【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； （四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 以市場(chǎng)公開(kāi)供地收益論： 2023年， 350億元； 2023 年， 492億元； 2023年，而業(yè)內(nèi)人士保守估計(jì)為近千億 元（僅 19月，就達(dá) ） 一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國(guó) 31個(gè)省 (區(qū)、市 )的近 1500個(gè) 市 (縣 )開(kāi)展了土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓工作，在市場(chǎng)發(fā)育 的東南省份，八成的市 (縣 )開(kāi)展了這項(xiàng)工作。而在有些 地方， 100%的市 (縣 )開(kāi)展了招標(biāo)拍賣(mài)。中部省份江 西， 2023年開(kāi)展國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)工作的市 (縣 ) 約占全省市 (縣 )總數(shù)的 80%，今年已經(jīng)達(dá)到 100%。 2023年土地市場(chǎng)回望 ? 今年 19月，全國(guó)范圍內(nèi)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地的宗數(shù)、面積、價(jià)款占出讓總宗數(shù)、面積、價(jià)款的比例分別為 %、 %、 %。 ? 土地掛牌交易方式快速推廣，大受歡迎。許多人認(rèn)為，與招標(biāo)拍賣(mài)相比，掛牌方式具有實(shí)施者操作簡(jiǎn)便、參與者理性競(jìng)價(jià)等優(yōu)點(diǎn)。 2023年土地市場(chǎng)回望 ? 房地產(chǎn)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng)， 2023年 111月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 6228億元，同比增長(zhǎng)了 %。中國(guó)人民銀行 2023年二季度貨幣執(zhí)行情況報(bào)告指出， 2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)中國(guó) GDP增長(zhǎng)的直接和間接貢獻(xiàn)率共計(jì) 。專(zhuān)家估計(jì) 2023年房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)也可能保持這種貢獻(xiàn)率。 2023房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)數(shù)字，去年 111月，全國(guó)有 7個(gè)省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò) 40%，8個(gè)省市新開(kāi)工面積增幅超過(guò) 40%，個(gè)別省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新購(gòu)?fù)恋赝顿Y同比增長(zhǎng)了 150%。一部分城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到 30%以上，北京、上海、廣州、杭州等城市維持 50%的比重達(dá) 12個(gè)月以上，而深圳房地產(chǎn)投資占整個(gè)投資的比例更接近60%。 2023房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的過(guò)分依賴(lài)。由于房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)性很強(qiáng)，“如果房地產(chǎn)投資增幅一旦出現(xiàn)較大下滑，它對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的負(fù)面影響將難以估量” 。 ? 距杭州不遠(yuǎn)的南京， 1月 23日拍賣(mài)兩塊土地，一塊成交價(jià)為每畝 220萬(wàn)元，另一塊更高達(dá)每畝 。高地價(jià)帶來(lái)的必然是高房?jī)r(jià)，消費(fèi)者會(huì)買(mǎi)單嗎 2023房地產(chǎn)市場(chǎng) “全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上保持健康、快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，但部 分地區(qū)存在投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量、價(jià)格上漲過(guò)快 和結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題，個(gè)別地區(qū)問(wèn)題還較嚴(yán)重” － 《當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析報(bào)告》 2023年 11月 19日，國(guó)務(wù)院總理朱镕基在香港會(huì)見(jiàn)駐港中 資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人時(shí)再一次重復(fù)了他在國(guó)慶節(jié)視察深圳時(shí)說(shuō)的 話(huà)，“有些城市，不是全部，房地產(chǎn)有一點(diǎn)熱，空置率太 高，而且還在增長(zhǎng)?！? 2023房地產(chǎn)市場(chǎng) “目前部分地區(qū)投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量、價(jià)格上漲 過(guò)快，出現(xiàn)了不同程度的‘過(guò)熱’、‘虛熱’和結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，存 在較嚴(yán)重的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”；主要表現(xiàn)為六個(gè)方面： 部分城市房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大；部分地區(qū)投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò) 量，攤子鋪得太大；有些地區(qū)不能有效調(diào)控市場(chǎng)，房地產(chǎn) 價(jià)格上漲過(guò)快，個(gè)別城市有些區(qū)位的地價(jià)上漲了 1倍以上， 有的住宅項(xiàng)目一兩年內(nèi)價(jià)格成倍增長(zhǎng)；部分地區(qū)住房供求 結(jié)構(gòu)失衡，商品房空置量增加；個(gè)別地區(qū)背離國(guó)情建設(shè)“豪 宅”；少數(shù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)存在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的依賴(lài)性風(fēng)險(xiǎn)。 － 1月 13～ 14日武漢全國(guó)住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議，劉志峰 2023房地產(chǎn)市場(chǎng) 2023年底，由國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告》指出，對(duì)于剛過(guò)去的 2023年的房地產(chǎn)業(yè)，可以用三個(gè)特點(diǎn)來(lái)概括，總體景氣沖高回落，地區(qū)冷熱不均，真實(shí)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。 2023房地產(chǎn)市場(chǎng) 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 ? 2023是“理性之年”。 ? 2023年全國(guó)整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的重點(diǎn)是，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。 ? 關(guān)鍵詞之一：調(diào)控。 ? 關(guān)鍵詞之一：規(guī)范。 ? 關(guān)鍵詞之一：經(jīng)濟(jì)適用房。 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 ? 為預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)部將在 2023年上半年完成房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系研究，并選擇已開(kāi)展預(yù)警體系研究的 56個(gè)城市試運(yùn)行；年底前，在 35個(gè)大中城市和部分有代表性的城市推廣使用，以便政府及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中的問(wèn)題，并采取相應(yīng)措施加強(qiáng)宏觀調(diào)控。同時(shí)要建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，將當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)信息及時(shí)向社會(huì)公示，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資、住房消費(fèi)者理性消費(fèi)。 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 ? 今年整頓規(guī)范工作的重點(diǎn)包括 11個(gè)方面：一是整頓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中違法違規(guī)行為；二是整頓商品房銷(xiāo)售中的不規(guī)范行為；三是整頓土地利用中的不規(guī)范行為，如擅自改變土地利用性質(zhì)、利用集體土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等；四是整頓面積“缺斤短兩”行為；五是整頓不履行合同和合同欺詐行為；六是整頓物業(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范行為；七是整頓房地產(chǎn)廣告不規(guī)范行為；八是整頓中介服務(wù)中的不規(guī)范行為；九是整頓房屋拆遷中的違規(guī)行為；十是整頓拖欠工程款行為；十一是整頓政府審批中的不規(guī)范行為，如規(guī)劃審批、立項(xiàng)審批、竣工驗(yàn)收、預(yù)銷(xiāo)售許可等 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 ? 2023年，建設(shè)部將會(huì)同有關(guān)部門(mén)出臺(tái)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，進(jìn)一步明確經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)政策。我國(guó)住宅建設(shè)將發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住房供應(yīng)體系，多渠道解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人要求，各地要盡快制訂和完善中低收入家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房對(duì)象的條件、購(gòu)房面積標(biāo)準(zhǔn)及超面積的處理辦法。人均住房面積低于全國(guó)平均水平的城市，在審批城市總體規(guī)劃時(shí)要增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應(yīng)。對(duì)房?jī)r(jià)收入比較高、對(duì)取消或減少經(jīng)濟(jì)適用住房的城市，要控制新增土地的供應(yīng)規(guī)模。 經(jīng)營(yíng)城市、經(jīng)營(yíng)土地 2023年城市市長(zhǎng)會(huì)議 ? 強(qiáng)暴舊城、瘋狂克隆、胡亂“標(biāo)志、攀高比傻、盲目國(guó)際化、窒息環(huán)境、亂搶風(fēng)頭永遠(yuǎn)塞車(chē)、 “假古董”當(dāng)?shù)?、跟人較勁 ? 看上去面光光、住進(jìn)去心慌慌，這就是沒(méi)有親和力的城市和建筑所能帶給我們的物質(zhì)和精神生活。 中國(guó)城市十大敗筆 區(qū)域房地產(chǎn)政策與市場(chǎng) ? 區(qū)域差異與政策要求（沿海與內(nèi)地） ? 城市房地產(chǎn)供需情況 ? 城市房地產(chǎn)企業(yè)情況（以本地為例） 土地資源獲取 綿陽(yáng)市房地產(chǎn)投資 （ 1999－ 2023年） 02 0 0 0 04 0 0 0 06 0 0 0 08 0 0 0 01 0 0 0 0 01 2 0 0 0 01 4 0 0 0 01 6 0 0 0 01 8 0 0 0 01 9 9 9 年 2 0 0 1 年 綿陽(yáng)市房地產(chǎn)竣工、銷(xiāo)售面積 1999－ 2023年 02 0 0 0 0 04 0 0 0 0 06 0 0 0 0 08 0 0 0 0 01 0 0 0 0 0 01 2 0 0 0 0 01 4 0 0 0 0 01 6 0 0 0 0 01 9 9 9 年 2 0 0 1 年 擬開(kāi)發(fā)地段的確定 ? 房地產(chǎn)投資地段論 ? 地價(jià)影響因素分析 （市場(chǎng)供求、自然環(huán)境條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、政府規(guī)劃、心理預(yù)期、國(guó)際關(guān)系） ? 重點(diǎn)研究城市發(fā)展規(guī)劃（環(huán)境、配套） 土地資源獲取 房地產(chǎn)投資地段論 ? 地段、地段還是地段； ? 價(jià)格＝成本（地價(jià)、設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑費(fèi)、資金利息、稅費(fèi)）＋利潤(rùn)； ? 在成本構(gòu)成中，地價(jià)最不確定。在其他取費(fèi)相對(duì)固定（平均利潤(rùn)）的情況下，地價(jià)決定利潤(rùn)率。 土地資源獲取 地價(jià)影響因素 ? 市場(chǎng)供求 ? 自然環(huán)境條件 ? 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 ? 政府規(guī)劃 ? 心理預(yù)期 ? 國(guó)際關(guān)系 土地資源獲取 土地獲取方式與途徑 ? 城市建設(shè)、安居工程、城市景觀、地方形象 ? 品牌主導(dǎo)、資金實(shí)力、土地儲(chǔ)備、政府補(bǔ)償 ? 土地公開(kāi)拍賣(mài)（招投標(biāo)制度、一級(jí)市場(chǎng)） 4月 10日，中海（成都）公司投資 2． 3億投得市中心地段 （每畝 311萬(wàn)元） 土地資源獲取 土地資源儲(chǔ)備問(wèn)題 ? 新一輪圈地運(yùn)動(dòng)（萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)） ? 土地資源儲(chǔ)備與資本運(yùn)作 ? 土地資源儲(chǔ)備量力而行 土地資源獲取 第三講 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ? 前期市場(chǎng)調(diào)查 ? 購(gòu)房者心理