【文章內(nèi)容簡介】 龍泉板塊，代表樓盤：龍泉名邸、天潤天城、新貴華城 愛蓮湖板塊，代表樓盤：愛蓮湖畔、愛蓮名城、神憩乾龍、石博園 龍形板塊，代表樓盤：華寧春城、水榭華庭、君悅瀾山、湘南人家 東部新城板塊，代表樓盤：御景城市花園、湘南人家、花樣年華、本案 郴州市場大體可以分為如下板塊，本項目隸屬于北湖板塊 市場板塊格局 新西城 板 塊 本項目 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 郴州個案 北湖一號 — 基本情況 優(yōu)點： 交通便利，項目東側(cè) 300米是汽車總站，西側(cè)銜接 107國道； 稀缺的自然山湖景觀資源；配套設(shè)施完善； 400萬元打造的營銷中心，成為一大亮點，取得巨大成功； 領(lǐng)先于市場的建筑產(chǎn)品（入戶花園贈送）和營銷手段，成為市場追捧的焦點。 缺點： 工程的負(fù)面口碑清除不力，營銷理念沒有深入、品牌沒有落地生根、價格策略混亂損失合理利潤。 項目地址 郴州市同心路 2號（原玻璃廠） 占地面積 約 ㎡ 建筑面積 ㎡ 產(chǎn)品 高層 項目定位 湖山坡地豪宅 容積率 綠化率 % 戶數(shù)車位 1476/901 交房時間 2023年 銷售進(jìn)度 首批 95% 銷售均價 4600 戶型供應(yīng) 一房： 4352㎡；兩房： 89㎡；三房 :134140㎡； 四房復(fù)式 :150280㎡ 開發(fā)商 郴州市順源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 項目地址 人民西路（原建筑公司） 占地面積 約 ㎡ 建筑面積 11萬㎡ 產(chǎn)品 多層、高層 項目定位 中央峰境 國際大宅 容積率 綠化率 42% 戶數(shù)車位 1002/800 交房時間 一期 2023年 10月 銷售進(jìn)度 首批 70% 銷售均價 4300元 /㎡ 戶型供應(yīng) 公寓： 4660㎡；二房： 78㎡；三房： 114㎡ 166㎡； 四房： 153㎡； 開發(fā)商 郴州市恒信房地產(chǎn)公司（福建） 優(yōu)點： 人民西路地段價值優(yōu)勢，配套齊全，生活成熟度高； 高層部分單位具有一定北湖景觀資源，性價比較高； 戶型設(shè)計有所創(chuàng)新，贈送面積較多，客戶接受度高。 缺點：樓間距相當(dāng)壓抑，入戶花園的設(shè)計不如內(nèi)陽臺 （內(nèi)庭花園）實在和新穎。 祥云國際 —基本情況 郴州個案 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 大面積入戶花園，可改造性雖強(qiáng)，幾乎失去了創(chuàng)新的意義。但由于面積“贈送”把本應(yīng)給業(yè)主的藝術(shù)化了，增強(qiáng)了銷售亮點。而市場穿透力并不強(qiáng)。 故；銷售速度不如北湖一號 祥云國際 —典型戶型 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 祥云國際 —典型戶型 戶型： 3室 2廳 2衛(wèi)；面積： 114 ㎡ 25㎡入戶大花園，可變成一間客廳，魔術(shù)空間，實用性強(qiáng)。 大面積入戶花園，可改造性雖強(qiáng)，幾乎失去了創(chuàng)新的意義。但增強(qiáng)了銷售亮點 郴州個案 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 祥云國際 —典型戶型 戶型： 3室 2廳 2衛(wèi)；面積： 130㎡ 26㎡入戶大花園，可變成一間客廳，南向配大面積陽臺，舒適性強(qiáng)。 大面積入戶花園，可改造性雖強(qiáng)，幾乎失去了創(chuàng)新的意義。但增強(qiáng)了銷售亮點 郴州個案 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 祥云國際 —典型戶型 內(nèi)陽臺設(shè)計，可改造成臥室 戶型： 3室 2廳 2衛(wèi)；面積： 114㎡ 南向內(nèi)陽臺設(shè)計，贈送半面積，可變成一間臥室，舒適實用。 郴州個案 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 愛蓮湖畔 —基本情況 項目地址 郴州大道愛蓮湖公園旁 占地面積 約 5萬㎡ 建筑面積 17萬㎡ 產(chǎn)品 商住多層、高層 項目定位 江山林湖御天下 容積率 綠化率 45% 戶數(shù)車位 1300/約 900 交房時間 2023年 8月 銷售進(jìn)度 前期 95% 銷售均價 4300元 /㎡ 戶型供應(yīng) 三房： 122140㎡； 四房： 150158㎡；五房： 260㎡；復(fù)式： 400㎡（目前剩大面積 5房） 開發(fā)商 郴州市中珠投資有限公司（廣東） 優(yōu)點： 200萬售樓處，中式建筑風(fēng)格、傳統(tǒng)文化；挖掘愛蓮湖賣點，景觀 +人文； 銷售中心展示效果好，活動營銷豐富， 3D片展示，一級物管 +體驗營銷； 大戶定位 ,贈送面積多 ,凸窗、轉(zhuǎn)角窗、雙層陽臺的應(yīng)用； 營銷、工程節(jié)點配合較好 . 體驗營銷做得比較到位 郴州個案 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 愛蓮湖畔 —典型戶型 戶型： 3室 2廳 2衛(wèi)；面積： 114㎡ 南向內(nèi)陽臺設(shè)計，贈送面積為 米 ，可變成一間陽光房，舒適實用。 內(nèi)陽臺設(shè)計，可改造成陽光房 郴州個案 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 項目個案比對 愛蓮湖畔 —典型戶型 大入戶花園設(shè)計，可改造成房間 戶型： 3室 2廳 2衛(wèi)；面積： 114㎡ 帶入戶花園及雙陽臺。贈送面積為，可改造成一間臥房，舒適性強(qiáng)。 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 億楓翠城 —基本情況 項目地址 北湖區(qū)政府香雪西路與駱仙西路交匯處 占地面積 約 ㎡ 建筑面積 ㎡ 產(chǎn)品 高層 項目定位 山在城中，城在林中 容積率 4 綠化率 42% 戶數(shù)車位 1280/600 交房時間 2023年底 銷售進(jìn)度 約 80% 銷售均價 3800，現(xiàn)在 4100 戶型供應(yīng) 2房 :8594平米 。 3房 :110平米 。 4房 :126平米 開發(fā)商 深圳市億民房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司 優(yōu)點： 深圳開發(fā)公司先進(jìn)開發(fā)理念，對產(chǎn)品及對環(huán)保潮流的重視； 規(guī)劃上半圍合式布局，保證戶型通風(fēng)和景觀上均好性； 產(chǎn)品規(guī)劃超前、靈動空間，大陽臺、雙層高露臺、凸窗、轉(zhuǎn)角凸窗的運(yùn)用； 高綠化率，自然山景資源的景觀優(yōu)勢。 不足： 不熟悉本地市場，道路交通公共配套、項目推廣、體驗營銷等嚴(yán)重影響銷售。 郴州個案 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 億楓翠城 —典型戶型 內(nèi)陽臺設(shè)計，可改造成臥室 戶型： 3+1；面積： 115㎡ 帶雙陽臺和一內(nèi)陽臺，贈送面積達(dá) 2122平，內(nèi)陽臺可改造成臥房，緊湊而不失舒適性。 大陽臺設(shè)計，可改造成陽光房 郴州個案 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 億楓翠城 —典型戶型 內(nèi)陽臺設(shè)計，可改造成臥室 大陽臺設(shè)計，可改造成陽光房 戶型： 3+2；面積： 130㎡ 帶雙陽臺和一內(nèi)陽臺，可改造成臥房，贈送面積達(dá) 2028平，舒適性強(qiáng)。 郴州個案 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 億楓翠城 —典型戶型 大陽臺設(shè)計，可改造成陽光房 戶型： 2+1設(shè)計；面積： 89㎡ 帶大陽臺和一內(nèi)陽臺，內(nèi)陽臺可改造成臥房，贈送面積達(dá) 1319平， 2房面積 3房享受。 內(nèi)陽臺設(shè)計，可改造成臥室 郴州個案 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 附：小戶型租賃行情 樓盤名稱 戶型面積 銷售價格 租金（元 /月） 五嶺廣場天一酒店 45平米 均價 6000元， 2023年售完 2023 五嶺廣場天一商務(wù)公寓 48平米 5000左右 1200－ 1800 北湖區(qū)政府旁城市公寓 39平米 3400元 1500 八一路旁（西街）小房型公寓 33平米 3748元， 2023年基本售完 1200－ 1500 北湖公園前小戶型商住樓 32平米 3400元， 2023年已售完 1500 郴州賓館旁電影城商務(wù)樓 （國慶南路） 40平米 3500元， 2023年已售完 1500 南塔美食廣場小戶型公寓 40平米 2100元， 2023年售完 800－ 1200 20232023年郴州市公寓租售情況抽樣 城中心小戶型精裝公寓租金普遍較高，回報率高。售價快速走高。但郴州沒有真正意義的品質(zhì)公寓和企業(yè)總部產(chǎn)品，存在較好的市場機(jī)會。 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 2 區(qū)域市場分析 1 宏觀政策走勢 3 市場研究與分析 1 4 市場總結(jié) 個案樓盤分析 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 1. 郴州市房地產(chǎn)市場已處于粗放型發(fā)展與高速提質(zhì)發(fā)展相融匯的復(fù)合階段。市場、產(chǎn)品尤其營銷理念、銷售流程等方面急需升級換代。城市檔次提升的同時，呼喚有一批在規(guī)模、產(chǎn)品、景觀、檔次、文化等方面能匹配的房地產(chǎn)項目出現(xiàn) —— 已經(jīng)出現(xiàn)； 2. 郴州房地產(chǎn)總體操盤水平、價格水平與整個城市經(jīng)濟(jì)實力相背離，在金融大環(huán)境嚴(yán)重下滑的情況下，未來項目品質(zhì)和房價將會同步提升； 3. 城區(qū)市場在售待售待建的項目約 60個，市場總供給 400多萬方，而 2023年郴州城區(qū)房地產(chǎn)市場總體銷售面積約 130萬方，郴州房地產(chǎn)市場的競爭形勢非常激烈；但市場上開發(fā)商實力較弱的很多，產(chǎn)品檔次較低，品牌發(fā)展商和有影響力的品牌項目已經(jīng)出現(xiàn)，引導(dǎo)市場和喚醒客戶需求的提升 —— 有理由相信弱實力開發(fā)商會被逐步淘汰； 4. 新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃、城市化戰(zhàn)略以及對投資的保障政策，為本地房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的一次重大機(jī)遇 —— 兼并組合、投融資、開發(fā)操盤等模式的轉(zhuǎn)變； 郴州房地產(chǎn)總體發(fā)展格局研判 市場分析總結(jié) 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 銷售中心、賣場包裝、銷售服務(wù)意識及產(chǎn)品園林展示區(qū)嚴(yán)重滯后，可以預(yù)見在不久的將來，營銷理念更新和專業(yè)銷售引入將為發(fā)展商帶來巨大的附加值（如北湖一號） 現(xiàn)階段營銷推廣投入偏低，媒體選擇單一、缺少組合策略，缺少針對目標(biāo)客戶的挖掘手段，更加缺乏拓展行銷與超市化的先進(jìn)銷售模式； 營銷活動少，且缺乏針對性，不能夠有效的向客戶傳達(dá)項目生活方式與文化內(nèi)涵，缺少更高的精神層面溝通 —— 銷售人員固步自封靠天吃飯比比皆是； 由于行政執(zhí)法的原因，內(nèi)部認(rèn)購和賣樓花盛行還將持續(xù)一段，率先推行體驗式營銷的必將實現(xiàn)高價格、獲得超額利潤，如（恒大華府、愛蓮湖畔、北湖一號等）； 新項目必須【未雨綢繆】地著眼于未來 23年的競爭市場與政策變數(shù)，產(chǎn)品、配套和服務(wù)上的前瞻性對一個項目總體運(yùn)作是否成功具有決定性意義（如北湖一號）； 物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)劣，不折不扣的成為客戶購房做出選擇時的三大重要因素之一（如愛蓮湖畔、鴻翔尚城、龍泉名邸）。 市場分析總結(jié) 郴州房地產(chǎn)總體發(fā)展格局研判 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 建筑 一味追求高容積率，大大降低項目品質(zhì)和居住舒適度 —— 拉長資金鏈，縮水價值； 建筑風(fēng)格單一，缺少個性。一定程度上反映出項目前期定位不明晰和發(fā)展商開發(fā)水平局限性，造成大量雷同產(chǎn)品出現(xiàn)，絕大部分項目被冠以所謂的現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格。其中愛蓮湖畔的中式徽派建筑，資興彼岸東江庭園西班牙風(fēng)格給市場增色不少。 關(guān)于產(chǎn)品 園林 由于 “ 賣樓花 ” 銷售方式存在，園林重要性嚴(yán)重被忽視，最近 2年已大為改觀； 事實上大部分園林還停留在宅間綠化，造園時設(shè)計理念和最終品質(zhì)得不到保證，景觀均好性差； 園林缺乏明顯主題風(fēng)格，影響項目品質(zhì)和特色。祥云國際新加坡浪淘沙和龍泉名邸的巴厘島風(fēng)情僅僅停留在概念上；愛蓮湖畔中式園林、華寧春城的入口組團(tuán)園林、水郡的水景環(huán)繞具備亮點； 整個市場園林專業(yè)性不足，缺乏專業(yè)性公司或大師級作品，園林施工更是處于粗放低水平的狀態(tài)。 市場分析總結(jié) 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 市場分析總結(jié) 關(guān)于產(chǎn)品 戶型