【正文】 層次分析法（ AHP）來(lái)確定各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的權(quán)重，讓數(shù)據(jù)本身說(shuō)明問(wèn)題，確保投資評(píng)估結(jié)論的客觀與可靠。 我國(guó)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)法定程序，將其房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。商品房銷售以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。未取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 2023/3/82023/3/82023/3/8Mar238Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 3月 2023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 4:55:07 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 8日星期三 2023/3/82023/3/82023/3/8 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/3/82023/3/8Wednesday, March 8, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/3/82023/3/8March 8, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 8日星期三 2023/3/82023/3/82023/3/8 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023/3/82023/3/82023/3/8Mar238Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/3/82023/3/8March 8, 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023/3/82023/3/82023/3/8Wednesday, March 8, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/82023/3/82023/3/82023/3/8 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/3/82023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023/3/82023/3/8Wednesday, March 8, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。商品房現(xiàn)售，按國(guó)家及各地的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。我國(guó)法律規(guī)定，有下列情形之一的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： 1）按有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，不得轉(zhuǎn)讓的； 2）權(quán)屬證明文件與標(biāo)的物不符的； 3）權(quán)屬證明文件被注銷、吊銷或其他原因失去效力的； 4）屬拆遷凍結(jié)通知書確定的時(shí)效范圍的。 圖 1631 投資評(píng)估體系指標(biāo)框架 房地產(chǎn)交易 我國(guó)房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循平等自愿、誠(chéng)實(shí)信用、公平公正和房屋所有權(quán)與其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)主體一致的原則。應(yīng)通過(guò)不斷細(xì)分的方法，把影響投資評(píng)級(jí)的幾個(gè)因素轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢远攘康木唧w經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，既考慮經(jīng)濟(jì)指標(biāo)選擇的合理性，又顧及影響因素的全面性。 參照物現(xiàn)行合理成本）。在下列情況下，市場(chǎng)法往往難以適用： （ 1）、沒發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)； （ 2）、某些類型少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等； （ 3）、很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等； （ 4）、風(fēng)景名勝區(qū)土地； （ 5）、圖書館、體育館、學(xué)校用地等。 市場(chǎng)法的基本含義是在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（與 05年不同）等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。資本化率越高，意味著投資風(fēng)險(xiǎn)越大，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值越低。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。 客觀總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。 總收入－總費(fèi)用 =凈收益 房地產(chǎn)價(jià)格 =純收益 /資本化率 這種理論的抽象，包含著三個(gè)假設(shè)前提，即凈收益每年不變；資本化率固定；收益為無(wú)限年期。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)較高）、道路通達(dá)因素（指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級(jí)別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高）、交通便捷因素（指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。 房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格，與用途相關(guān)，具有個(gè)別性和可比性。樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通地系數(shù)修正進(jìn)行評(píng)估得到，也可以通過(guò)市場(chǎng)交易資料，直接進(jìn)行評(píng)估得到。土地價(jià)格包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地交易價(jià)格等。評(píng)估價(jià)格是對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的模擬。抵押價(jià)格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市?chǎng)交易價(jià)格低。評(píng)估的基本方法有成本法、市場(chǎng)法和收益法）、綜合分析確定評(píng)估結(jié)果（同一宗房地產(chǎn)運(yùn)用不同評(píng)估方法評(píng)估出來(lái)的價(jià)值往往不一致，需要進(jìn)行綜合分析。評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的用途和利用方式，而是結(jié)合預(yù)期原則考慮何種情況下房地產(chǎn)才能達(dá)到最佳使用及實(shí)現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來(lái)的收益評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。我國(guó) 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋的占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”同時(shí)，土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，因此，在房地產(chǎn)評(píng)估中，通常評(píng)估房地產(chǎn)的整體價(jià)值。地上建筑物、其他隨著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)出讓的最高年限是居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或者其他用地 50 年。國(guó)有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價(jià)中需要確定土地的最佳用途）、土地效益的級(jí)差性（土地質(zhì)量的差異性→ 不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同 → 經(jīng)濟(jì)效益上具有級(jí)差性）。地產(chǎn)交易，不是土地實(shí)體本身