某區(qū)地產(chǎn)項目提案(編輯修改稿)
2025-01-22 18:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 3月 29日銷售情況：已推部分去化 91％區(qū)域代表樓盤分析n 成交客戶分析從成交客戶區(qū)域來看，江東區(qū)客戶占據(jù)最大比重，另外還有部分客戶來自北侖小港、外地等同類競爭市場普遍存在以下問題：區(qū)域距離傳統(tǒng)老城區(qū)較遠，客戶被動消費較為明顯，因此心理距離將主導客戶的選擇傾向。生活配套以及人氣都在短期內(nèi)嚴重不足，成為客戶普遍的憂慮。近年別墅市場的火暴導致大多數(shù)樓盤都規(guī)劃了大量的別墅，導致常規(guī)性產(chǎn)品容積率高，產(chǎn)品品質(zhì)無法得到滿足。洪塘、高新區(qū)板塊將會對本項目客戶截流，若項目沒有明顯的價格優(yōu)勢，客戶選擇該兩個板塊的機會要大于項目所在區(qū)域。競爭市場總結(jié)市場問題界定通過對整體市場及區(qū)域市場的分析，我們認為目前市場存在以下幾個問題點：問題一：受整體市場影響，成交量與價格有一定幅度的回落，未來市場走勢較難判斷；問題二：項目處于新城核心區(qū)域，未來項目云集，市場供應(yīng)競爭壓力大。問題三：項目體量大，屆時將會與洪塘、高新區(qū)兩個相對較為成熟的板塊存在客源競爭。房地產(chǎn)市場p 房地產(chǎn)宏觀市場p 住宅市場p 商業(yè)市場莊市商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)市場界定問題一： 莊市商業(yè)尚處于初級階段。主要以滿足基本生活配套的沿街商鋪為主，檔次相對較為低級。問題二： 莊市住宅小區(qū)的商業(yè)氛圍不濃，商鋪出租率較低。通過對莊市商業(yè)的分析，我們認為目前存在以下幾個問題點：項目思維導圖項目背景 市場 背景 解讀 消費者 成功案 例借鑒 項目發(fā) 展戰(zhàn)略 土地價 格評估本項目屬于區(qū)域大盤，客戶群較為寬泛，因此必須牢牢抓住城市的中端客群? 家庭年收入 30萬以上? 接受總價百萬以上的別墅、 TOHO類產(chǎn)品? 頂端產(chǎn)品的消費者? 家庭年收入 830萬? 總價在 40~50萬以上的 150~200平米大戶型產(chǎn)品? 中高端產(chǎn)品的主力消費階層? 家庭年收入 58萬? 總價在 30~40萬 110~150平米戶型產(chǎn)品? 中價位樓盤的主力消費力量? 家庭年收入 34萬左右? 總價在 30萬以下 110平米以下的小戶型產(chǎn)品? 中低價位經(jīng)濟型樓盤的主要消費力量? 家庭年收入 3萬以內(nèi)? 基本無住宅消費力量中低端中端低端中高端富豪一般來講，越是高收入階層，其購房人群的比例越高；針對本項目而言，市場的主流人群集中在 5~30萬元之間家庭收入的人群，他們的購房特征成為我們重點研究的對象。在確定項目客戶層面的后，對客戶區(qū)域、職業(yè)、年齡、收入、置業(yè)動機、需求進行細分華通麗景華府置業(yè)顧問：216。 目前購買的客戶主要來自本地和市區(qū)范圍客戶， 莊市本地人不多，對于項目支撐有限；216。 市區(qū)范圍客戶主要是購買不起市區(qū)的房子，而選擇在大市近郊購買；216。 他們一般收入水平都不高，例如企業(yè)中低層、個體小商戶、外地駐鎮(zhèn)海人員等等；216。這部分客戶很多都不是本地人，或者是中途工作進入鎮(zhèn)海，所以對于傳統(tǒng)的區(qū)域觀念較為淡薄。鑫隆花園置業(yè)顧問：216。 我們這個樓盤來買的客戶主要是以本地客戶市區(qū)范圍客戶為主為主；216。 本地客戶外流現(xiàn)象較明顯， 市區(qū)客戶對于價格較為敏感，購買房子一般考慮要自己能承受的范圍；216。 市區(qū)客戶選擇莊市更多考慮價格， 如果價格優(yōu)勢不明顯會考慮離市區(qū)更近的高新區(qū)和洪塘。鄞州建設(shè)局陳先生：216。本人在鄞州建設(shè)局上班，夫人在鎮(zhèn)海上班希望在附近購置一套住宅。216。 在鎮(zhèn)海沒找到合適的房子，主要覺得戶型和風格都不太合適；比較認可莊市區(qū)域，認為環(huán)境較好；216。但是是否購買在莊市取決于價格，不然可能會考慮高新區(qū)。我們還訪談了：216。 華榮風景九園的購買客戶216。 鎮(zhèn)海 LG甬興化工鄧先生216。 鎮(zhèn)海煉化羅先生216。 鎮(zhèn)海設(shè)計院胡女士。我們訪談部分人群了解區(qū)域消費者置業(yè)特點消費者小結(jié)通過分析，我們發(fā)現(xiàn)目前消費者置業(yè)存在以下兩個現(xiàn)象：鎮(zhèn)海本地客戶外流現(xiàn)象明顯，莊市原住民有限，市場容量不大。市區(qū)范圍客戶對于價格敏感，項目沒有明顯的價格優(yōu)勢，客戶將會被發(fā)展較為成熟的洪塘、高新區(qū)截留。對于體量巨大的本項目來說，由于本地客戶外流以及市區(qū)客戶被洪塘和高新區(qū)截留，可能會讓項目在開發(fā)中后期形成 客源真空化的尷尬局面 。項目思維導圖項目背景 市場 背景 解讀 消費者 成功案 例借鑒 項目發(fā) 展戰(zhàn)略 土地價 格評估成功案例借鑒為了借鑒成功經(jīng)驗并啟發(fā)思路，我們選取 2個成功樹立市場標桿的項目，對其營銷戰(zhàn)略與策略進行深入研究分析。案例選擇原則：規(guī)模較大位于同等區(qū)位產(chǎn)品具有一樣的市場競爭力價格和銷售速度上實現(xiàn)全面超越合生國際城華榮風景九園成功案例借鑒n 合生國際城市場地位： 寧波大學旁，約 550000平米大型國際生活社區(qū)總規(guī)模： 55萬平方米產(chǎn)品類型： 獨棟、聯(lián)排、雙拼別墅、高層開盤時間： 一期第一批 07年 12月 29日；一期第二批08年 7月 25日銷售價格： 獨棟 15000元 /平方米，聯(lián)排、雙拼12023元 /平方米 銷售情況： 推出 215套獨棟、聯(lián)排、雙拼別墅，已去化 78％?？蛻羟闆r： 老城、駱駝、莊市的企業(yè)主占 90%以上，寧大的老師占少數(shù)比例，寧波區(qū)域僅有少量江北客戶來購房。成功案例借鑒點：n 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模樓盤，采用分期開發(fā)分批銷售的模式；n 別墅和高層的產(chǎn)品組合方式，提升項目檔次；n 以
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