【正文】 化系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)設(shè)備、保安監(jiān)控設(shè)備、自動給水濾水設(shè)備、消防自動報警設(shè)備、應(yīng)急自備電力設(shè)備以及自支控制的高檔與升降機(jī)，而且環(huán)境優(yōu)越、通訊快捷、交通方便，在寬闊的停車場或地下車庫相匹配。 土木工程運(yùn)營管理 土木工程運(yùn)營管理是指土木工程結(jié)構(gòu)交付使用后，在壽命有效期內(nèi)進(jìn)行的日常維護(hù)、維修和經(jīng)營管理。包括靜應(yīng)變（應(yīng)力）監(jiān)測、動應(yīng)變（應(yīng)力）監(jiān)測。橋梁工作環(huán)境監(jiān)測的內(nèi)容包括以下 3方面內(nèi)容，即： 1）、橋址處的風(fēng)速、風(fēng)向監(jiān)測； 2）橋址處環(huán)境溫度與橋梁結(jié)構(gòu)溫度監(jiān)測； 3）運(yùn)行車輛的荷載監(jiān)測。大橋工作環(huán)境監(jiān)測項目包括風(fēng)速風(fēng)向監(jiān)測、環(huán)境溫度監(jiān)測、車輛荷載監(jiān)測、等。 分階段實(shí)施方案是指根據(jù)橋梁結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，在結(jié)構(gòu)使用初期對重要部位的重要參數(shù)進(jìn)行監(jiān)測，等結(jié)構(gòu)運(yùn)營一段時間后，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行測點(diǎn)和功能的擴(kuò)展。 （ 3）、系統(tǒng)設(shè)計應(yīng)兼顧實(shí)用性、可靠性、可操作性、易維護(hù)和完整性，應(yīng)具有可擴(kuò)展性，應(yīng)便于后續(xù)系統(tǒng)的維護(hù)和升級。其它一些土木工程結(jié)構(gòu)也需要定期進(jìn)行安全檢測。下面以橋梁為例談一談土木工程的運(yùn)營監(jiān)測問題（見圖 161圖1612）。 橋梁健康與安全監(jiān)控系統(tǒng)存在使用、維護(hù)、管理等諸多問題。 監(jiān)測系統(tǒng)總體方案設(shè)計 橋梁健康與安全監(jiān)測系統(tǒng)包括對大橋工作環(huán)境的監(jiān)測、正橋的結(jié)構(gòu)響應(yīng)監(jiān)測、引橋的結(jié)構(gòu)響應(yīng)監(jiān)測、等。引橋監(jiān)測項目包括引橋沉降監(jiān)測、引橋線形監(jiān)測、引橋動力特征測試、關(guān)鍵截面應(yīng)變測試、等。 （ 2）橋梁結(jié)構(gòu)整體性能監(jiān)測。 （ 4）拉索狀態(tài)監(jiān)測。日常維護(hù)、維修工作主要采用土木工程設(shè)計和施工技術(shù)領(lǐng)域的理論和方法，在此不作過多的闡述。這種現(xiàn)代寫字樓主要用于大公司或大企業(yè)從事各業(yè)務(wù)活動的場所。按建筑面積的大小，寫字樓可分為四種，即小型寫字樓（建筑面積 10000m3以下）、中型寫字樓（建筑面積 1000030000m3 ）、大型寫字樓（建筑面積 30000m3以上）、超大型寫字樓（ 100000m3以上）。 小而全的管理模式一般由一個的物業(yè)管理企業(yè)對一幢辦公樓實(shí)施全面的物業(yè)管理，多為“麻雀雖小五臟俱全”，是目前較為普遍的做法。在此前提下，將部分管理項目的專業(yè)服務(wù)分解發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)折專業(yè)服務(wù)公司 ，同一專業(yè)服務(wù)公司，如保安、維修保養(yǎng)、保潔綠化等。 商業(yè)樓宇的物業(yè)管理 商業(yè)樓宇包括大型購物中心、大型綜合超市、大型倉儲式商場、大型百貨商場、便利店。自 20世紀(jì) 80年代改革開放以來，我國沿海 14個城市的陸續(xù)建立了經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，并相應(yīng)組建了經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司。主要特點(diǎn)是專業(yè)性強(qiáng)、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用高；清潔難度大、環(huán)保要求高；隱患多；安全保衛(wèi)制度工作難度大；常規(guī)服務(wù)（安保、保潔、綠化、等各種現(xiàn)場管理工作）標(biāo)準(zhǔn)高。智能建筑大多數(shù)都是辦公樓宇、商業(yè)樓宇、醫(yī)院、圖書館、博物館、展覽館、體育場等非住宅用地物業(yè)。智能化建筑也稱之為 3A智能樓宇，其特點(diǎn)是通信自動化（ CA）、辦公自動化（ OA）、樓宇設(shè)備自動化（ BA）。包括建立智能化安保系統(tǒng)、物業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（包括信息存儲、 Web信息發(fā)布、電子郵件、目錄服務(wù)、協(xié)同工作、等）。 土木工程交易與評估 土地問題 土地的供給分自然供給（地球提供給人類可利用的土地數(shù)量）和經(jīng)濟(jì)供給（在自然供給范圍內(nèi)，對土地進(jìn)行開發(fā)、規(guī)劃和整治，滿足不同需求的土地供給）。 土地的經(jīng)濟(jì)特性包括土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性（土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)）、土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性（土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。地價一般是土地使用權(quán)的價格。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地時，土地使用權(quán)不得出租。土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前 1年申請續(xù)期，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。 房地產(chǎn)評估的原則 房地產(chǎn)評估的原則是最有效使用原則和合法原則。 合法原則是指房地產(chǎn)評估應(yīng)以評估對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等為前提進(jìn)行。 房地產(chǎn)價格及其影響因素 房地產(chǎn)價格根據(jù)權(quán)益不同，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格。 房地產(chǎn)的價格根據(jù)形成方式可分為市場交易價格和評估價格。其中基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。基準(zhǔn)地評估以城市為單位進(jìn)行。房地產(chǎn)價格，是指建筑物連同其占用的土地的價格。 公告地價，是政府定期公布的土地價格，在有些國家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。一般因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素（包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素、財政金融因素、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素）、社會因素（包括人口因素、家庭規(guī)模因素、房地產(chǎn)投機(jī)因素、教育科研水平和治安因素、社會福利因素）、行政因素（包括土地使用制度與住房制度、地價政策；城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略；稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策；行政隸屬關(guān)系變更；交通管制）和心理因素等。個別因素包括土地的個別因素和建筑物的個別因素。 收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，不適用于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估。求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計算。客觀總收益－客觀總費(fèi)用 =凈收益。資本化率分綜合資本化率（是將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率。 市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用。 成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價比率來估算對象的價值的方法。投資評估指標(biāo)選取主要考慮兩方面市場投資影響因素，即宏觀投資環(huán)境和行業(yè)投資環(huán)境。由于指標(biāo)的選擇方面采用了層層細(xì)分的方法，因此在模型的構(gòu)建上，應(yīng)選取分級綜合評價模型，并采用