中廣信-北京海德大道公寓項目整體運營思路-89ppt-文庫吧資料
2025-02-19 19:20本頁面
【正文】 元 /平米平米產(chǎn) 品策略 —自住型酒店服 務 式公寓因素 和 喬麗 晶 波菲特行政公寓 陽光上 東 華 彩國 際 公寓 裘 馬 都影響權(quán)重 比準價格 合計 /平米結(jié)合投資及自住兩部分產(chǎn)品，我司判斷項目可實現(xiàn)整體均價 21800元 /平米有效實現(xiàn)價格策略 銷控策略價格、收益 核算項 目 營銷產(chǎn) 品策略平價入市 平開高走 小步快跑吸引市場視線、提升項目形象，占領市場制高點吸引市場視線、提升項目形象，占領市場制高點，為后繼銷售提升價格奠定堅實的市場基礎，為后繼銷售提升價格奠定堅實的市場基礎認購期結(jié)案期平臺期 上升期 平臺期上升期 平臺期2023024000價格梯度上升 實現(xiàn)整盤均價 21800元 /平方米項 目 營銷 價格策略價格 策略階段累計銷售面積每達到項目可售面積的 1015%，價格普漲一次；或推出產(chǎn)品出現(xiàn)市場空檔時，價格普漲每次普漲最大調(diào)整幅度不超過 5%按照以上價格升幅周期及比例原則，排期市場不確定因素，入市價格可為20230元 /m2.在開盤前半個月進行內(nèi)部認購，針對中廣信客戶會的內(nèi)部客戶優(yōu)先選房和優(yōu)惠購房，優(yōu)惠幅度為銷售價格基礎上 2%的折扣。月月 252。綠化率綠化率 ：： 55%252。位置位置 ：朝陽區(qū)三元橋東：朝陽區(qū)三元橋東 500米米252。裝修裝修 ：精裝修：精裝修簽約 套數(shù) 待售套數(shù) 簽約 均價 報 價均價 套面 積 范 圍 （ 平米） 套均價929 242 17165 21800 180－ 260 元交通位置優(yōu)越，客群來源豐富，規(guī)模較大待售套數(shù)少，對朝青區(qū)域?qū)⒉粫a(chǎn)生較長時間的銷售競爭朝陽公園區(qū)域競爭項目 —— 泛海國際居住區(qū)競爭項目分析三元橋區(qū)域競爭項目 —— 裘馬都252。月月 252。綠化率綠化率 ：： 30%252。位置位置 ：朝陽區(qū)朝陽公園東側(cè)：朝陽區(qū)朝陽公園東側(cè)252。地處燕莎商圈、盈科商圈、使館區(qū)和 CBD區(qū)域，交通便捷，地利顯著純澳建筑提升品質(zhì)價值朝陽公園區(qū)域競爭項目 —— 公園 15號朝陽公園區(qū)域競爭項目 —— 泛海國際居住區(qū)競爭項目分析252。裝修裝修 ：精裝修：精裝修競爭項目分析建筑形式為圍合式 711層建筑，共 217套。月月 252。綠化率綠化率 ：： 30%252。位置位置 ：朝陽區(qū)朝陽公園西里南：朝陽區(qū)朝陽公園西里南區(qū)區(qū) 15號號252。裝修裝修 ：精裝修：精裝修簽約 套數(shù) 待售套數(shù) 簽約 均價 報 價均價 套面 積 范 圍 （ 平米） 套均價92 150 18625 25000 190－ 436 元交通位置優(yōu)越，屬于區(qū)域豪宅產(chǎn)品建筑典雅貴氣、管家式服務、繼續(xù)對朝青區(qū)域產(chǎn)生引領效應朝陽公園區(qū)域競爭項目 —— 九號公寓競爭項目分析朝陽公園區(qū)域競爭項目 —— 公園 15號競爭項目分析252。月月 252。綠化率綠化率 ：： 55%252。位置位置 ：朝陽區(qū)朝陽公園西路九號：朝陽區(qū)朝陽公園西路九號252。裝修裝修 ：精裝修：精裝修競爭項目分析朝陽公園區(qū)域競爭項目 —— 陽光上東（二期）簽約 套數(shù) 待售套數(shù) 簽約 均價 報 價均價 套均面 積 （平米） 套均價255 173 16179元 20230 180 交通便捷，借助上東區(qū)概念吸引高端客群銷售周期長，未來對朝陽公園區(qū)域公寓仍將產(chǎn)生較大影響朝陽公園區(qū)域競爭項目 —— 九號公寓競爭項目分析252。月月 252。綠化率綠化率 ：： 37%252。容積率容積率 ：： 252。產(chǎn)品：高層板樓、公寓產(chǎn)品：高層板樓、公寓252?？偺讛?shù)總套數(shù) ：： 304252。物業(yè)費物業(yè)費 ：： /平方米平方米 入市面積入市面積 ：： ㎡㎡ 252。位置位置 ：朝陽區(qū)東三環(huán)霄云里：朝陽區(qū)東三環(huán)霄云里 8號號252。裝修裝修 ：精裝修：精裝修競爭項目分析樓 棟 名稱 簽約 率和 喬麗 晶公寓 B棟 %和 喬麗 晶公寓 A棟 %現(xiàn)房銷售，維持較高簽約率麗都商圈幾乎無新項目入市麗都區(qū)域競爭項目 —— 和喬麗晶競爭項目分析樓 棟 名稱 現(xiàn) 房 發(fā)證時間 簽約 均價 現(xiàn) 房套均面 積 現(xiàn) 房套均價和 喬麗 晶公寓 B棟 2023111 18807元 和 喬麗 晶公寓 A棟 2023120 16815元 網(wǎng)簽數(shù)據(jù)現(xiàn)場報 價均價人民 幣 28000美金 3400現(xiàn)場報價簽約面積大，套總價高美金報價，主要針對高端中外籍客群霄云路區(qū)域競爭項目 —— 波菲特行政公寓競爭項目分析252。月月 252。綠化率綠化率 ：： 50%252。容積率容積率 ：： 252。產(chǎn)品：高層板樓、公寓產(chǎn)品：高層板樓、公寓252。朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢分析綜合上述分析，我司認為，麗都整體區(qū)域價值較之朝青板塊略高，目前的整體市場價格由于多方面的因素在一定程度上被低估。而這兩個四環(huán)邊的公園，離在售的眾多朝青樓盤相距甚遠。盡管朝青有星河灣這樣塌實造園的豪宅項目，能將小生態(tài)做到極致，但對于眾多中檔項目來說，自然資源的匱乏依然成為這些樓盤的隱痛。同時，隨著北京市重點治理工程 —— 壩河治理工程在未來的兩年內(nèi)全部完成，這條河將成為城市景觀河道，功能和景觀都將上一個新臺階。另一方面，麗都的生態(tài)環(huán)境，也成為其無可復制的優(yōu)勢資源。朝青板塊競爭態(tài)勢分析麗都板塊 朝青板塊優(yōu)勢點區(qū)域生態(tài)環(huán)境朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢分析麗都能夠成為北京最具國際化的居住區(qū)，一方面，由于其東北方位 “ 航空經(jīng)濟圈” 的區(qū)位優(yōu)勢；從國際大都市的發(fā)展規(guī)律來看，靠近機場的 “ 航空經(jīng)濟圈 ” 往往云集最優(yōu)質(zhì)的資本，最良好的居住資源，以及高尚的居住物業(yè)。星河灣的價格，也因此成為朝青樓市的風向標，在不到兩年的時間內(nèi)，朝青板塊的普通住宅完成了從六七千元均價到過萬均價的飛躍。我司認為認為，朝青板塊樓盤價格以火箭般的速度
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