【正文】 領(lǐng)頭羊，以帶整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。 商業(yè)樓宇的特點(diǎn)是建筑面積大、客流量大、時(shí)間性強(qiáng)、服務(wù)項(xiàng)目繁多、車輛多。 工業(yè)廠房及倉(cāng)庫(kù)的物業(yè)管理 工業(yè)廠房就是指供制造企業(yè)、科研單位安置生產(chǎn)設(shè)備與實(shí)驗(yàn)設(shè)備，進(jìn)行生產(chǎn)活動(dòng)或科學(xué)實(shí)驗(yàn)的物業(yè)及其附屬設(shè)備設(shè)施。受地方政府委托，由開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)了一批工業(yè)園區(qū)，園內(nèi)也包括了一批標(biāo)準(zhǔn)廠房一般由數(shù)十棟或十幾棟廠房及配套用房組成一個(gè)廠區(qū)，廠區(qū)內(nèi)供水、供電 、供（燃）氣、供（熱能）熱、通訊、倉(cāng)儲(chǔ)、道路、綠化等市政府公用基礎(chǔ)設(shè)施一應(yīng)俱全，建造后再出售或出租給國(guó)內(nèi)外的廠商客戶，因此開(kāi)發(fā)公司是通用廠房的發(fā)展商，也是在業(yè)主（第一業(yè)戶）。 工業(yè)廠房的物業(yè)管理與其他的物業(yè)管理相比，有相同之處（管理理念、服務(wù)宗旨等），又有自己的特點(diǎn)。工業(yè)廠區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容 工業(yè)廠房是產(chǎn)品的生產(chǎn)基地，關(guān)系到產(chǎn)品質(zhì)量，而產(chǎn)品數(shù)量和質(zhì)量直接影響到生產(chǎn)廠商的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)效益，因此，以工業(yè)廠房的管理必須做好。 智能化建筑的管理與服務(wù) 智能建筑是指具有通信自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、樓宇設(shè)備自動(dòng)化等功能，以及對(duì)這些系統(tǒng)實(shí)行集成管理的建筑物及建筑群。但近幾年來(lái)，智能建筑也在高級(jí)住宅中得到發(fā)展。我國(guó)的智能建筑起源于 80年代末，但在近幾年來(lái)才得到了發(fā)展，在北京、上海、廣州等大城市相繼興建了具有一定水準(zhǔn)的智能化樓宇，如北京的恒基中心、中國(guó)國(guó)際貿(mào)易大廈、現(xiàn)代盛世大廈、廣州的中天廣場(chǎng)、上海的久事復(fù)興大廈、金茂大廈、證券大廈、東方明珠廣播電視塔等。樓宇設(shè)備自動(dòng)化包括自動(dòng)消防系統(tǒng)；保安監(jiān)控系統(tǒng)；電腦管理系統(tǒng)；空氣調(diào)節(jié)自動(dòng)化系統(tǒng)；供暖自動(dòng)化系統(tǒng)；電梯自動(dòng)化系統(tǒng)；停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)；電力、供水、供熱自動(dòng)化系統(tǒng)；結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)（ PDS）；系統(tǒng)集成平臺(tái)；等。它為小區(qū)的使用者提供與住戶提供了高效率和完善與多樣化的服務(wù)，以及低成本的管理費(fèi)用。另外，為保證中心數(shù)據(jù)庫(kù)信息資源的安全與網(wǎng)絡(luò)中心的正常運(yùn)行，小區(qū)物業(yè)管理中心應(yīng)采取一些措施確保網(wǎng)絡(luò)安全，譬如可以采用設(shè)置的防火墻、身份認(rèn)證、加密與數(shù)字簽名等方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。所有的這些都可以通過(guò)小區(qū)的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)來(lái)實(shí)現(xiàn)管理的辦公自動(dòng)化。 土地的自然特性包括土地位置的固定性（土地具有位置的固定性。土地位置的固定性決定了土地價(jià)格具有明顯的地域性特征）、土地質(zhì)量的差異性（土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，這個(gè)差異導(dǎo)致土地地租的產(chǎn)生）、土地資源的不可再生性（土地是自然的產(chǎn)物，是不可再生資源）、土地效用的永續(xù)性（只要土地使用得當(dāng)，土地的效用即利用價(jià)值會(huì)一直延續(xù)）。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時(shí)，就必然要求實(shí)現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟(jì)上獲得收益）、土地利用的多方向性（一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。 我國(guó)城市土地的所有權(quán)屬于國(guó)家。宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。 土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 土地使用權(quán)出租是指土地使用都作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。 土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期末獲批準(zhǔn)的，由原土地登記機(jī)關(guān)注銷土地登記。 房地產(chǎn)及其特性 房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。房地產(chǎn)具有位置固定性、供求區(qū)域性、長(zhǎng)期使用性、大量投資性、保值與增值性、投資風(fēng)險(xiǎn)性、不易變現(xiàn)性、政策限制性。 土地及其建筑物可以有商業(yè)、工業(yè)、住宅等多種用途，不同用途帶來(lái)的收益也不一樣。房地產(chǎn)的最佳效用必須在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，必須受城市規(guī)劃的制約。在分析房地產(chǎn)的最有效使用時(shí)，必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律的規(guī)定，依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風(fēng)格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用 房地產(chǎn)評(píng)估的程序 房地產(chǎn)評(píng)估程序包括明確評(píng)估基本事項(xiàng)（明確評(píng)估目的；了解評(píng)估對(duì)象，即了解被估房地產(chǎn)的實(shí)體和權(quán)益狀態(tài)；確定評(píng)估基準(zhǔn)日，就是確定待估對(duì)象的評(píng)估時(shí)點(diǎn)，通常以年、月、日表示；簽訂評(píng)估合同）、制定工作計(jì)劃（就是對(duì)評(píng)估工作日程、人員組織等做出安排）、實(shí)地勘察與收集資料（評(píng)估資料的收集包括評(píng)估對(duì)象的基本情況；有關(guān)評(píng)估對(duì)象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料；與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，如獲市場(chǎng)供需狀況、建造成本、租售價(jià)格等等；國(guó)家和地主涉及房地產(chǎn)評(píng)估的政策、法規(guī)和定額指標(biāo)）、測(cè)算被估房地產(chǎn)的價(jià)值（在調(diào)查研究和資料分析的基礎(chǔ)上，便可根據(jù)選定的評(píng)估方法，進(jìn)行價(jià)值測(cè)算。綜合分析是對(duì)所選用的評(píng)估方法、資料及評(píng)估程序的各階段，做客觀的分析和檢查）和撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告（評(píng)估報(bào)告是評(píng)估過(guò)程和評(píng)估成果的綜合反映，通過(guò)評(píng)估報(bào)告，不僅可以得到房地產(chǎn)評(píng)估的最后結(jié)果，還能了解整個(gè)評(píng)估過(guò)程的技術(shù)思路、評(píng)估方法和評(píng)估依據(jù)）。一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。租賃價(jià)格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而出租方支付的價(jià)格。市場(chǎng)交易價(jià)格是房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。 房地產(chǎn)的價(jià)格按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)是市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常地產(chǎn)市場(chǎng)中，具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格。建筑物價(jià)格是指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。 按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等。樓面地價(jià) =土地總價(jià)格 /建筑總面積，因?yàn)椋ㄖ偯娣e /