【正文】 住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，對(duì)商業(yè)房貸中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，通知規(guī)定以家庭為單位， 認(rèn)房也認(rèn)貸 。 70%供地用于保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型住房 ——旨在淘汰資金實(shí)力弱的開發(fā)商 國資委要求 78 家非地產(chǎn)主業(yè)央企 15天出退出方案 按照國資委要求，除已確定的 16 家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外， 78 家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 二套房按揭首付不得低于 50%， 利率不低于基準(zhǔn)利率 14日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求， 對(duì)貸款購買第二套住房的家庭， 貸款首付款不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 。 20個(gè)月來樓市主要的調(diào)控政策 時(shí)間 措施 要點(diǎn) 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：明年要增加普通商品住房供給 中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議指出，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度 ——小集鎮(zhèn)建設(shè)全面啟動(dòng)，緩解房?jī)r(jià) 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí) 限由 2年恢復(fù)到 5年 國務(wù)院決定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施 5 部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于 50% 財(cái)政部、國土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》 ，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)， “分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%” 財(cái)政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅 自 2023 年 1 月 1 日起，個(gè)人將購買不足 5 年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過 5 年 (含 5 年 )的非普通住房或者不足 5 年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過 5 年 (含 5 年 )的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅 “國 11條 ” 要求對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女） ，貸款首付款比例不得低于 40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià) ——，調(diào)高利率 +取消建設(shè)前貸款 +限購升級(jí) 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 20個(gè)月來樓市主要的調(diào)控政策（續(xù)） 時(shí)間 措施 要點(diǎn) “國 19條 ” 土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的 70%,競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的 20%。 由于時(shí)間極為有限，難免偏頗，敬請(qǐng)海涵指正。 郴資桂大道項(xiàng)目 常規(guī)產(chǎn)品市場(chǎng)分析 ——投資依據(jù)之溝通案 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 謹(jǐn)呈：【郴州樓市輝煌之星】耒陽王總郴州房地產(chǎn)投資意向 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 前 言 承蒙耒陽王總的信任，我們有機(jī)會(huì)參與其項(xiàng)目投資策劃工作，借此溝通案匯報(bào)之機(jī)，深表對(duì)王總等投資人的感謝之情 ! 此報(bào)告為正式全程策劃與產(chǎn)品規(guī)劃案之前的溝通案，為雙方進(jìn)一步深度了解市場(chǎng)并開展項(xiàng)目操作細(xì)案策劃所用。報(bào)告中我們將采取舍棄詳細(xì)復(fù)雜、系統(tǒng)、繁瑣的文本報(bào)告形式，側(cè)重于客觀市場(chǎng)分析與決策依據(jù)導(dǎo)入，旨在為項(xiàng)目開發(fā)提供大勢(shì)把握與創(chuàng)新營銷的基本依據(jù)。 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 2 區(qū)域市場(chǎng)分析 1 宏觀政策走勢(shì) 3 個(gè)案樓盤分析 市場(chǎng)研究與分析 1 4 市場(chǎng)總結(jié) 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 從 2023年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議至今，國家密集出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策，涉及土地、金融、民生保障、行政等各個(gè)方面的手段，政策出臺(tái)之密集前所未有。土地出讓成交后，必須在 10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后 1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款 50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過半年。 對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30% 國務(wù)院：房?jī)r(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款 —— 2套房貸 國稅總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》 明確土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。即購房家庭已有一套住房或曾經(jīng)利用貸款購買過住房的，均認(rèn)定為二套房（及以上） 加快公租房建設(shè)，堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求 加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì) 17日在北京召開。 四部委全面叫停第三套住房公積金貸款 中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等四部委 3日再次發(fā)出通知，全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付提至五成。會(huì)議提出八條政策，包括二套住房首付款比例不低于 60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 、地方政府問責(zé)、調(diào)整個(gè)稅和加強(qiáng)土地增值稅、普遍實(shí)施限購令等 ——，調(diào)高利率 +取消建設(shè)前項(xiàng)目貸款 +限購升級(jí) +逐步推行首套房首付比例不低于 50%的金融政策，抑制城市剛需！ 從 2023年 12 月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來，營業(yè)稅改征、拿地首付不低于 50%、二套房首付和按揭利率提升、 停發(fā)放三套房貸款、限期部分央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地增值稅清算、加大保障性住房建設(shè)力度等等一系 列全新的調(diào)控政策，讓人感覺到史無前例的調(diào)控力度，未來房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)失去了大漲與暴漲的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 目標(biāo) 說明 平抑房?jī)r(jià) ,優(yōu)化民生 1 打擊投資、投機(jī)性需求 2 政治掛帥，取信于民 3 在經(jīng)歷了 09年的大牛市之后，全國房?jī)r(jià)日益高企，民生問題在高房?jī)r(jià)面前日益惡化，如何實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”對(duì)社會(huì)和諧和經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行都具有丼足輕重的作用 從成因來看，高房?jī)r(jià)在很大程度上是由亍金融資本流動(dòng)性過剩造成的。強(qiáng)化農(nóng)村集鎮(zhèn)建設(shè)投資，抑制城市過大。 2023年 4月下旬中央下發(fā) “一房一價(jià) ”的調(diào)控政策。同時(shí)可售房源總價(jià)，單價(jià)向房管局申報(bào)。雖然各地執(zhí)行不一，郴州也不例外。 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 我們認(rèn)為： 大面積地區(qū)房?jī)r(jià)未明顯下滑前政策不會(huì)放松 ——個(gè)性房產(chǎn)機(jī)遇空前！ 四點(diǎn)理由 : 一是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷 0 09 年的大波動(dòng)，市場(chǎng)對(duì)政策調(diào)控持續(xù)性有所懷疑，如果此時(shí)輕易放松政策調(diào)控，政府的公信力將再次受到威脅，未來的政策效果將大打折扣 —— 種種跡象表面【習(xí)李時(shí)代】將是鐵腕調(diào)控！ 二是由于歐盟為挽救歐債危機(jī)已批準(zhǔn) 9500 億歐元的救助計(jì)劃，美日為防止經(jīng)濟(jì)二次探底也將延后貨幣政策的退出時(shí)點(diǎn)，全球流動(dòng)性過剩的局面在未來兩年將持續(xù)存在，人民幣升值已經(jīng)潰堤，熱錢壓力相當(dāng)嚴(yán)峻。 四是國家旨在轉(zhuǎn)換 30年來戰(zhàn)略性土地政策和 5年來失衡的國家投資體系，全面加大農(nóng)村集鎮(zhèn)投資力度，對(duì)各地城市化就是擴(kuò)大城市規(guī)模的做法進(jìn)行糾偏；宏觀經(jīng)濟(jì)完全脫離房地產(chǎn)的綁架，逐步淘汰低實(shí)力開發(fā)商。 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 2 區(qū)域市場(chǎng)分析 1 宏觀政策走勢(shì) 3 市場(chǎng)研究與分析 1 4 市場(chǎng)總結(jié) 個(gè)案樓盤分析 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 地理屬性 廣東 江西 廣西 湖南 湖南處于江南版圖中心 連接南北、東西的大通道 縱向交通大動(dòng)脈：京廣鐵路、武廣高鐵（京廣深港）、京港澳高速及復(fù)線、 107國道 橫向：滬昆高速、滬昆高鐵、廈蓉高速等 其中絕大部分交通大動(dòng)脈與郴州有關(guān) 湖南 區(qū)域市場(chǎng)分析 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 郴州乃湖南省南大門 廣州、長沙兩個(gè)區(qū)域中心城市之間的中心點(diǎn)，粵港澳的后花園。如今武廣沿線的地產(chǎn)版圖將更加豐富。 企業(yè)總部與國際化公寓擺在了郴州的面前。 “ 兩城 ” 建設(shè)： “ 湖南最開放城市 ” 和 “ 湘粵贛區(qū)域中心城市 ” —— 湖南深圳 “ 三城 ” 創(chuàng)建：全國 “ 文明城市 ” “ 衛(wèi)生城市 ” 和 “ 園林城市 ” 已拉開 2023年投資稅收雙雙取得湖南省排名第二的佳績(jī)。 雙 100城市： 2023年城市規(guī)模達(dá) 100平方 公里人口 100萬 —— 預(yù)計(jì)提前 4年完成 區(qū)域規(guī)劃：郴州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和城市化進(jìn)程全面升級(jí)！ 全國第一批進(jìn)入高鐵時(shí)代的城市。 區(qū)域市場(chǎng)分析 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 區(qū)域市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資走勢(shì)： 大量資金涌入郴州房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)力度持續(xù)升溫 05年之后房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步提升，大量資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，令市場(chǎng)開發(fā)量不斷增加、開發(fā)力度持續(xù)升溫。 0 5 1 0 年房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(shì)010203040506070802023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年0%10%20%30%40%50%60%70%房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億） 同比增長● 數(shù)據(jù)來源 湖南省統(tǒng)計(jì)局 2023年湖南省各市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況表 區(qū) 域 （萬元） 同比增長（％） 湖 南 15661125 長沙市 7752625 株洲市 1173030 湘潭市 609084 衡陽市 816250 54 邵陽市 313253 岳陽市 777824 常德市 855004 張家界 158438 益陽市 639645 郴州市 806319 永州市 489824 懷化市 614947 婁底市 478976 湘西自治州 175906 2023年湖南省各市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況： 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 郴州總量排名第 5 、增幅第 1 2023年及以前 —— 第一集團(tuán)：長沙。開發(fā)金額在 50億以上； 第三集團(tuán)：郴州、湘潭、婁底、岳陽、益陽。開發(fā)金額在 20億以上； 第五集團(tuán)：張家界。 2023年及現(xiàn)在 —— 第一集團(tuán)：長沙。開發(fā)金額在 80億以上； 第三集團(tuán)：岳陽、湘潭、懷化、婁底、益陽。而且： 2023年后這里將第二次騰飛，業(yè)內(nèi)判斷郴州房?jī)r(jià)將接近長沙。 09年市場(chǎng)火爆，開發(fā)力度急劇加大， 2023年繼續(xù)高速增長， 20232023年開發(fā)量已經(jīng) 3倍列湖南第一。 0 5 1 0 年商品房竣工面積走勢(shì)（萬平）0501001502002503002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 6 0 % 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%80%100%120%140%商品房竣工面積（萬平） 同比增長平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 區(qū)域市場(chǎng)分析 商品房銷售面積走勢(shì)： 2023年至今增幅明顯。 09年市場(chǎng)迅速回暖，存量房得到快速消化， 20