【正文】 2023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 4:55:07 PM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/3/82023/3/82023/3/8Wednesday, March 8, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。投資評(píng)估體系指標(biāo)框架見(jiàn)圖 1631。 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 市場(chǎng)法是房地產(chǎn)評(píng)估中最常用的基本方法之一，又稱買賣實(shí)例比較法、交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)比較法、市場(chǎng)資料比較法、現(xiàn)行市價(jià)法等。 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 收益法在國(guó)外被廣泛運(yùn)用于收益性房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，收益法又稱為收入資本化法、投資法、收益法還原法，在我國(guó)也是最常用的評(píng)估方法之一。標(biāo)定地價(jià)是市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常地產(chǎn)市場(chǎng)中，具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格。在分析房地產(chǎn)的最有效使用時(shí)，必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律的規(guī)定，依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風(fēng)格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用 房地產(chǎn)評(píng)估的程序 房地產(chǎn)評(píng)估程序包括明確評(píng)估基本事項(xiàng)（明確評(píng)估目的；了解評(píng)估對(duì)象，即了解被估房地產(chǎn)的實(shí)體和權(quán)益狀態(tài)；確定評(píng)估基準(zhǔn)日，就是確定待估對(duì)象的評(píng)估時(shí)點(diǎn)，通常以年、月、日表示；簽訂評(píng)估合同）、制定工作計(jì)劃（就是對(duì)評(píng)估工作日程、人員組織等做出安排）、實(shí)地勘察與收集資料（評(píng)估資料的收集包括評(píng)估對(duì)象的基本情況；有關(guān)評(píng)估對(duì)象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料；與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，如獲市場(chǎng)供需狀況、建造成本、租售價(jià)格等等；國(guó)家和地主涉及房地產(chǎn)評(píng)估的政策、法規(guī)和定額指標(biāo)）、測(cè)算被估房地產(chǎn)的價(jià)值（在調(diào)查研究和資料分析的基礎(chǔ)上，便可根據(jù)選定的評(píng)估方法，進(jìn)行價(jià)值測(cè)算。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 土地的自然特性包括土地位置的固定性（土地具有位置的固定性。工業(yè)廠區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容 工業(yè)廠房是產(chǎn)品的生產(chǎn)基地，關(guān)系到產(chǎn)品質(zhì)量，而產(chǎn)品數(shù)量和質(zhì)量直接影響到生產(chǎn)廠商的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)效益，因此，以工業(yè)廠房的管理必須做好。具體做法是：發(fā)展商在大樓建成后將日后的管理委托給某一家物業(yè)管理企業(yè)包攬管理和服務(wù)；或發(fā)展商在物業(yè)管理建成后與某一家物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)手組建管理公司，以彌補(bǔ)自身管理經(jīng)驗(yàn)與人才的匱乏；或發(fā)展商自己組建物業(yè)管理，聘請(qǐng)境外著名物業(yè)管理集團(tuán)為顧問(wèn)。斜拉索是斜拉橋的關(guān)鍵受力桿件，對(duì)其進(jìn)行受力狀態(tài)和拉索完好程度監(jiān)控是大橋結(jié)構(gòu)安全與健康狀態(tài)監(jiān)測(cè)的重要組成部分，其內(nèi)容包括索力監(jiān)測(cè)和索振動(dòng)監(jiān)測(cè)兩部分，應(yīng)分別監(jiān)測(cè)拉索索力的變化以及拉索振動(dòng)水平的變化。由于系統(tǒng)大多使用電子設(shè)備，某些設(shè)備在惡劣環(huán)境中（即使是在使用期或壽命期內(nèi)）損壞的可能性仍很大，并會(huì)出現(xiàn)橋梁未出現(xiàn)損傷而監(jiān)測(cè)設(shè)備已不能使用的情況。大橋應(yīng)從結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)環(huán)境等實(shí)際情況出發(fā)，多方面調(diào)研大橋安全的實(shí)際需求，有針對(duì)性的制定測(cè)試方案、管理系統(tǒng)和分階段實(shí)施計(jì)劃。 （ 5）引橋監(jiān)測(cè)。 規(guī)?；⒓s化管理模式是物業(yè)管理的發(fā)展方向。搞好工業(yè)廠區(qū)物業(yè)管理的關(guān)鍵是制定嚴(yán)格的管理制度；強(qiáng)化房屋結(jié)構(gòu)的安全管理，確保房屋結(jié)構(gòu)完好和安全使用；強(qiáng)化環(huán)境管理；強(qiáng)化保衛(wèi)制度。地產(chǎn)交易，不是土地實(shí)體本身的空間移動(dòng)，而是土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。評(píng)估的基本方法有成本法、市場(chǎng)法和收益法）、綜合分析確定評(píng)估結(jié)果（同一宗房地產(chǎn)運(yùn)用不同評(píng)估方法評(píng)估出來(lái)的價(jià)值往往不一致，需要進(jìn)行綜合分析。標(biāo)定地價(jià)可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通地系數(shù)修正進(jìn)行評(píng)估得到，也可以通過(guò)市場(chǎng)交易資料，直接進(jìn)行評(píng)估得到。 總收入－總費(fèi)用 =凈收益 房地產(chǎn)價(jià)格 =純收益 /資本化率 這種理論的抽象，包含著三個(gè)假設(shè)前提，即凈收益每年不變；資本化率固定；收益為無(wú)限年期。 市場(chǎng)法的基本含義是在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（與 05年不同）等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。 圖 1631 投資評(píng)估體系指標(biāo)框架 房地產(chǎn)交易 我國(guó)房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循平等自愿、誠(chéng)實(shí)信用、公平公正和房屋所有權(quán)與其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)主體一致的原則。 2023/3/82023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023/3/82023/3/82023/3/8Mar238Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/3/82023/3/8Wednesday, March 8, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/3/82023/3/82023/3/8Mar238Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。由于指標(biāo)的選擇方面采用了層層細(xì)分的方法，因此在模型的構(gòu)建上，應(yīng)選取分級(jí)綜合評(píng)價(jià)模型，并采用層次分析法（ AHP）來(lái)確定各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的權(quán)重，讓數(shù)據(jù)本身說(shuō)明問(wèn)題，確保投資評(píng)估結(jié)論的客觀與可靠。資本化率分綜合資本化率（是將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評(píng)估所采用的資本化率。個(gè)別因素包括土地的個(gè)別因素和建筑物的個(gè)別因素?；鶞?zhǔn)地評(píng)估以城市為單位進(jìn)行。 合法原則是指房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等為前提進(jìn)行。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。 土木工程交易與評(píng)估 土地問(wèn)題 土地的供給分自然供給（地球提供給人類可利用的土地?cái)?shù)量）和經(jīng)濟(jì)供給（在自然供給范圍內(nèi)，對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、規(guī)劃和整治，滿足不同需求的土地供給）。主要特點(diǎn)是專業(yè)性強(qiáng)、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用高；清潔難度大、環(huán)保要求高；隱患多；安全保衛(wèi)制度工作難度大；常規(guī)服務(wù)（安保、保潔、綠化、等各種現(xiàn)場(chǎng)管理工作）標(biāo)準(zhǔn)高。 小而全的管理模式一般由一個(gè)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)一幢辦公樓實(shí)施全面的物業(yè)管理，多為“麻