【文章內(nèi)容簡介】 day 10 隨著人民收入水平的不 斷 提高 ， 平頂 山 市民 的 消費(fèi) 習(xí) 慣將 極 大的 促 進(jìn)地 區(qū) 休閑 旅 游業(yè) 繁 榮和 發(fā) 展 ， 尤 其當(dāng) 地 有特 色的溫泉度假 、 休閑娛 樂 等日 常 生活 性 消費(fèi) ， 是平 頂 山市 旅 游地 產(chǎn) 發(fā)展 的 潛在 利 好 ， 同 時(shí)旅 游 地產(chǎn) 的 開發(fā) 也 能夠 拉 動(dòng) 當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)快速發(fā)展 ， 縮 短城 鄉(xiāng) 之間 的 經(jīng)濟(jì) 差 距和 生 活理 念 差距 。 九九 紫墅 園 溫泉 小 鎮(zhèn)項(xiàng) 目 規(guī)劃 分 析 、 建 議及 定 位分 析 報(bào)告 ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS 恩格爾 系 數(shù) = 食品支 出金額 生活消 費(fèi)支出金額 100% 消費(fèi)視 角分 析 ——隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高 ， 城鎮(zhèn)居民對(duì)于改善居住環(huán)境性的消費(fèi)有 較大幅 度增長 ， 將會(huì)對(duì)于平頂山房地產(chǎn)市場產(chǎn)生強(qiáng)烈推動(dòng) 。 ?2023年 衣 食 類 消 費(fèi) 占 居 民 消 費(fèi) 性 支 出 %， 居 住性支出占 %。 ?與 2023年相比居 住 類支 出 占比 提 升 %， 出現(xiàn) 較大增長 。 ?從平頂山市城鎮(zhèn)恩格爾 系 數(shù) %分析 ， 平頂山 市已達(dá)到富裕狀態(tài) 。 20232023年 居 民 消 費(fèi) 種 類 占 比 0 50 2023 醫(yī)療保 健 交通通 訊 教育娛 樂 其他 2023 食品 衣著 居 住 家庭設(shè)備 2023/4/29 Tuesday 10 隨著居民收入水平的不 斷 提升 ， 居民 消 費(fèi)理 念 ， 由 滿 足基 本 生活 要 求向 改 善提 升 生活 品 質(zhì)進(jìn) 行 轉(zhuǎn)變 ， 居住性 消費(fèi)的快速增長 ， 將會(huì) 給 平頂 山 市場 帶 來很 大 推動(dòng) 。 對(duì)于 本 旅游 地 產(chǎn)項(xiàng) 目 來講 ， 應(yīng)深 入 研究 客 群特 性 ， 以 科 學(xué)的 產(chǎn)品定位 ， 適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目 品 質(zhì) ， 滿 足中 高 端客 戶 對(duì)高 品 質(zhì)生 活 環(huán)境 的 需求 。 恩格爾系數(shù) 59%以上 5059% 4050% 3040% 低于 30% 居民生活水平 貧困 溫飽 小康 富裕 最富裕 九九 紫墅 園 溫泉 小 鎮(zhèn)項(xiàng) 目 規(guī)劃 分 析 、 建 議及 定 位分 析 報(bào)告 ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS 人口結(jié) 構(gòu)角 度 ——中原城市群的產(chǎn)業(yè)投資進(jìn)程所帶來的人口結(jié)構(gòu)的演變 ， 帶來高級(jí)管理層 和都市 金領(lǐng)等高收入群體壯大 ， 收入結(jié)構(gòu)改變導(dǎo) 致 生活方式發(fā)生根本性變化 。 產(chǎn)業(yè)升 級(jí)帶 來 人口 質(zhì) 量的 改 變 ， 城 市財(cái) 富 階層 擴(kuò) 大 。 ?高級(jí)管 理 層和 新興 金領(lǐng)層 人 群的 壯大 ， 城市財(cái)富階層成為社場 消 費(fèi)的 主 體 。 都 市 高品質(zhì)生活需求再升 級(jí) 、 生 活 方式需 求再改變 。 ?產(chǎn)業(yè)升級(jí)直接改變?nèi)丝?質(zhì) 量 ， 而 人口 質(zhì)量的改變導(dǎo)致生活方 式 的改 變 ； 根本 原因在于人的知識(shí)水平 和 收入 水 平提升 后， 生存需求升級(jí) ， 人 們 更加 注 重自我 實(shí)現(xiàn) ， 由此產(chǎn)生全新的 生 活方 式 ： 旅游 地產(chǎn) 、 特色休閑項(xiàng)目 、 度 假養(yǎng) 生 項(xiàng)目 、 高檔消 費(fèi) 、 特 色餐 飲 、 休 閑 娛樂 、 健 身 、 文化欣賞 等 逐 漸 成 為 社 場 熱 點(diǎn) 。 傳統(tǒng) 制造業(yè) 高技 術(shù)產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)代 服務(wù)業(yè) 及商貿(mào) 時(shí)間 人 口 數(shù) 量 現(xiàn)在 未來 “ 啞 鈴型 ”結(jié)構(gòu) “ 蛋 糕型 ”結(jié)構(gòu) 中等 收入 中等 收入 中高 收入 中高 收入 高收入 高收入 城市 人群 結(jié) 構(gòu)示意 城市 產(chǎn) 業(yè) 人 口 演 變 示意 人 口 收 入 水 平 示意圖 2023/4/29 Tuesday 10 九九 紫墅 園 溫泉 小 鎮(zhèn)項(xiàng) 目 規(guī)劃 分 析 、 建 議及 定 位分 析 報(bào)告 ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS 480 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 ?截止 2023年末 ， 平 頂山 市 人口 規(guī) 模達(dá) 到 人 。 其 中 城鎮(zhèn) 人 口 人 ， 城 鎮(zhèn)化 率 達(dá)到 %。 低 于 全國平 均水平 3個(gè)百分點(diǎn) 。 ?20232023年均 提 高 分 點(diǎn) ， 低 于全 省 百分 點(diǎn) ， 高 于 全 國 分 點(diǎn) 。 城 鎮(zhèn)化 率 提升 速 度緩慢 。 ?據(jù)規(guī)劃 ， 到 2023年 ， 平 頂 山城 鎮(zhèn) 化率 應(yīng) 達(dá)到 50%， 進(jìn) 入 全省 前 6位 ， 20232023年 均提 高 2個(gè) 百 分點(diǎn) 。 20232023年 的 城 鎮(zhèn) 化率提 升 速度 緩慢 ， 2023年 的城 鎮(zhèn)化 率為 %； 必然 會(huì) 導(dǎo)致 2023年 2023年 城鎮(zhèn)化 進(jìn) 程的 加快 ， 城市人口的快速增長 ， 加 大了 對(duì) 城市 住 宅需 求 量 ， 勢(shì) 必推 動(dòng) 平頂 山 房地 產(chǎn) 市場 的 快速 發(fā) 展 ， 2023年 2023年 平 頂 山 市 的城市格局也將出現(xiàn)一 定 程度 的 變化 。 城鎮(zhèn)化 角 度 ——平頂山市城鎮(zhèn)化率以平均每年 2%的速度高速增長 ， 城市人口將呈現(xiàn)快速增 長態(tài)勢(shì) 。 大量新增城鎮(zhèn)人口為房地產(chǎn)帶來了大量的新增需求 。 2 0 0 5 2 0 0 9 平頂山人口情 況 490 500 510 萬人 2023年河南省各城市城鎮(zhèn)化率對(duì)比 圖 62 38 43 40 37 48 39 45 34 38 38 44 32 28 28 35 33 48 % 70 60 50 40 30 20 10 0 鄭 州 開封 洛陽 平頂山 安陽 鶴壁 新鄉(xiāng) 焦作 濮陽 許昌 漯河 三門峽 商丘 周口 駐馬店 南陽 信陽 濟(jì)源 2023/4/29 Tuesday 10 九九 紫墅 園 溫泉 小 鎮(zhèn)項(xiàng) 目 規(guī)劃 分 析 、 建 議及 定 位分 析 報(bào)告 ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS 二 、 平 頂山 市 2023年 2023年地產(chǎn)市場 房地產(chǎn) 投資 ——2023年到 2023年房地產(chǎn)投資波動(dòng)性增長 ， 說明平頂山房地產(chǎn)市場受外部影 響因素 較多 ， 同時(shí) 市 場競 爭 迅速 加 劇 ， 對(duì) 房地 產(chǎn) 企業(yè) 也 提出 了 更高 要 求 。 2023/4/29 Tuesday 10 ?2023年以來 ， 平 頂 山市 房 地產(chǎn) 投 資額 快 速增 長 ， 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn) 投 資的 比 例不 斷 提高 ， 至 2023年房地產(chǎn)投 資 達(dá) 39億元 ， 占固 定 資產(chǎn) 投 資的比 例提升到 %。 但依 然 偏低 。 ?平頂山市房地產(chǎn)投資從 2023年 開 始發(fā) 力 ， 2023年由 于 經(jīng)濟(jì) 危 機(jī)和 國 家宏 觀 調(diào)控 政 策的 影 響 ， 房 地產(chǎn) 投 資出 現(xiàn) 滑落 ， 房地產(chǎn)發(fā)展后勁十足 。 ?房地產(chǎn)投資的波動(dòng)性增 長 使得 市 場競 爭 也逐 步 加劇 ， 從 2023年起 ， 平頂 山 房地 產(chǎn) 市場 正 進(jìn)入 群 雄逐 鹿 的時(shí) 代 。 ?2023年 全市房地 產(chǎn) 開發(fā) 完 成投 資 元 ， 同 比 增長 %， 其 中 商 品 住 宅 完 成 投 資 元 ， 同 比 增 長 %。 2023年 2023年平頂山市房地產(chǎn)市場投資及增長 率 1 0 2023年 2023年 2023年 2023年 房地產(chǎn)投資額 投資增長率 20232023年 平 頂 山 固 定 資 產(chǎn) 投 資 情 況 億元 500 % 400 % 300 % 200 % 100 % 0 % 2023年 2023年 2023年 2023年 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 所占比重 九九 紫墅 園 溫泉 小 鎮(zhèn)項(xiàng) 目 規(guī)劃 分 析 、 建 議及 定 位分 析 報(bào)告 ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS 26 2023/4/29 Tuesday 以上數(shù)據(jù)來源 ： 平頂山 市 住房 規(guī) 劃 20232023 商品房 開發(fā)規(guī)劃 ——從 2023年起平頂山市大量城中村改造 項(xiàng)目 5年內(nèi)集中上市 ， 將使 房地產(chǎn)市場進(jìn)入激烈競爭狀態(tài) 。 2023年 完成住房建設(shè)總量 337萬平方米 ， 其中政策 性 住房 20萬 平 方米 ， 商品 住 房 317萬平 方 米 。 2023年 完成住房建設(shè)總量 293萬平方米 ， 其中政策 性 住房 32萬 平 方米 ， 商品 住 房 261萬平 方 米 。 2023年 完成住房建設(shè)總量 135萬米 ， 其中政策性住房 13萬 平方 米 ， 商 品 住房 122萬 平 方米 。 2023年 完成住房建設(shè)總量 125萬平方米 ， 其中政策 性 住房 13萬 平 方米 ， 商品 住 房 112萬平 方 米 。 2023年 完成住房建設(shè)總量 110萬平方米 ， 其中政策 性 住房 11萬 平 方米 ， 商品 住 房 99萬平 方 米 。 5年內(nèi)集中 商品住房用地 505萬平方米 ； 商品 住 房建 面 放量 911萬 平 方米 ， 對(duì)平 頂 山房 地 產(chǎn)市 場 將會(huì) 是 一次強(qiáng) 烈的沖擊 ， 使房地產(chǎn)開發(fā)商陷入焦 灼 競爭 之 中 。 ?20232023年預(yù)計(jì)商品房投入 991萬平方米 。 ?除去 2023及 2023年已成交 ， 剩余競爭體量約計(jì) 745萬平方 米 ， 競 爭 市場 激 烈 。 (2023全年 城區(qū)商品房銷售 ) ?20232023年 商品住宅項(xiàng)目約計(jì) 62個(gè) ， 其中 城中村改造項(xiàng)目 31個(gè) 。 2023年商品房開發(fā)規(guī)劃 2023年商品房開發(fā)規(guī)劃 2023年商品房開發(fā)規(guī)劃 20232023平頂山市住宅建筑面積及用地面積投放量 400 200 0 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 商品住房建筑面積 317 261 122 112 99 商品房用地面積 75 87 125 120 98 商品住房建筑面積 商品房用地面積 九九 紫墅 園 溫泉 小 鎮(zhèn)項(xiàng) 目 規(guī)劃 分 析 、 建 議及 定 位分 析 報(bào)告 ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS 房地產(chǎn) 量價(jià)走 勢(shì) ——2023年 2023年平頂山房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出快速發(fā)展但供應(yīng)量成交量不 穩(wěn)定 的 趨勢(shì) 。 通過平頂山近年來的房地產(chǎn)市場表現(xiàn) ， 說明 其 房地產(chǎn)市場尚不成熟 。 ?2023年以來 ， 平 頂 山市 房 地產(chǎn) 市 場持 續(xù) 呈 現(xiàn)出 價(jià)格上升而銷售量 上 下波 動(dòng) 的局 面 。 主 要是由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)及國 家 宏觀 調(diào) 控的 原 因 ， 2023年房地產(chǎn)投 資 量下 滑 導(dǎo)致 2023年 發(fā) 生 了供應(yīng)量 、 成交量下降 的 現(xiàn)象 。 ?2023年商品房 新 開 工面 積 同比 減 少 ， 對(duì) 2023年可售房源 有 較大 影 響 。 ?如右圖 ： 銷售量和成交 價(jià) 格圖 。 以上數(shù)據(jù)來源 ： 平頂山 市 房管 局 2023年市場 分 析報(bào)告 ?2023年商品房新 開 工面 積 減幅 較 大 。 新 開工 面 積為 平 方米 ， 同比 減 少 %； 其中 ： 商品 住 房新 開 工面積 ， 同 比減 少 44%； 施 工面 積 平方 米 ， 同 比 增 長 %； 竣工 面 積 平方 米 ， 同 比 減少 %。 ?對(duì) 2023年造成的 影 響 ： 由 于 2023年新 開 工面 積 等開 發(fā) 先行 指 標(biāo)減 幅 較大 ， 造 成 2023年 可 售房 源 較大 幅 度下 降 ， 商 品住房累計(jì)可售面積也 將 會(huì)呈 遞 減趨 勢(shì) 。 3121 1000 500 0 2023 1500 3500 3000 2500 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 成交量 成交均價(jià) 2023/4/29 Tuesday 27 九九 紫墅 園 溫泉 小 鎮(zhèn)項(xiàng) 目 規(guī)劃 分 析 、 建 議及 定 位分 析 報(bào)告 ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS ?受 到 2023年 經(jīng)濟(jì) 危 機(jī)及 國 家宏 觀 調(diào)控 政 策影 響 ， 2023年房地 產(chǎn) 投資 下 降 20