【正文】 土地總面積 =容積率，所以，樓面地價(jià) =土地單價(jià) /容積率。申報(bào)地價(jià)，是土地所有人或使用人參照公告地價(jià)向政府申報(bào)的土地價(jià)格。 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩?、區(qū)域因素和個(gè)別因素。區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性，包括商業(yè)和服務(wù)業(yè)繁華因素（指所在地區(qū)的繁華狀況及各級商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。其便捷度越高，房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高、城市設(shè)施狀況因素（包括基礎(chǔ)設(shè)施 主要是供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施；生活設(shè)施 主要是學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、儲(chǔ)蓄所、郵局等設(shè)施；文化娛樂設(shè)施 主要是電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施）、環(huán)境狀況因素（若一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價(jià)格水平較低）。 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 收益法在國外被廣泛運(yùn)用于收益性房地產(chǎn)價(jià)值的評估，收益法又稱為收入資本化法、投資法、收益法還原法，在我國也是最常用的評估方法之一。運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)值，首先要求取凈收益，通過總收益減總費(fèi)用求得；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得待估房地產(chǎn)的價(jià)值。 凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。 客觀總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用。 資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價(jià)值的最關(guān)鍵的因素。求取資本化率的方法包括凈收益與售價(jià)比率法；安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（資本化率 =無風(fēng)險(xiǎn)利率（例如：國債利率） + 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率）；各種投資收益率排序插入法。 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 市場法是房地產(chǎn)評估中最常用的基本方法之一，又稱買賣實(shí)例比較法、交易實(shí)例比較法、市場比較法、市場資料比較法、現(xiàn)行市價(jià)法等。房地產(chǎn)的狀況因素修正可以分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。 市場法的操作步驟包括交易資料收集、可比交易案例確定、因素修正。資產(chǎn)評估價(jià)值 =評估對象現(xiàn)行合理成本 （參照物成交價(jià)格 247。 土木工程項(xiàng)目市場投資評估 在投資評估指標(biāo)的選取方面應(yīng)將有可能對市場投資評估構(gòu)成影響的因素盡可能的包括在模型之中。其中，宏觀投資環(huán)境細(xì)化為經(jīng)濟(jì)增長水平、通貨膨脹水平、利率水平、匯率水平等幾個(gè)方面；市場投資環(huán)境細(xì)化為市場發(fā)展水平、產(chǎn)品競爭結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品關(guān)聯(lián)度、產(chǎn)品供需關(guān)系等幾個(gè)方面。在投資評估分析工具方面，為提高報(bào)告的可信度，可采用最為廣泛的綜合評價(jià)法投資評估分析工具。投資評估體系指標(biāo)框架見圖 1631。房地產(chǎn)交易管理應(yīng)遵循集中管理與分級管理相結(jié)合、依法保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利的原則。主要包括買賣（含以房地產(chǎn)清償債務(wù)）；贈(zèng)與、繼承、劃撥；產(chǎn)權(quán)調(diào)換；以房地產(chǎn)合資合作、作價(jià)入股，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；因收購、兼并或合并企業(yè)，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；房屋拆遷中，房屋所有權(quán)人以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式獲得的期房權(quán)利轉(zhuǎn)移的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 我國商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售 2種方式。商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)載明共用部位及設(shè)施。商品房預(yù)售，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的 《 商品房預(yù)售許可證 》 。 THE END 講的不好，請大家多多提出批評！ 謝謝大家！ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 4:55:07 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023/3/82023/3/82023/3/8Wednesday, March 8, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 3月 8日星期三 2023/3/82023/3/82023/3/8 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/3/82023/3/8March 8, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023/3/82023/3/8Wednesday, March 8, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/3/82023/3/82023/3/8Mar238Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/3/82023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 2023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/3/82023/3/82023/3/82023/3/8 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 4:55:07 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/3/82023/3/82023/3/8Wednesday, March 8, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/3/82023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 2023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/82023/3/82023/3/82023/3/8 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴