【正文】 產(chǎn) 品（ 觀 湖房源、 1+1房源等）情有獨(dú)衷 注重小區(qū)整體檔次和 鄰 里 質(zhì) 量 總 價(jià)承受力相 對(duì) 強(qiáng) 對(duì) 于樓 盤(pán) 的升 值 潛 質(zhì) 會(huì)比 較 關(guān)心客層分析外地投資客身份：周 邊 城市個(gè)體小私 營(yíng)業(yè) 主（上海、溫州所占比例 較 大，其次 為 昆山、常熟人）市 場(chǎng) 周期：成熟期市 場(chǎng)房型需求：至目前 為 止，園區(qū)未出 現(xiàn) 特殊的投 資 房型市 場(chǎng) ，與普通消 費(fèi) 相差無(wú)幾，但已出 現(xiàn) 大公司 買(mǎi) 斷 “白 領(lǐng) 公寓 ”的一 棟 樓，裝修后 專(zhuān) 作 為 出租用的投 資 消 費(fèi) ， 說(shuō) 明新的投 資 需求市 場(chǎng)漸顯 端倪消 費(fèi) 特征： 單 價(jià)敏感 較總 價(jià)敏感 為 高 注重小區(qū)檔次感 喜 歡 全裝修房源 對(duì) 特色性投 資 消 費(fèi)產(chǎn) 品有需求 注重未來(lái)的物 業(yè) 管理 希望能有代租、包租等服 務(wù)客層分析園區(qū)業(yè)主身份：以 蘇 州本地人 為 主（不同于 現(xiàn) 有的 買(mǎi) 房居民 為約 40%的外地人）市 場(chǎng) 周期：成熟期市 場(chǎng)年 齡 特征： 35——45歲房型需求：無(wú)特 別 明 顯 的特征， 總 體的需求房型偏小一點(diǎn)， 對(duì) 于特 別 大的房源會(huì)有一定的 風(fēng)險(xiǎn) 意 識(shí)消 費(fèi) 特征：品牌意 識(shí) 特 別 強(qiáng) 物 業(yè) 管理水準(zhǔn)要求高 區(qū)位及 環(huán) 境的敏感度 較 一般性的投 資 型消 費(fèi)為 大 希望有代租或包租服 務(wù) 客層分析三大抗性： 距離 遠(yuǎn) 價(jià)格高 風(fēng)險(xiǎn) 大超值意義的版塊定位不能夠從簡(jiǎn)單概念上理解本項(xiàng)目產(chǎn)品。 看好蘇州，看好園區(qū)，看好金雞湖的發(fā)展，而產(chǎn)生的購(gòu)買(mǎi)。 包括自住客戶和投資性客戶。 包括原區(qū)內(nèi)企業(yè)員工和園區(qū)二次投資新進(jìn)入的企業(yè)職工，每年有將近 新增人口。園區(qū)進(jìn)入第二時(shí)代。本案價(jià)格支撐點(diǎn)n 園區(qū)地位已得到認(rèn)同，支撐基礎(chǔ)價(jià)格n 園區(qū)整體開(kāi)發(fā)進(jìn)入二期，整體賣(mài)點(diǎn)由一期 CBD轉(zhuǎn)化成二期的金雞湖景觀，整體價(jià)格能夠得到一定的支撐性n 一期 8平方公里已經(jīng)開(kāi)發(fā)結(jié)束，二期尚未有高檔樓盤(pán)推出，也無(wú)可投資性景觀房推出n 蘇州房產(chǎn)還處于發(fā)展之中，近 3年由江蘇較低的價(jià)格跳躍到超過(guò)無(wú)錫，常州，只比南京房?jī)r(jià)略低，隨著蘇州人均收入上漲，蘇州人并非買(mǎi)不起房，蘇州相比南京同等收入檔次的人購(gòu)買(mǎi)的均為 5000元的樓盤(pán)，但目前園區(qū)房?jī)r(jià)僅在 4000元，對(duì)于 5000元樓盤(pán)推出，仍將會(huì)有市場(chǎng)進(jìn)行支撐蘇州園區(qū)一期的成功開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)新一輪的發(fā)展。v園區(qū)房產(chǎn) 3年有一個(gè)周期，如果園區(qū)房?jī)r(jià)非理性飚升停止，應(yīng)該回到園區(qū) 3年平均 %的平穩(wěn)增長(zhǎng)，不會(huì)過(guò)多的下跌，同時(shí)，周期過(guò)后必然還會(huì)有新的一輪上漲時(shí)期2023年 X年 Y年 X1年 Y1年價(jià)格變化曲線時(shí)間周期軸價(jià)格軸2023年一季度達(dá)到4000元本案價(jià)格預(yù)估n 按照?qǐng)@區(qū)房?jī)r(jià)的走勢(shì)與價(jià)格體系的判斷研究，目前的宏觀情況不進(jìn)行重大變化的基礎(chǔ)上，在兩年內(nèi)必然還將有 1525%的增長(zhǎng)幅度。但軌道交通通常在建成 1年前對(duì)周邊輻射地塊有影響，而目前蘇州軌道交通的建設(shè)時(shí)間的不確定性，難以確定對(duì)本案的影響n 金雞湖大橋的主要功能是連接湖東與湖西，連接的兩端分別是城市廣場(chǎng)與玲瓏灣底部，作為交通，對(duì)本案無(wú)太大的促進(jìn)，但作為景觀，還是有一定的觀賞性市政周期對(duì)本案的影響宏觀除了經(jīng)濟(jì)、市政建設(shè)對(duì)本案的影響之外，周期的變化是最重要的一環(huán)周期的變化又主要分為三方面：一、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期三、價(jià)格增長(zhǎng)周期周期對(duì)本案的影響開(kāi)發(fā)周期：n 由于本案體量巨大， 85萬(wàn)方的開(kāi)發(fā)周期通常在 57年，形成的競(jìng)爭(zhēng)，促動(dòng)都不僅僅處于單一時(shí)期，對(duì)于 3年后的變化很難去確定，造成開(kāi)發(fā)周期第一個(gè)影響性經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期：n 94年園區(qū)開(kāi)始建立，今年發(fā)展的是第 9個(gè)年頭，近 3年蘇州經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)飛速發(fā)展的階段，園區(qū)招商引資情況良好，但經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展之后必定會(huì)進(jìn)入一段相對(duì)緩慢的平穩(wěn)時(shí)期，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的變化，對(duì)一個(gè) 57年的開(kāi)發(fā)周期的大盤(pán)來(lái)說(shuō)，影響是必然的，重要的是看今后影響是利是蔽價(jià)格增長(zhǎng)周期：n 而從 2023年開(kāi)始，蘇州房產(chǎn)飛速發(fā)展，如今湖西的一期地段已經(jīng)非常成熟，湖東則正處于發(fā)展中，房產(chǎn)價(jià)格有 59年周期論，蘇州房產(chǎn)快速發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入第三個(gè)年頭了，是否今后價(jià)格仍呈非理性的飚升，還是進(jìn)入衰退期，是周期對(duì)本案的第三個(gè)影響跨時(shí)代的變化—— 普通版塊的發(fā)展通常是 4個(gè)階段，進(jìn)入期、成長(zhǎng)期，成熟顛峰期，衰退期，但對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，園區(qū)將經(jīng)歷兩個(gè)高峰階段，第一次是湖西一期的CBD地區(qū)開(kāi)發(fā)，第二次則是現(xiàn)在，金雞湖時(shí)代的到來(lái)，而且第二次到來(lái)的高峰必然要比第一個(gè)的觸點(diǎn)更高—— 兩個(gè)不同的住宅概念的轉(zhuǎn)化，是本案時(shí)代周期變化的另一個(gè)特點(diǎn)普通發(fā)展模式變化性發(fā)展模式成長(zhǎng)期成熟期衰退二次高峰湖西一期開(kāi)發(fā)CBD概念金雞湖時(shí)代進(jìn)入期跨時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)與互動(dòng)n 對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，并不是所有的樓盤(pán)都會(huì)對(duì)本案形成競(jìng)爭(zhēng)威脅n 本案具有版塊不大，樓盤(pán)大的特定，本案占了整個(gè)玲瓏灣的三分之一，在玲瓏灣其他住宅項(xiàng)目還未推出之前，本案就代表了版塊， 本案的真正的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是針對(duì)版塊與版塊的競(jìng)爭(zhēng)，與同體量的大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)n 大盤(pán)的獨(dú)立性與可操作性是小盤(pán)所不能相比的，小盤(pán)是適應(yīng)市場(chǎng)，大盤(pán)能創(chuàng)造市場(chǎng)，因此目前園區(qū)的小盤(pán)將不會(huì)對(duì)本案有太大的威脅，反而對(duì)于本案版塊發(fā)展有互相促進(jìn)的作用目前的競(jìng)爭(zhēng) —— 東湖大郡 整個(gè)金雞湖時(shí)代的到來(lái)，引發(fā)的是整個(gè)金雞湖版塊概念的熱潮，目前對(duì)本案存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的為東湖大郡， 100萬(wàn)方的體量， 2萬(wàn)人的組團(tuán)必然會(huì)對(duì)本案低總價(jià)客源進(jìn)行分流，如何與東湖大郡產(chǎn)品，概念做出差異化，減少分流，吸引對(duì)方市場(chǎng)，才是真正所需潛在競(jìng)爭(zhēng) 隨著園區(qū)行政中心向湖東的遷徙，隨著玲瓏灣的成熟發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來(lái)越強(qiáng)烈—— 直接威脅，在本案東面的兩塊地，占地在 30公頃左右，容積率同樣是 ， 目前還未出讓?zhuān)诮衲瓯厝粫?huì)有一塊出讓?zhuān)@將是最直接的競(jìng)爭(zhēng)—— 在東湖大郡東面在今年也將有一塊地出讓?zhuān)ㄖw量也在 100萬(wàn)方左右n 假設(shè)這兩塊地都在今年年底或明年年初推出第一期，假設(shè)第一期為 15萬(wàn)方，對(duì)于本案首期就將有 30萬(wàn)方的競(jìng)爭(zhēng)量—— 時(shí)代產(chǎn)品必然是時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)，潛在的競(jìng)爭(zhēng)隨時(shí)都可能爆發(fā)，對(duì)于本案而 言，分三期開(kāi)發(fā)的園區(qū)，其中二期以住宅為住，整體共規(guī)劃 50萬(wàn)人的居住，如今號(hào)稱(chēng)湖東 2023萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量將是 未來(lái)最大的潛在競(jìng)爭(zhēng)*對(duì)于本案而言，要成為金雞湖時(shí)代的首席，爭(zhēng)先機(jī)是重中之中價(jià)格研究我們產(chǎn)品價(jià)格能賣(mài)多少？我們今后產(chǎn)品價(jià)格能跳躍到什么高度？?jī)r(jià)格研究園區(qū)歷年價(jià)格走勢(shì)表價(jià)格元25%%2023年成為園區(qū)房產(chǎn)發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，園區(qū)的房?jī)r(jià)從正常上漲轉(zhuǎn)換到非理性的飚升。園區(qū)一期湖西開(kāi)發(fā)區(qū)園區(qū)二期大型居住生態(tài)區(qū)園區(qū)三期信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)大學(xué)城本案 項(xiàng) 目所在地 未來(lái)文化 娛樂(lè) 中心新版塊地位 玲瓏灣版塊在整個(gè)金雞湖效應(yīng)中處于高檔人文化社區(qū)的地位，原因如下：n 其地理位置處于金雞湖正北面，直面金雞湖，具有良好的景觀優(yōu)勢(shì)n 其周邊具有良好的商業(yè)配套，本案兩邊各有鄰里中心一個(gè)n 社區(qū)門(mén)前是現(xiàn)代大道，東南面是文化長(zhǎng)廊，歌劇院——優(yōu)美的景觀，良好的配套，文化氣息的渲染，共同造就新版塊屬性本案與版塊聯(lián)系 ——雖然湖東共分 3大版塊，但金姬墩缺少文化渲染，東湖大郡在整體檔次定位上又偏低，玲瓏灣自然就成為金雞湖時(shí)代的首席版塊n 本案也借助玲瓏灣為金雞湖首席版塊的地位 ——本案處于玲瓏灣中心地帶，屬于玲瓏灣版塊中面積最大，啟動(dòng)最早的地塊n 因此本案的定位及發(fā)展，直接影響導(dǎo)玲瓏灣版塊今后的地位 在玲瓏灣版塊的其他土地還未出讓之前，本案的發(fā)展就代表了玲瓏灣的發(fā)展，本案既是樓盤(pán)，也是版塊金雞湖時(shí)代所帶來(lái)的市場(chǎng)變化園區(qū)將面臨的三大市場(chǎng)：現(xiàn)有市場(chǎng)（包括園區(qū)內(nèi)部人員、園區(qū)外蘇州市區(qū)人員、投資人員）未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的市場(chǎng)群 （產(chǎn)業(yè)引擎） —— 企業(yè)自身發(fā)展壯大，消費(fèi)群帶來(lái)的收入變化，園區(qū)建立至今，職工收入已經(jīng)翻了一倍 —— 信息產(chǎn)業(yè)的引入，世界大型企業(yè)的引入，帶來(lái)的技術(shù)人員及管理人員的增多外來(lái)市場(chǎng) (城市引擎 ) 對(duì)蘇州看好，對(duì)園區(qū)看好，高額的市場(chǎng)回報(bào)，將本市人群投資擴(kuò)大到外來(lái)人群的投資（這群人更看