【文章內(nèi)容簡介】 新城玉龍灣 港龍華庭 凱爾楓尚 城臵御水華庭 世貿(mào)香檳湖 板塊內(nèi)項目 品牌標(biāo)桿項目 顯性競爭項目分布圖 市場篇 板塊閱讀：競爭分布圖 區(qū)屬 項目名稱 建筑形式 建筑面積 開盤時 間 上市量 均價 備注 板塊內(nèi) 銀河灣第一城 挑高公寓、小高層和高層 50 2023年10月 一期 11棟高層 4100~4300 目前開發(fā)一期，沿路 8棟高層和 3棟景觀房在售 新城玉龍灣 多層、小高層和高層 23 2023年6月 二期 5棟小高層 3900~4100 一期已經(jīng)交付，二期 5棟小高層在售 凱爾楓尚 高層 20 2023年3月 一期 2棟高層 3500~3800 新盤一期 2棟高層銷售中 港龍華庭 小高層和高層 5 2023年10月 2棟高層和 1棟小高層 3200~3500 新盤一期景觀房銷 售中 品牌標(biāo)桿 世貿(mào)香檳湖 別墅、小高層和高層 150 2023年12月 一期 8棟高層、11棟 小高層和 5棟聯(lián)排 公寓5200~7000 聯(lián)排~ 一期最快年初交付，目前一期均以封頂 城臵御水華庭 挑高公寓和高層 38 2023年10月 1棟挑高公寓 均價5500~6000 目前挑高公寓在售，一期現(xiàn)房預(yù)計明年初開盤 主要競爭個案概況 市場篇 板塊閱讀：個案分析 板塊內(nèi)項目以經(jīng)濟型產(chǎn)品為主，品牌標(biāo)桿項目舒適型產(chǎn)品比例高于平均水平 區(qū)間 項目名稱 一房（包括挑高） 兩房 三房 四房及以上 60~80 80平米以 下 80~100 101~120 121~144 144以上 144~160 160以上 板塊內(nèi) 銀河灣第一城 0 0 192 96 72 0 48 0 新城玉龍灣 0 22 96 112 36 0 0 0 凱爾楓尚 0 48 48 96 48 0 0 0 港龍華庭 10 36 72 36 18 0 0 0 品牌標(biāo)桿 世貿(mào)香檳湖 0 0 90 0 180 0 120 0 城臵御水華庭 120 0 240 0 24 0 0 0 區(qū)屬 項目名稱 一房（包括挑高） 兩房 三房 四房及以上 60~80平米 80平米以下 80~100 100~120 120~144 144以上 144~160 160以上 板塊內(nèi) 銀河灣第一城 新城玉龍灣 凱爾楓尚 港龍華庭 品牌標(biāo)桿 世貿(mào)香檳湖 城臵御水華庭 以上數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計近期新推房源 市場篇 板塊閱讀：供應(yīng)分析 兩房總價對比圖363330 296042010203040506070銀河灣第一城新城玉龍灣凱爾楓尚 港龍華庭世貿(mào)香檳湖城置御水華庭兩房總價(萬元)三房總價對比圖50 4638 366086020406080100銀河灣第一城新城玉龍灣凱爾楓尚 港龍華庭世貿(mào)香檳湖城置御水華庭三房總價(萬元)板塊內(nèi) 品牌標(biāo)桿 板塊內(nèi) 品牌標(biāo)桿 板塊內(nèi)項目兩房總價在 30~35萬之間，三房總價在 38~45萬左右 品牌標(biāo)桿項目兩房總價在 40~50萬之間，三房總價在 60萬以上 市場篇 板塊閱讀：總價分析 銀河灣第一城 項目位臵：飛龍中路與長江中路交匯口 建筑面積： 50萬平米 建筑形式：挑高公寓、小高層和高層 開盤時間： 07年 10月 在售均價： 4100~4300元 /平米 項目定位：新市中心 50萬平米超大國際豪宅 去化率：整體去化 60%左右 二期供應(yīng)面積配比 面積段 戶型 戶數(shù) 占比 128~138 322 72 20% 118~125 321 96 26% 80~95 221 192 54% 合計 / 360 100％ 市場篇 板塊閱讀：區(qū)域個案分析 品牌和內(nèi)部景觀打造吸引客戶，以舒適性戶型為主 【戰(zhàn)略定位】 通過品牌和銀河灣系列產(chǎn)品的口碑在西區(qū)打造國家級花園社區(qū) 【產(chǎn)品組合】 商業(yè) +住宅，一期以 2萬平米商業(yè)， 1棟 5米挑高公寓和 17棟住宅組成 【面積區(qū)分】 定位為中高檔， 130平米左右舒適型三房供應(yīng)占比 45%左右。 【客群分析】 周邊原住居民和工廠職工為主，其次為追隨銀河灣品牌的市區(qū)客戶 市場篇 板塊閱讀：個案分析 贈送面積手段大量運用 空中花園 空中花園 空中花園 落地飄窗 空中花園、落地飄窗等贈送面積手段被普遍采用 市場篇 板塊閱讀：個案分析 凱爾楓尚 項目位臵：星港路南，青楓公園西側(cè) 建筑面積： 20萬平米 建筑形式：高層 開盤時間： 08年 5月 在售均價： 3500~3800元 /平米 項目定位：青楓公園頭等艙 去化率：整體去化 28%左右 一期供應(yīng)面積配比 面積段 戶型 戶數(shù) 占比 76~87 221 96 40% 108 321 96 40% 128 322 48 20% 合計 / 240 100％ 1＃ 5＃ 2＃ 市場篇 板塊閱讀：區(qū)域個案分析 借力青楓公園和內(nèi)部景觀打造新加坡風(fēng)情社區(qū) 【戰(zhàn)略定位】 僅靠青楓公園，通過小區(qū)內(nèi)部中央水景營造新加坡風(fēng)情 【產(chǎn)品組合】 由 13棟高層和臨街商鋪組成。全部建筑南偏東10~15度，實現(xiàn) 70%戶型可見青楓公園 【面積區(qū)間】 兩梯三戶產(chǎn)品為主 +少量板式高層，以經(jīng)濟型戶型為主，面積區(qū)間在 76~86平米兩房、108~128平米左右三房 【客群分析】 鐘樓區(qū)政府公務(wù)員、周邊工廠職工，其次為勤業(yè)花園片區(qū)居民 市場篇 板塊閱讀：個案分析 88（ 221） 118（ 321） 大量采用圓弧型飄窗設(shè)計，豐富外立面層次感 落地飄窗、空中花園等贈送面積手段廣泛采用 戶型經(jīng)濟，南北通透。 為實現(xiàn) 景觀均好性客廳北向設(shè)計 市場篇 板塊閱讀：個案分析 世貿(mào)香檳湖 項目位臵：太湖東路 9號 建筑面積： 150萬平米 建筑形式：小高層、高層和別墅 開盤時間： 07年 12月 在售均價：公寓 5200~7000 聯(lián)排 ~，獨棟 2萬左右 項目定位：開啟 150萬平米醇美湖居生活 去化率：整體去化 45%左右 戶型 面積段 戶數(shù) 配比 2房 8690 60 18% 3房 126145 186 57% 4房 160 22 7% 復(fù)式 / 14 4% 別墅 200270 47 14% 市場篇 板塊閱讀：品牌個案分析 【戰(zhàn)略定位】 通過品牌 +規(guī)模 +物管 +人工湖泊 +品質(zhì)等全方位營造大規(guī)模綜合性高檔社區(qū) 【產(chǎn)品組合】 小高層、高層和別墅組合。沿水系分布別墅和景觀小高層與周邊高層公寓形成圍合之勢。獨棟產(chǎn)品位于人工湖周邊 受市場環(huán)境影響，二期由原來的普通公寓改為先啟動沿湖獨棟別墅 【面積區(qū)間】 高端定位戶型面積以舒適型為主 【客群分析】 全市性高端客群 品牌和人工湖泊等等強勢資源使其成為全市標(biāo)桿 市場篇 板塊閱讀：個案分析 步入式衣帽間 入戶空中花園 傭人房 高端定位戶型人性化設(shè)計 三房朝南，落地式飄窗 入戶空中花園空間過渡 主臥步入式衣帽間設(shè)計更加人性化 保姆房滿足高端 客戶個性化需求 市場篇 板塊閱讀：個案分析 供應(yīng) —— 板塊內(nèi)以高層普通公寓為主，品牌標(biāo)桿項目產(chǎn)品線完整 產(chǎn)品 —— 板塊內(nèi)以經(jīng)濟型戶型為主要供應(yīng)。品牌項目舒適性戶型占較大比重 價格 —— 區(qū)域均價 3800~4300左右，標(biāo)桿項目均價在 5000~7000之間 戶型 —— 落地飄窗、空中花園等贈送面積手段成為基本配臵 客群 —— 區(qū)域性客戶為主，標(biāo)桿項目以景觀資源、教育等引擎吸引全市性客群 市場篇 板塊閱讀：競爭總結(jié) 樹立標(biāo)桿形象，豐富產(chǎn)品線，對于同類大盤物業(yè)節(jié)奏充分把握，制定競爭策略及品牌延伸 當(dāng)前市場 市場熱銷兩房及 舒適大房型為主 “ 70/90”規(guī)定， 市場政策放寬 體量龐大 競爭激烈 飛龍生活區(qū) 快速啟動 宏觀政策 未來供應(yīng) 經(jīng)濟驅(qū)動 中小戶型供應(yīng)是未來發(fā)展方向，但短期需求仍以大房型為主 價格上漲趨緩 規(guī)劃利好及經(jīng)濟發(fā)展尚存在變數(shù)，未來區(qū)域的發(fā)展必須依靠整體經(jīng)濟形勢的穩(wěn)定及政策的利好，對于一個新城來說，政策因素占據(jù)主導(dǎo)地位 市場篇 未來市場走勢 消費者特征： ? 主要是區(qū)域客戶，由于居住習(xí)慣及生活形態(tài)原因，客戶熱衷于區(qū)域臵業(yè) ? 目前常州主要客戶分為兩類：改善型、安臵型，這也要求開發(fā)商對于項目品質(zhì)要求更高 ? 區(qū)域客戶更加注重配套、交通等生活設(shè)施 ? 生活圈子較為固定，親戚圈、朋友圈、鄰居圈，具有一定的聯(lián)帶效應(yīng) ? 小高層、高層接受度逐漸增高 ? 常州客戶主要以居家型為主，因此比較考慮住房舒適性 ? 從事職業(yè)多為政府部門及事業(yè)單位工作人員、教師、醫(yī)生、私營業(yè)主等 對產(chǎn)品的需求： ? 基于居住習(xí)慣，偏好多層產(chǎn)品，而小高層等產(chǎn)品接受度提高 ? 追求舒適性，對戶型要求偏大 ? 對地段、社區(qū)、環(huán)境、鄰居比較挑剔 市場篇 客戶分析：區(qū)域客戶特特征 04 06 08 10 12 14 16 18 項目操作期 城區(qū)西延 商業(yè)、交通、生活配套的跟進(jìn) 新城發(fā)展軸 居住社區(qū)基本成熟 人口導(dǎo)入加快 人口演變軸 區(qū)域客群 園區(qū)產(chǎn)業(yè)人口 市區(qū)客群 園區(qū)快速發(fā)展 飛龍生活區(qū)完善 區(qū)域中心強化 周邊區(qū)域 市場篇 客戶分析：客群演變周期判斷 拓展客群 10%15% 基礎(chǔ)客群 70%80% 創(chuàng)造客群 5%10% 本案目標(biāo)客群定位 新北區(qū)客群 城南客群 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群 市區(qū)客群 投資客群 區(qū)域客群 區(qū)外客群 市場篇 客戶分析 六大矛盾 區(qū)位 /戶型面積 打造項目的核心競爭力 品牌引擎 /教育引擎 /商業(yè)引擎 /生態(tài)引擎 Part two 現(xiàn)狀分析 市政 /配套 /環(huán)境 /綜述 項目面臨的幾大矛盾點 項目篇 項目篇 項目情況 區(qū)位 項目區(qū)位：常州東北區(qū)域，新北板塊內(nèi) 項目地址：鐘樓區(qū)新閘鎮(zhèn)轄區(qū)，龍城大道（原稱機場路）、龍江路（亦稱外環(huán)高架）交口西南，飛龍西路（又稱新閘路）北，新裕路兩側(cè) 項目距離：項目與市中心直線距離為 本案 常州新北板塊，在原常州高新開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)上于 1995年新興成立的，總面積約 116平方公里，由旅游休閑區(qū)、商貿(mào)生活區(qū)、行政中心區(qū)等版塊組成 項目篇 項目情況 立地條件 本案立地條件 項目目前尚未動工，以空地為主， A地塊中少量未拆遷；僅售樓處在建 項目東北為高架橋環(huán)繞；北面為工業(yè)區(qū)，南臨城市次干道 南北向有低壓線路從地塊內(nèi)通過待改遷 項目內(nèi)水環(huán)境資源受污染須改造 項目篇 項目情況 周邊情況 荷園 本案 西、南、北向均為工業(yè)區(qū)，東側(cè)以農(nóng)田及農(nóng)村零散住戶為主） 周邊以工業(yè)園區(qū)為主： 新閘園區(qū)位于江蘇常州鐘樓經(jīng)濟開發(fā)區(qū)北區(qū)，重點發(fā)展 電子信息、精密機械、新材料三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；常州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是 1992年 11月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)最早成立的全國 52個國家級開發(fā)區(qū)之一到 2023年底，累計興辦了外商投資企業(yè) 1067家，項目總投資 90億美元，世界 500強投資企業(yè) 19家；其中高新分區(qū)共計設(shè)立企業(yè) 320家， 外資企業(yè) 201家，主要來自香港、臺灣、日本、美國等地 項目情況 交通情況 項目篇 機場路 龍江路高架 龍城大道高架 滬寧城鐵新閘站 飛龍西路 玉龍路 項目周邊通達(dá)性良好，但目前交通線路少，出行不便 機場路往西可直達(dá)常州機場 環(huán)城高架道路可通往滬寧高速 城市其他區(qū)域，飛龍路可達(dá)市中心，玉龍路可至鐘樓開發(fā)區(qū) 在建的滬寧城鐵規(guī)劃在距項目不遠(yuǎn)處的新閘鎮(zhèn)設(shè)立站點 規(guī)劃中的 B