產(chǎn)及其特性 房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。我國 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋的占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”同時(shí)，土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，因此，在房地產(chǎn)評(píng)估中，通常評(píng)估房地產(chǎn)的整體價(jià)值。房地產(chǎn)具有位置固定性、供求區(qū)域性、長期使用性、大量投資性、保值與增值性、投資風(fēng)險(xiǎn)性、不易變現(xiàn)性、政策限制性。 房地產(chǎn)評(píng)估的原則 房地產(chǎn)評(píng)估的原則是最有效使用原則和合法原則。 土地及其建筑物可以有商業(yè)、工業(yè)、住宅等多種用途，不同用途帶來的收益也不一樣。評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的用途和利用方式，而是結(jié)合預(yù)期原則考慮何種情況下房地產(chǎn)才能達(dá)到最佳使用及實(shí)現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來的收益評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。房地產(chǎn)的最佳效用必須在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，必須受城市規(guī)劃的制約。 合法原則是指房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等為前提進(jìn)行。在分析房地產(chǎn)的最有效使用時(shí)，必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律的規(guī)定，依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風(fēng)格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用 房地產(chǎn)評(píng)估的程序 房地產(chǎn)評(píng)估程序包括明確評(píng)估基本事項(xiàng)（明確評(píng)估目的；了解評(píng)估對(duì)象，即了解被估房地產(chǎn)的實(shí)體和權(quán)益狀態(tài)；確定評(píng)估基準(zhǔn)日，就是確定待估對(duì)象的評(píng)估時(shí)點(diǎn)，通常以年、月、日表示；簽訂評(píng)估合同）、制定工作計(jì)劃（就是對(duì)評(píng)估工作日程、人員組織等做出安排）、實(shí)地勘察與收集資料（評(píng)估資料的收集包括評(píng)估對(duì)象的基本情況；有關(guān)評(píng)估對(duì)象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料；與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的房地產(chǎn)市場資料，如獲市場供需狀況、建造成本、租售價(jià)格等等；國家和地主涉及房地產(chǎn)評(píng)估的政策、法規(guī)和定額指標(biāo)）、測(cè)算被估房地產(chǎn)的價(jià)值（在調(diào)查研究和資料分析的基礎(chǔ)上，便可根據(jù)選定的評(píng)估方法，進(jìn)行價(jià)值測(cè)算。評(píng)估的基本方法有成本法、市場法和收益法）、綜合分析確定評(píng)估結(jié)果（同一宗房地產(chǎn)運(yùn)用不同評(píng)估方法評(píng)估出來的價(jià)值往往不一致，需要進(jìn)行綜合分析。綜合分析是對(duì)所選用的評(píng)估方法、資料及評(píng)估程序的各階段，做客觀的分析和檢查）和撰寫評(píng)估報(bào)告（評(píng)估報(bào)告是評(píng)估過程和評(píng)估成果的綜合反映，通過評(píng)估報(bào)告，不僅可以得到房地產(chǎn)評(píng)估的最后結(jié)果，還能了解整個(gè)評(píng)估過程的技術(shù)思路、評(píng)估方法和評(píng)估依據(jù)）。 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 房地產(chǎn)價(jià)格根據(jù)權(quán)益不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格。一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。抵押價(jià)格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市場交易價(jià)格低。租賃價(jià)格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而出租方支付的價(jià)格。 房地產(chǎn)的價(jià)格根據(jù)形成方式可分為市場交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。市場交易價(jià)格是房地產(chǎn)在市場交易中實(shí)際成交的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格是對(duì)市場交易價(jià)格的模擬。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格由政府制定，且由政府定期公布。 房地產(chǎn)的價(jià)格按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格。土地價(jià)格包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地交易價(jià)格等?；鶞?zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地評(píng)估以城市為單位進(jìn)行。標(biāo)定地價(jià)是市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常地產(chǎn)市場中，具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通地系數(shù)修正進(jìn)行評(píng)估得到，也可以通過市場交易資料，直接進(jìn)行評(píng)估得到。建筑物價(jià)格是指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)