【正文】 30%的優(yōu)惠還貸，首付只需兩成。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過 5年（含5年）改為超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅。目前的新房價格并沒有降到購房者的預(yù)期價位，不足以刺激消費 最關(guān)注的是對契稅政策調(diào)整， 個人購買普通商品住房的契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1％。新政通過公積金政策疏導(dǎo)一部分消費，加大購房對應(yīng)人群，并為開發(fā)企業(yè)解決出路，雙向調(diào)節(jié) 《省政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》十條措施出爐 十條措施分別是：加大廉租房住房建設(shè)力度，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房住房建設(shè)，全面實施全市危舊房（棚戶區(qū)）改造，鼓勵支持普通商品住房消費，認(rèn)真落實住房轉(zhuǎn)讓相關(guān)優(yōu)惠政策，合理調(diào)整商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整完善拆遷補(bǔ)償安臵政策，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求，切實改善對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的服務(wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和管 市場篇 政策解讀：江蘇省新政 政策的出臺是主要為了拉動經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 與市民直接相關(guān)的是將住房公積金貸款最高額度由 30萬元提高為 40萬元；購買 90平方米以下普通商品住房以及購買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，首付比例降至 20%；申請二次及以上住房公積金貸款的首付款比例由 40%降低為 30%，取消對二次住房公積金貸款的額度限制；實行商業(yè)性貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款政策。中國央行行長周小川在香港表示， 是否降息要考慮 CPI下降速度而定，直到明年中都有降息的可能 【解讀】央行連續(xù)降息，尤其最近大幅度降息，房貸利率大幅下調(diào)，是通過降低貸款買房者的利息負(fù)擔(dān)，即降低購房者的金融成本進(jìn)而刺激房地產(chǎn)市場成交。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。同時今后中低價位和中小套型仍然是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方向。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范市場交易。要認(rèn)真分析和研究房地產(chǎn)市場的形勢，正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢。 市場篇 政策解讀：國家新政 緊接著國務(wù)院 10日舉行的省市負(fù)責(zé)人會議提出落實“國十條”的七項工作中第三項關(guān)于房地產(chǎn)描述為： 促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展 。但是，各地在目前市場普遍供應(yīng)龐大成交清淡的情況下，更傾向于采用政府回購商品房實現(xiàn)住房保障的形式執(zhí)行，這對目前大部分項目來說是一個契機(jī)?！? 【解讀】 主要從保障民生方面考慮，意在通過加大保障性住房建設(shè)實現(xiàn)居民安居樂業(yè)。 嚴(yán)控改善型“二套房”的政策仍然沒有放寬的跡象 市場篇 政策解讀：國家新政 11月 5日溫總理國務(wù)院常務(wù)會議通過擴(kuò)大內(nèi)需十條措施，首先提出： “ 一是加快建設(shè)保障性安居工程。同時 ,下調(diào)個人住房公積金貸款利率 ,各檔次利率分別下調(diào) 【解讀】 通過利率優(yōu)惠、減稅和降低首付比例多種手段鼓勵住房消費，拉動內(nèi)需實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長。三區(qū)：以長江路、天山路為界形成三個居住社區(qū)，結(jié)合社區(qū)中心規(guī)劃學(xué)校和鄰里中心。 市場篇 市場閱讀 /客戶分析 項目篇 問題界定 /解決之道 /產(chǎn)品建議 營銷篇 戰(zhàn)略制定 /營銷推廣策略 /銷售策略 Summary 報告綱要 城市閱讀 解讀“新北”， 解讀“飛龍居住生活區(qū)” 市場閱讀 房地產(chǎn)市場及其特征 板塊閱讀 板塊分析 /競品分析 市場篇 Part One 客戶分析 客群特征分析 /客群深度挖掘 ?地處長三角核心腹地，距上海 180 公里 , 距南京140公里，距杭州 200公里 ?北臨長江，南瀕太湖 ?滬寧高速公路、 312國道、京杭大運河穿境而過 ?現(xiàn)轄金壇、溧陽兩個縣級市和武進(jìn)、天寧、鐘樓、新北和戚墅堰五個行政區(qū) 常 州 城市閱讀：城市地理 市場篇 城市閱讀：城市經(jīng)濟(jì) 市場篇 常州GDP發(fā)展對比（億元）60167376190111011303156918801047%%%44%%%%%%02004006008001000120014001600180020232023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023年16月%%%%%%%%%? 城市經(jīng)濟(jì)保持較快速度增長，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間大，從 2023年開始，城市 GDP增幅在 13％以上，按照 08年上半年同比增幅 14％， 2023年 GDP增長約為 % ，預(yù)計全年 GDP突破 2023億大關(guān) 二期 三期 三期 一期 二期 主城區(qū)形成 “一體兩翼八組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu) 拉開整個城市的發(fā)展空間 提升中心、拓展南北 ? 整個城市規(guī)劃分三期開發(fā)，目前處于二期開發(fā)階段，著重南北縱深發(fā)展 ? 北面為重點開發(fā)方向，政策導(dǎo)向性強(qiáng)，市政中心所在 ? 南面二期開發(fā)包括湖塘和武南兩個組團(tuán)，湖塘鎮(zhèn)將建成南部城市副中心 市場篇 城市閱讀：城市總體規(guī)劃 ? 整體布局： 常州北枕長江 、 南攜太湖 ， 以老城區(qū)為中心 ， 以武進(jìn)和新北為重點 ， 構(gòu)筑 “ 一體兩翼八組團(tuán) ” 的城市框架 南翼： 包括湖塘和武南兩個組團(tuán) 北翼： 包括新龍 、 新港兩個組團(tuán) “一體兩翼”空間布局 市場篇 城市閱讀：城市規(guī)劃 新北區(qū)正是兩翼中的北翼 市場篇 城市閱讀：解讀新北 新北：引進(jìn)和培育高科技項目和頂天立地的規(guī)模型企業(yè)，建成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和現(xiàn)代化新城區(qū) 新北區(qū)成為現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)與集城市商業(yè)、文化、旅游于一體的北翼副中心 ? 1992年 7月批準(zhǔn)成立新北開發(fā)區(qū)， 11月成為國際級高新開發(fā)區(qū)， 1995年 6月成立常州新區(qū)，面積 ?根據(jù)《常州總體規(guī)劃》，新北區(qū)做為“一體兩翼”的北翼，是未來常州是“向北發(fā)展”的主體，以成為常州全市高新技術(shù)的先導(dǎo)區(qū)、現(xiàn)代制造業(yè)的聚集區(qū)、現(xiàn)代化的環(huán)境生態(tài)區(qū)和一流的現(xiàn)代化新城區(qū)，并逐步形成常州新的行政、經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)副中心 ?新北區(qū)按照功能劃分為行政區(qū)、居住區(qū)、商務(wù)區(qū)及產(chǎn)業(yè)區(qū)等 市場篇 城市閱讀：飛龍生活區(qū)之于新北 ?按照“一城兩翼”的城市總體發(fā)展格局，飛龍居住社區(qū)將作為常州新市中心重點發(fā)展的戰(zhàn)略要地，規(guī)劃總面積 323公頃，北至龍城大道，西至龍江路高架，南至鐵路，東至藻江河。聚集居住人口約 7萬人 ?居住區(qū)設(shè)計布局為“十字框架，一心三區(qū)六組團(tuán)”的結(jié)構(gòu)形態(tài) ?一心：以飛龍中心公園為起點，城北干道超高層星級酒店為對景，規(guī)劃集大賣場、商辦、商住、公園、餐飲酒店、體育休閑等功能核心區(qū)。六組團(tuán)：以長江路、天山路、飛龍西路為界規(guī)劃形成 6個基層社區(qū)，結(jié)合基層社區(qū)中心設(shè)臵幼托、綠化廣場等配套設(shè)施 飛龍居住區(qū)作為常州新市中心重點發(fā)展的戰(zhàn)略要地，定位于“城市大型居住社區(qū) ” 本案位于飛龍生活居住區(qū)邊緣 本案 市場篇 城市閱讀：城市結(jié)論 ? 常州地位優(yōu)越，地處長三角 ? 整體宏觀經(jīng)濟(jì)前景較為樂觀 ,相關(guān)社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的不斷改善將刺激市場的需求，城市產(chǎn)業(yè)受大環(huán)境和長三角區(qū)域城市競爭影響面臨轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新 ? 城市正在進(jìn)行大規(guī)模建設(shè)，未來城市發(fā)展空間拉大將形成多重功能為一體的綜合型大都市 ? 城市的空間格局按照“一體兩翼”的發(fā)展策略，以飛龍等居住區(qū)補(bǔ)充新城生活居住 ? 飛龍區(qū)居住按照“十字框架，一心三區(qū)六組團(tuán) ”的格局，打造成為“城市大型居住社區(qū)”，兼具區(qū)域城市配套的商辦、休閑功能 對本地塊的影響 ? 常州經(jīng)濟(jì)及宏觀環(huán)境整體向好，為本地塊的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造先決條件 ? 城市規(guī)劃的利好將刺激地段產(chǎn)品升級，有助提升本地段項目升華 ? 政府的導(dǎo)向作用將有利于本區(qū)域的開發(fā) ? 隨著飛龍居住區(qū)改造的推進(jìn)，位于該區(qū)域邊緣的本案更加有利于營造品質(zhì)產(chǎn)品 市場篇 政策解讀：國家新政 為平衡經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中央在 9月底開始下達(dá)一系列政令，并且 10月后政策頒布頻率更密， 12后又出臺貸款、二手房、二次購房新政 10月 22日財政部等三部委聯(lián)合新政 10月 15日央行降息 11月 5日國務(wù)院十條措施 9月 16日央行今年首次降息 10月 30日央行降息 11月 27日央行降息 9月 3日常州 25條新政 12月 22日央行降息 9月 1日公積金貸款額提高，異地貸款 12月 17日國三條 12月 23日“省十條” 市場篇 政策解讀：國家新政 10月 22日財政部等三部委聯(lián)合出臺新政： 2023年 11月 1日起，對個人首次購買 90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；對個人銷售或購買住房 暫免征收印花稅 ；對個人銷售住房 暫免征收土地增值稅 ，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為 貸款基準(zhǔn)利率的 ，最低 首付款比例調(diào)整為 20%。 各大商業(yè)銀行出臺的細(xì)則來看， 首次購房自住客戶受益最大。加大對廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點。 從供應(yīng)面來看，將對商品房市場形成沖擊。但目前各地仍未出臺實施細(xì)則。 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè) ，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用。要 增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的 投資收購 和 開發(fā)建設(shè) ；落實和完善促進(jìn)合理住房消費的政策措施； 促進(jìn)中小戶型、中低價位普通商品房 開發(fā)建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展； 加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場 。 【解讀】進(jìn)一步明確房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，關(guān)于保障性住房投資收購的描述為地方政府回購商品房提供了依據(jù)。 市場篇 政策解讀：國家新政 最新消息： 十二月二十二日電 中國央行宣布年內(nèi)第五次降息：從十二月二十三日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各零點二七個百分點，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。從本月二十五日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率零點五個百分點。而房價降價是通過降低消費者的購買價格、降低購房者的臵業(yè)門檻而刺激房地產(chǎn)成交，二者均有利于擴(kuò)大市場需求、推動房地產(chǎn)成交 單純的利率下降手段不如價格下降對于購房者的影響面大 市場篇 政策解讀：常州新政 常州市委市政府 9月 3日出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見》 25條 最大的亮點在于開放住房公積金異地貸款 ,支持外地職工來當(dāng)?shù)刭彿俊? 在增加供給方面，政府將優(yōu)先安排市場上符合條件的存量商品房作為拆遷安臵房、限價商品房，幫助開發(fā)企業(yè)消化存量 【解讀】 宏觀調(diào)控抑制了老百姓的住房需求，但剛性需求依然存在，比如年輕人結(jié)婚，大學(xué)生、外來人員就業(yè)落戶等等，購房需求依然存在，但只不過推遲了購房時間。但從近期出臺的一系列政策來看，對二手房市場的促進(jìn)更大。同時，還進(jìn)一步放寬了公積金貸款條件，繳存住房公積金的職工購買自住房，暫不受面積、價格及貸款次數(shù)等限制；購買二手房申請住房公積金貸款的，可享受新房貸款；普通商品住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)主要以容積率和套型面積為依據(jù) 等 國務(wù)院常務(wù)會議出臺鼓勵普通商品住房消費的三大政策 加大保障性住房建設(shè)力度、進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費、引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，被業(yè)內(nèi)稱作“國三條” 政策延續(xù)了此前出臺的改善型購房優(yōu)惠等政策，不僅進(jìn)一步放松了二套房的房貸，還將二手房營業(yè)稅的征收年限由 5年縮減為 2年 政策原文： 對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策 政策原文： 對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。將個人購買普通住房不足 2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅 市場篇 政策解讀：常州新政 常州人均住房面積 ，按照新政，大部分中小戶型的家庭將會受益。 根據(jù)新政規(guī)定，現(xiàn)在 2023年 12月以后購買的普通住宅，再轉(zhuǎn)讓時才需交納營業(yè)稅；而在這之前的，將免征營業(yè)稅。本次降息有利于進(jìn)一步減輕購房者的還款壓力，不過其作用的力度上小于前幾次降息。 市場篇 政策解讀：新政影響 市場篇 政策解讀：政策預(yù)測 過去幾個月是國家對房地產(chǎn)政策調(diào)整的試探性出牌，“國三條”及“省十條”出來的“政策合并”調(diào)控方式已形成模式，明年將以“中央出思路、地方自行決策為主”進(jìn)行政策調(diào)整 總結(jié)來看： 積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策作為應(yīng)對國際金融危機(jī)的政策，將繼續(xù)實施 房地產(chǎn)企業(yè)將以主動應(yīng)對形勢變化為主要觀念，適時作出營銷策略的調(diào)整 在政策調(diào)整其內(nèi)，受進(jìn)一步利好形勢的影響，加上購房體系的再次調(diào)整，剛性需求將得到一定程度釋放，也將慢慢引導(dǎo)購房者走出觀望情緒 市場篇 市場閱讀：土地市場 圖1 1 ：0 7 .5 月0 8 .1 1 月常州土地市場成交面積走勢01 . 2 70501001502