【文章內(nèi)容簡介】 ?政府需投入巨大的人力、物力、財力運作實施 ?具有較強的公信力 ?對政策的把握度高 ?能夠保證拆遷工作的順利實施 ?資金壓力過大 ?無法挖掘土地的最大價值 ?市場化程度低 ?操作缺乏靈活性 ?容易抬高建造成本 商業(yè)開發(fā) ?政府負責拆遷、還建等土地的一級開發(fā) ?政府完成拆遷后，熟地出讓 拆遷模式 本報告是嚴格保密的。 34 [開發(fā)商主導 ] 開發(fā)商主導開發(fā)主要的風險來自拆賠階段 拆遷模式 開發(fā)商前期已獲得出讓土地，開發(fā)商必須主導進行拆遷工作。 如果不進行拆遷，將會作為閑臵土地被收回。 開 發(fā) 商 主 導 特點 利 弊 ?開發(fā)商獨自承擔舊城改造的拆遷談判、拆遷安臵、回遷房建設、項目建設與出售等全部工作； ?開發(fā)商的建設過程按照一般房地產(chǎn)項目進行； ?政府給予一定的政策支持 ?開發(fā)商有雄厚的資金實力，保障項目推進 ?有能力、有經(jīng)驗挖掘地塊的最大價值 ?控制成本能力強 ?盈利能力強 ?拆遷談判難度大 ?拆賠階段花費大量時間與精力，容易付出高昂的拆賠代價 ?為獲取高開發(fā)利潤往往追求高開發(fā)強度 本報告是嚴格保密的。 35 行政風險 合作風險 法律風險 市場風險 社會風險 ?風險表現(xiàn)： 開發(fā)商拆遷推進中，與居民利益發(fā)生沖突時，居民上訪、抗強拆等事件； ?風險規(guī)避： 加強事前征詢工作，了解居民意愿；加強與居委會等基層組織的合作，充分發(fā)揮其公信力，做好溝通作用 ?風險表現(xiàn)： 拆賠談判過程中，與居民協(xié)商難； ?風險規(guī)避： 一方面應充分考慮居民實際需求制定補償方案；另一方面對補償結(jié)果公示，避免居民互相猜疑，不隨意調(diào)整補償口徑，引起居民“早走吃虧”的心理 ?風險表現(xiàn)： 巨大拆遷成本下，市場實現(xiàn)度低，經(jīng)濟上不具備可行性； ?風險規(guī)避： 與政府充分溝通，爭取獲得更大開發(fā)強度 ?風險表現(xiàn)： 項目開工后中途停止造成的爛尾工程等； ?風險規(guī)避： 充分市場調(diào)研、資金儲備 拆遷風險 在舊城改造拆遷工作的推進中，伴隨的行政、合作、法律和社會風險，會導致拆遷成本的提高，增加項目的市場風險。 ?風險表現(xiàn)： 政府收回閑臵土地，或居民對開發(fā)商拆遷行為提起訴訟 ?風險規(guī)避： 與政府充分溝通，爭取延期開發(fā)；拆遷談判等行為要符合法律法規(guī) 本報告是嚴格保密的。 36 [風險控制 ] 比較政府和開發(fā)商的風險控制能力，政府在拆遷階段具有更高的風險控制能力 拆遷風險 風險種類 發(fā)生條件 最佳控制主體 法律風險 訴訟 無 市場風險 市場營銷、利潤實現(xiàn) 開發(fā)商 社會風險 項目爛尾 政府 行政風險 居民上訪 政府 合作風險 拆賠談判、拆遷安臵 政府 風險控制主體 1）如何獲得更多的政府資源？ 2）如何創(chuàng)造更大的市場價值？ 本報告是嚴格保密的。 37 在三峽集團目前受閑臵土地政策約束的前提下，有自主開發(fā)、合作開發(fā)、土地出讓或政府回收四種模式可供選擇。依據(jù)三峽集團自身實力及對物業(yè)主導權(quán)的考慮，推薦采用自主開發(fā)模式。 模式推薦 ?說明：本次報告的經(jīng)濟測算是以符合拆賠政策、基于客觀市場分析的成本及收益數(shù)據(jù)進行的，政府資源對拆遷成本的影響，通過調(diào)整房源差價來考慮。 序號 開發(fā)模式 優(yōu)勢 劣勢 模式一 自主開發(fā) ?獲得項目完全的主導權(quán) ?獨自承擔所有風險，資金壓力大 模式二 與有政府背景的實力開發(fā)商合作開發(fā) ?獲得更多的政府資源來減少拆遷風險 ?并分擔一部分資金壓力 ?但是部分項目收益及項目主導權(quán)，與上海水利水電的開發(fā)意愿相違背 模式三 整體出讓 ?毛地出讓，可補償土地獲得成本，并規(guī)避拆遷及經(jīng)營風險 ?凈地出讓，可較早實現(xiàn)收益 ?毛地出讓對這類開發(fā)商的吸引力很小 ?凈地出讓依然要面臨拆遷風險，不能獲得項目開發(fā)后的長期收益 模式四 政府收回 ?避免拆遷和開發(fā)的風險 ?損失獲得土地使用權(quán)的部分成本 推薦模式 本報告是嚴格保密的。 38 ?項目地塊基礎情況 ?閑臵土地回收政策 ?拆遷政策及流程 ?拆遷模式分析 ?拆遷案例研究 ?拆賠方案比較 一、拆遷方案分析 本報告是嚴格保密的 . 39 我們通過對區(qū)位、業(yè)態(tài)、建筑等都與 137地塊類似的四個拆遷案例研究，分析影響拆遷成本及拆遷推進的因素 ? 區(qū)位： 上海市中心，交通便利，周邊配套完善，區(qū)位優(yōu)勢明顯 ? 建筑： 住宅都以二級舊里及以下為主，其他業(yè)態(tài)如商鋪、辦公較少 ? 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號地塊： 臨近本項目只有幾個街區(qū)； ? 115街坊： 位于盧灣區(qū)臨近新天地； ? 董家渡 13A、 15A地塊： 靠近黃浦江、世博園區(qū)，為 “ 十一五 ” 重點改造項目； ? 董家渡 10： 同為董家渡地段 案例簡況 黃浦區(qū) 90 、 9 98 、 99地塊 盧灣區(qū) 115街坊 董家渡 10號地塊 董家渡 13A、15A號地塊 137地塊 本報告是嚴格保密的 . 40 1 盧灣區(qū) 115街坊 (東塊 ) 2 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號地塊 3 董家渡 13A、 15A號地塊 4 董家渡 10號地塊 5 案例借鑒 本報告是嚴格保密的。 41 位于盧灣區(qū)中心，新天地附近，區(qū)位優(yōu)勢明顯；地塊內(nèi)以住宅為主，居住房屋多為二級舊里及以下的公房，共有 1096個權(quán)證戶口 ?業(yè)態(tài)： 區(qū)域內(nèi)以住宅為主 ，沿街有一些商鋪，以飲食娛樂為主，另有寫字樓等 ?建筑： 居住房屋大多數(shù)為 二級舊里及以下的公房，硬件設施及配套一般 ?規(guī)模： 地塊內(nèi)共有權(quán)證戶數(shù) 1096戶，戶籍戶數(shù)1370戶 ?四至： 北至復興中路、南至合肥路、東至順昌路、西至黃埔南路 ?區(qū)位： 地處“新天地”附近，毗鄰淮海路商圈、徐家匯商圈，區(qū)位優(yōu)勢明顯 ?交通： 位于 10號線的新天地站與老西門站之間，簇擁地鐵 13號線、 多條公交，周邊交通便利 115街坊 凹凸大廈 光明邨 瑞華坊 115街坊 拆遷房源 本報告是嚴格保密的 . 42 115街坊屬于市政拆遷，實行事前征詢、數(shù)磚頭 +套型保底的新機制，評估單價為 2068022600元，實行套型補貼的面積為 15平 /戶，價格補貼系數(shù)為 30% 征詢制：二次征詢制 一次征詢“想不想動遷”： 居民拆遷同意率達 ％ 二次征詢“要怎么動遷”： 1）數(shù)磚頭 +套型保底” 房屋價值補償 =（ 被拆除房屋房地產(chǎn)市場評估單價 X被拆除房屋的建筑面積 ） + 套型面積補貼 + 價格補貼 2）居住困難戶補貼： 異地配套商品房單價（ 6800元） ⅹ （應安臵對象 ⅹ 22 平方米 /人 ?補償安臵后的房屋折算面積 ） 依據(jù) 4號文件有關規(guī)定，采用“數(shù)磚頭 +套型保底”的拆遷新政 屬市政拆遷項目 拆遷主體為上海市盧灣區(qū)教育局 地塊規(guī)劃為新天地的配套學校 115街坊 拆遷機制及口徑 評估單價 2068022600元 套型補貼面積 15平方米 價格補貼系數(shù) 30% 面積換算系數(shù) 二級舊里： 本報告是嚴格保密的 . 43 補償金額除前述房屋補償外，還應包括獎勵及其他費用。依據(jù)居住面積大小不同，實際每平米的拆遷成本在4202382023元之間 115街坊 居住房屋補償 ?市中心二級舊里，人均面積普遍較少，所以居住困難戶補償是拆遷補償?shù)闹匾M成。 ?按照每戶居住面積不等，實際每平米的拆遷補償金額在4202382023元之間 面積(m2) 動遷金額 (元 ) 面積(m2) 動遷金額 (元 ) 面積 (m2) 動遷金額(元 ) 840,229 1260844 1710103 874,359 1278102 1734949 882,961 1305841 1775544 929,855 1331646 1822297 938,457 1365776 1855233 980,535 1410880 1944831 1006,717 1417289 1947221 1028083 1464680 2117321 1049490 1481208 2119323 1092181 1502574 2186668 1105222 1529166 2314083 1147954 1566672 2349460 1164881 1588305 2557582 1205670 1652884 3571457 1224979 1678088 各區(qū)間居住面積補償均價82565542764694941537≤20 2030 3040 ≥40居住面積 (m2)動遷費用（元）?期房過度費： 每戶 1000 2023元 /月 ? 面積獎勵費： 5000元 /平 ?簽約搬遷獎勵費： 10萬元 /戶 ?搬遷費用及設備移裝費 本報告是嚴格保密的 . 44 新凱家園 浦江麗都 浦濤路 768弄 銀河新都 君蓮小區(qū) 瑞陽苑 康橋月苑 中心城區(qū) 安臵房源均為在外環(huán)線以外政府動遷房源，房源居民供應價格僅為市場價格的 50%，對拆遷居民的吸引力很大。對于選擇就近購房的居民，按拆除面積補償購房補貼 4000元 /平 115街坊 拆遷房源 ? 安置房基地一般都在外環(huán)外，離中心城區(qū)有一定距離，周邊多數(shù)為居住區(qū)，配套略顯不足。 ? 對于不購置安置房而選擇就近安置的居民，發(fā)放就近安置購房補貼，按拆除建面補償每平米 4000元 安臵房源 安臵價格 市場價格 差價 新凱家園 4000 7900 3900 康橋月苑 4000 9500 5500 瑞陽苑 4000 8500 4500 浦江麗都 4100 9700 5600 浦濤路地塊 （期房） 7600 銀河新都 7600 15500 7900 君蓮小區(qū) 7500 11000 3500 ?安臵房源的居民供應價格僅為市場價格的 50%，對居民吸引力大。 本報告是嚴格保密的 . 45 依據(jù)人口結(jié)構(gòu)進行安臵房的供應，可供選擇的房源分為1房、 2房和 3房三種戶型；根據(jù)現(xiàn)有拆遷情況，本項目的拆賠比為 每戶認定人數(shù) 分配方案 平均面積（ m2/人） 1房 (55m2) 2房 (75m2) 3房 (95m2) ≤4 2 1 1 5人以上 （含 5人） 2 2530 1 1 7人以上 （含 7人） 1 2 1 1 ≥9 每增加 2人可增購 一房，標準按以上辦法類推 注：二房和三房可換購一房二套 115街坊 房源購置及拆賠比 根據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù) 1100套 ， 初期的安置房源已用完，簽約率為 76% 1370 528戶居民中有 490戶選擇購置基地房源， 占 92% ?115街坊拆賠比 =1100/(1370X76%X92%) = ?動遷基地房源充足，人均可購面積達到 25平以上 ?在相同人數(shù)條件下提供靈活的選購可能，更好地滿足了由人口結(jié)構(gòu)和居民實際需求決定的選購要求 （拆賠比：即每拆 1戶所需安臵房源套數(shù)） 本報告是嚴格保密的 . 46 非居住房屋賠償總費用為房屋補償價格加上其他費用，市場評估單價為 62900元 /平。根據(jù)面積不同，動遷費用從 186756萬不等，實際平均補償金額為 15萬 /平 115街坊 非居住房屋補償 店鋪面積（ m2） 動遷金額 (元 ) 1864062 1924868 1927868 2156587 2288029 2633633 2744753 2870942 2309694 3323281 3369116 3634750 3711835 4171908 5145652 5990105 7565185 (總面積 ) 57632268（總金額） ? 其他補償費用 ?面積補貼（評估單價 X50%X非居住面積） ?個體工商營業(yè)執(zhí)照補償（ 30萬每證） ?非居住房屋裝飾補貼（ 1000元每平方） ?搬遷獎勵費（建筑面積 10平的 30萬元每證，超出 10平部分 元每平） ?就近安臵補貼（ 1萬 /平） ?未認定使用面積補貼（ 10000元 /平） ?停產(chǎn)停業(yè)補償（ 400元 /平） ?房屋 補償 價值 拆遷賠償費用 =房屋評估單價