【正文】 2023年 3月 2023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/82023/3/82023/3/8Wednesday, March 8, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/3/82023/3/82023/3/82023/3/8 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/3/82023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/3/82023/3/8Wednesday, March 8, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 8日星期三 2023/3/82023/3/82023/3/8 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 4:55:07 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。商品房預(yù)售，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的 《 商品房預(yù)售許可證 》 。 我國商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售 2種方式。房地產(chǎn)交易管理應(yīng)遵循集中管理與分級管理相結(jié)合、依法保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利的原則。在投資評估分析工具方面，為提高報(bào)告的可信度，可采用最為廣泛的綜合評價(jià)法投資評估分析工具。 土木工程項(xiàng)目市場投資評估 在投資評估指標(biāo)的選取方面應(yīng)將有可能對市場投資評估構(gòu)成影響的因素盡可能的包括在模型之中。 市場法的操作步驟包括交易資料收集、可比交易案例確定、因素修正。房地產(chǎn)的狀況因素修正可以分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。求取資本化率的方法包括凈收益與售價(jià)比率法；安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（資本化率 =無風(fēng)險(xiǎn)利率（例如：國債利率） + 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率）；各種投資收益率排序插入法?？傎M(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)值，首先要求取凈收益，通過總收益減總費(fèi)用求得；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得待估房地產(chǎn)的價(jià)值。其便捷度越高，房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高、城市設(shè)施狀況因素（包括基礎(chǔ)設(shè)施 主要是供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施；生活設(shè)施 主要是學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、儲(chǔ)蓄所、郵局等設(shè)施；文化娛樂設(shè)施 主要是電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施）、環(huán)境狀況因素（若一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價(jià)格水平較低）。 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通常可劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。樓面地價(jià) =土地總價(jià)格 /建筑總面積，因?yàn)?，建筑總面積 /土地總面積 =容積率，所以，樓面地價(jià) =土地單價(jià) /容積率。建筑物價(jià)格是指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。房地產(chǎn)評估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。租賃價(jià)格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而出租方支付的價(jià)格。綜合分析是對所選用的評估方法、資料及評估程序的各階段，做客觀的分析和檢查）和撰寫評估報(bào)告（評估報(bào)告是評估過程和評估成果的綜合反映，通過評估報(bào)告，不僅可以得到房地產(chǎn)評估的最后結(jié)果，還能了解整個(gè)評估過程的技術(shù)思路、評估方法和評估依據(jù)）。房地產(chǎn)的最佳效用必須在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，必須受城市規(guī)劃的制約。房地產(chǎn)具有位置固定性、供求區(qū)域性、長期使用性、大量投資性、保值與增值性、投資風(fēng)險(xiǎn)性、不易變現(xiàn)性、政策限制性。 土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期末獲批準(zhǔn)的，由原土地登記機(jī)關(guān)注銷土地登記。 土地使用權(quán)出租是指土地使用都作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。 我國城市土地的所有權(quán)屬于國家。土地位置的固定性決定了土地價(jià)格具有明顯的地域性特征）、土地質(zhì)量的差異性（土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，這個(gè)差異導(dǎo)致土地地租的產(chǎn)生）、土地資源的不可再生性（土地是自然的產(chǎn)物，是不可再生資源）、土地效用的永續(xù)性（只要土地使用得當(dāng)，土地的效用即利用價(jià)值會(huì)一直延續(xù)）。所有的這些都可以通過小區(qū)的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)來實(shí)現(xiàn)管理的辦公自動(dòng)化。它為小區(qū)的使用者提供與住戶提供了高效率和完善與多樣化的服務(wù)，以及低成本的管理費(fèi)用。我國的智能建筑起源于 80年代末，但在近幾年來才得到了發(fā)展，在北京、上海、廣州等大城市相繼興建了具有一定水準(zhǔn)的智能化樓宇，如北京的恒基中心、中國國際貿(mào)易大廈、現(xiàn)代盛世大廈、廣州的中天廣場、上海的久事復(fù)興大廈、金茂大廈、證券大廈、東方明珠廣播電視塔等。 智能化建筑的管理與服務(wù) 智能建筑是指具有通信自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、樓宇設(shè)備自動(dòng)化等功能，以及對這些系統(tǒng)實(shí)行集成管理的建筑物及建筑群。 工業(yè)廠房的物業(yè)管理與其他的物業(yè)管理相比，有相同之處（管理理念、服務(wù)宗旨等），又有自己的特點(diǎn)。 工業(yè)廠房及倉庫的物業(yè)管理 工業(yè)廠房就是指供制造企業(yè)、科研單位安置生產(chǎn)設(shè)備與實(shí)驗(yàn)設(shè)備，進(jìn)行生產(chǎn)活動(dòng)或科學(xué)實(shí)驗(yàn)的物業(yè)及其附屬設(shè)備設(shè)施。國家各政府主管部門十分重視和扶植高規(guī)格、高水準(zhǔn)和已相當(dāng)管理規(guī)格的集團(tuán)公司，鼓勵(lì)其擴(kuò)大物業(yè)管理市場份額，提高示范性，使之成為物業(yè)管理發(fā)展的行業(yè)領(lǐng)頭羊，以帶整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。規(guī)?；?、集約化的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施高品位、專業(yè)化管理，具有嚴(yán)格的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)作規(guī)范和作業(yè)規(guī)范，配備高水平的管理人才。 寫字樓的物業(yè)管理模式有 2種，即小而全的管理模式和規(guī)?；?、集約化管理模式。 目前，我國寫字樓的類型尚無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的地理位置、規(guī)模、功能進(jìn)行分類。寫字樓都具有現(xiàn)代化的設(shè)備，如有電腦控制的樓宇自動(dòng)