【正文】 ? 舉例： A必須在 B之前完成， B必須在 C之前完成； A完成后， B和 C才能開始； A必須在 C和 D之前完成， B必須在 D之前完成； A和 B必須在 C和 D之前完成； 項目管理知識 網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù) 項目管理知識 A B C A B C A D B C A C B D 網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù) ? 關(guān)鍵路線分析：通過各項活動時間參數(shù)的計算確定關(guān)鍵路線，從而確定項目完工周期。 項目管理知識 網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù) ? 舉例： 某企業(yè)擬開發(fā)一地產(chǎn)項目，各項活動的相互關(guān)系及預(yù)計完成時間如下表所示，試確定該項目的完工時間和關(guān)鍵路線。 ? 第十二條 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。 ? 第二十五條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 我國城市房地產(chǎn)管理法 ? 第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 我國城市房地產(chǎn)管理法 ? 第四十四條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期； （四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。而在有些 地方， 100%的市 (縣 )開展了招標(biāo)拍賣。 2023年土地市場回望 ? 今年 19月，全國范圍內(nèi)招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地的宗數(shù)、面積、價款占出讓總宗數(shù)、面積、價款的比例分別為 %、 %、 %。許多人認為，與招標(biāo)拍賣相比，掛牌方式具有實施者操作簡便、參與者理性競價等優(yōu)點。中國人民銀行 2023年二季度貨幣執(zhí)行情況報告指出， 2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國 GDP增長的直接和間接貢獻率共計 。 2023房地產(chǎn)市場 ? 據(jù)國家統(tǒng)計局的有關(guān)數(shù)字，去年 111月，全國有 7個省市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過 40%，8個省市新開工面積增幅超過 40%，個別省市房地產(chǎn)開發(fā)新購?fù)恋赝顿Y同比增長了 150%。 2023房地產(chǎn)市場 ? 經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資的過分依賴。 ? 距杭州不遠的南京， 1月 23日拍賣兩塊土地，一塊成交價為每畝 220萬元，另一塊更高達每畝 ?！? 2023房地產(chǎn)市場 “目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格上漲 過快，出現(xiàn)了不同程度的‘過熱’、‘虛熱’和結(jié)構(gòu)性問題，存 在較嚴重的市場風(fēng)險”；主要表現(xiàn)為六個方面： 部分城市房 地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大；部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過 量，攤子鋪得太大；有些地區(qū)不能有效調(diào)控市場，房地產(chǎn) 價格上漲過快，個別城市有些區(qū)位的地價上漲了 1倍以上， 有的住宅項目一兩年內(nèi)價格成倍增長；部分地區(qū)住房供求 結(jié)構(gòu)失衡，商品房空置量增加；個別地區(qū)背離國情建設(shè)“豪 宅”；少數(shù)地區(qū)經(jīng)濟存在對房地產(chǎn)開發(fā)的依賴性風(fēng)險。 2023房地產(chǎn)市場 2023年房地產(chǎn)市場展望 ? 2023是“理性之年”。 ? 關(guān)鍵詞之一：調(diào)控。 ? 關(guān)鍵詞之一：經(jīng)濟適用房。同時要建立健全房地產(chǎn)市場信息披露制度，將當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場信息及時向社會公示，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資、住房消費者理性消費。我國住宅建設(shè)將發(fā)展以經(jīng)濟適用住房為重點的住房供應(yīng)體系，多渠道解決中低收入家庭的住房問題。人均住房面積低于全國平均水平的城市，在審批城市總體規(guī)劃時要增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應(yīng)。 經(jīng)營城市、經(jīng)營土地 2023年城市市長會議 ? 強暴舊城、瘋狂克隆、胡亂“標(biāo)志、攀高比傻、盲目國際化、窒息環(huán)境、亂搶風(fēng)頭永遠塞車、 “假古董”當(dāng)?shù)?、跟人較勁 ? 看上去面光光、住進去心慌慌，這就是沒有親和力的城市和建筑所能帶給我們的物質(zhì)和精神生活。在其他取費相對固定（平均利潤）的情況下，地價決定利潤率。 市場定位 房地產(chǎn)市場調(diào)查 ? 市場調(diào)查是了解消費者行為的根本途徑，是把握房地產(chǎn)市場供求的根本方法，是分析市場、捕捉市場機會的重要手段。 市場定位 前期市場調(diào)查 市調(diào)內(nèi)容：宏觀環(huán)境 （政治經(jīng)濟形勢分析） 、 中觀環(huán)境 （城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場供求） 、 微觀環(huán)境 （競爭樓盤及消費者需求分析） 市調(diào)步驟：準(zhǔn)備階段 （確定目的、擬定計劃）、 實施階段 （設(shè)計問卷、實地調(diào)查）、 分析階段 （整理資料、撰寫報告） 市調(diào)方法：問卷、踩盤、房展； 問卷調(diào)查：問卷設(shè)計技巧； 科學(xué)合理使用市調(diào)分析； 市場定位 住房與需求市場調(diào)查問卷 調(diào)查說明： 個人情況： 住房現(xiàn)狀： 住房需求： 競爭樓盤及競爭對手情況調(diào)查 （見表， P61 ） 市場定位 購房者心理與行為分析 購房需要、需求及動機分析； 文化、家庭與購房者心理； 購房者個性特征； 購房者行為模式； 市場定位 社會文化與消費行為 觀念引導(dǎo)浪費； 中國與美國的差異： 按揭買房小故事； 北京與上海的差異： 北京：厚重、大氣、傳統(tǒng) 上海：精細、實用、國際化 市場定位 購房決策原則 整體屬性最佳原則；非報酬決策原則；綜合權(quán)衡原則； 例： P100 市場定位 物業(yè) 出行時間 價格 建筑質(zhì)量 物業(yè)管理 A B C D 25 40 40 60 5200 4500 4500 4000 74 73 70 65 100 70 90 80 開發(fā)項目市場定位 定位思路：房地產(chǎn)定位不是對樓盤本身作實質(zhì)性改變，而是市場發(fā)現(xiàn)；好的定位能夠產(chǎn)生競爭優(yōu)勢，但其本身不是競爭優(yōu)勢。 地塊周圍景觀； 環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況； 交通條件； 配套設(shè)施； 二、地塊 SWOT分析 優(yōu)勢與劣勢分析； 機會與威脅分析； 三、結(jié)論 市場定位 廣州 XG項目 （市場研究與定位部分） 第三節(jié) 項目市場定位 一、項目市場細分 項目一期細分 。 ； 市場定位 可行性研究解決的主要問題 ? 為什么要進行這個項目？ ? 項目的產(chǎn)品 (勞務(wù) )市場的需求情況怎樣？ ? 資源條件如何？ ? 項目建設(shè)地點應(yīng)選在什么地方？ ? 產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模多大為宜？ ? 采用的生產(chǎn)工藝技術(shù)是否先進可靠？ ? 項目投資估算和方案比較情況如何？ ? 投資盈利水平及風(fēng)險多大？ 項目可行性研究內(nèi)容 ? 投資項目的背景研究 ? 投資項目的市場和生產(chǎn)規(guī)模 ? 投資項目資源情況 ? 投資項目環(huán)境 ? 投資項目設(shè)計 ? 投資項目組織機構(gòu) ? 投資項目進度控制 ? 投資項目的財務(wù)經(jīng)濟評價 項目可行性研究程序 ? 機會可行性研究：投資機會的粗略鑒定，精度一般在 30%左右； ? 初步可行性研究：對關(guān)鍵問題做專門調(diào)查和研究，精度在 20%左右，費用約 1%； ? 可行性研究評價：更加嚴格、細致地研究，投資估算采用預(yù)算價格，精度要求在 10%左右，費用約為 1%~3%。 2\對當(dāng)前房地產(chǎn)投資熱的思考 。 4\房地產(chǎn)項目可行性研究的內(nèi)容與重點 。 6\對房地產(chǎn)項目定價過程中有關(guān)問題的探討 。 8\當(dāng)前我國物業(yè)管理存在的主要問題與