【正文】 、時(shí)尚型 生活、商業(yè)配套 所吸引，如酒吧、 KTV、餐飲一條街、體育健身中心等。社區(qū) —— 小而精致配套 —— 小而實(shí)用戶(hù)型 —— 小而舒適在社區(qū)的三人籃球場(chǎng)和鄰居打球打到大汗淋漓，然后痛快暢談人生，釋放工作中諸多的壓力和想法。溝通溝通 ?地鐵 5號(hào)線的開(kāi)通對(duì)城南房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了新的 機(jī)遇，方莊客戶(hù)范圍由地緣性客戶(hù)向全市客戶(hù)轉(zhuǎn)變。區(qū)域商務(wù)辦 公市場(chǎng)：區(qū)域住宅市場(chǎng)：?區(qū)域市政、生活商業(yè)配套成熟區(qū)域商業(yè)市 場(chǎng) :49項(xiàng)目整體定位5051本項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì) （ STRENGTH） 劣勢(shì) （ WEAKNESS）機(jī)會(huì) （ OPPORTUNITY） 威脅 （ THREAT）? 區(qū)位較好：緊鄰南三環(huán)，距離 CBD7公里，亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 12公里；?交通便捷：地塊緊鄰地塊 5號(hào)線和規(guī)劃地鐵 10號(hào)線，?區(qū)域配套成熟：北臨方莊生活區(qū)，生活配套成熟?區(qū)域商務(wù)辦公集聚程度低，商務(wù)辦公物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)較差；?項(xiàng)目周邊小區(qū)建設(shè)密度較大，對(duì)項(xiàng)目的采光有一定影響；? 地塊 2已封頂，項(xiàng)目由商務(wù)辦公轉(zhuǎn)變?yōu)榫频晔焦?，?hù)型等可調(diào)整空間很小?目前方莊區(qū)域住宅供應(yīng)量很少。48房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析小結(jié)?目前供應(yīng)量較少，租賃市場(chǎng)小戶(hù)型受青睞。小戶(hù)型特征216。住宅類(lèi)型及客戶(hù)特征216。區(qū)域在售住宅分布216?？?戶(hù) 投 資 客， CBD年 輕 白 領(lǐng)銷(xiāo) 售狀況 2023年 11月已全部入住， 現(xiàn) 在二手價(jià)格 /平米配套 周邊四大公園：龍?zhí)逗珗@、天壇公園、方莊體育公園、北京游樂(lè)園； 社區(qū)內(nèi)的籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、攀巖、室內(nèi)游泳池以及步行 10分鐘即可融入的方莊體育公園； 緊鄰家樂(lè)福、貴友大廈、方莊購(gòu)物中心及方莊美食一條街 其他 物 業(yè)費(fèi) /平方米 /月。產(chǎn) 品形式 板式高 層 精裝修小 戶(hù) 型； 1527戶(hù) ； 430個(gè) 車(chē) 位。六梯 30戶(hù) 。戶(hù) 型配比 主要戶(hù)型有 1室 1廳 1衛(wèi) 1廚 26平方米 /1室 1廳 1衛(wèi) 1廚 30平方米 /1室1廳 1衛(wèi) 1廚 32平方米 /1室 1廳 1衛(wèi) 1廚 34平方米 （套內(nèi)面積）客 戶(hù) 地 緣 性客 戶(hù) 二次置 業(yè) ，投 資 客， CBD小白 領(lǐng) ，周 邊經(jīng) 商的小 業(yè)主價(jià)格 /平配套 物美大 賣(mài)場(chǎng) 及底商特色 完善的 24小 時(shí) 物 業(yè)人性化的生活配套（超市、洗衣店、美容美 發(fā) 店、健身中心）按星座劃分的精裝修 戶(hù) 型 風(fēng) 格，迎合年 輕 人的不同生活 習(xí)慣其他 物 業(yè)費(fèi) 。規(guī) 模 總建筑面積 :150000平方米 。 2梯 2戶(hù) 。當(dāng)前關(guān)注 項(xiàng) 目的客 戶(hù) 主要是投 資 客和方莊周 邊 的地 緣 性客戶(hù) 。配套 方莊大配套，周邊很多餐館。戶(hù) 型配比 116平方米兩居、 170平方米三居 。區(qū)域在售住宅項(xiàng)目 :香灣 (晶城秀府二期）住宅市場(chǎng)44位置 豐臺(tái)區(qū)方莊橋南 800米，成壽寺甲一號(hào) 規(guī) 模 建筑面積： 105704平方米； 容積率 。客 戶(hù) 主要用于居住，多 為 方莊客 戶(hù) 二次置 業(yè) ，改善居住條件。戶(hù) 型配比 156平方米兩居為主， 180、 240平方米三居躍層 客 戶(hù) 方莊周 邊 地 緣 性客 戶(hù) 居多銷(xiāo) 售狀況 目前 僅 剩 3套大 戶(hù) 型三居 躍層價(jià)格 均價(jià) 19000元 /平方米 配套 開(kāi)放式泛會(huì)所 —— 層峰俱樂(lè)部設(shè)標(biāo)準(zhǔn)泳池，康體健身俱樂(lè)部，籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等娛樂(lè)設(shè)施；納百戶(hù)特色商業(yè)街，觸摸時(shí)尚；外部方莊大配套，盡享都市的繁華與便利。區(qū)域在售住宅項(xiàng)目 :撲滿(mǎn)山住宅市場(chǎng)43位置 豐臺(tái)區(qū)三環(huán)方莊橋向南 900米路東規(guī) 模 建筑面積： 130000平方米； 容積率 。大多數(shù) 購(gòu) 房都是用于 辦 公，很少居住。銷(xiāo) 售狀況 2023年 10月開(kāi) 盤(pán) ，已 銷(xiāo) 售 80%多價(jià)格 均價(jià) 15000元 /平方米 配套 地下二、三為車(chē)庫(kù)；地下一層到三層為底商；緊鄰 5號(hào)線宋家莊站，未來(lái) 10號(hào)線通過(guò)。產(chǎn) 品形式 高 層 精裝小 戶(hù) 型（ 2棟 18層 ）； 230戶(hù) ； 350個(gè) 車(chē) 位； 層 高 戶(hù) 型配比 主要戶(hù)型為 153㎡三居， 80平兩居。本區(qū)域二手房客戶(hù)主要以地緣性客戶(hù)為主，隨著 5號(hào)線的開(kāi)通，客戶(hù)的來(lái)源趨于多樣化；小戶(hù)型受市場(chǎng)歡迎，租賃客戶(hù)以 CBD的白領(lǐng)和周邊做生意的小業(yè)主為主。也有少數(shù)人打聽(tīng)周遍是否有寫(xiě)字樓出租；客戶(hù)： 租客主要以在 CBD的白領(lǐng)和周邊做生意的小業(yè)主為主。訪談對(duì)象：天河偉業(yè)中介公司員工 價(jià)格： 成交的交易中都沒(méi)有方莊南路的；租金： 當(dāng)前方莊南路沿線的比較新的項(xiàng)目都是經(jīng)濟(jì)適用房，不好出售。周邊租房的客戶(hù)多在方莊內(nèi)的幾個(gè)寫(xiě)字樓工作，還有相當(dāng)一部分是在國(guó)貿(mào)工作的，這兒離地鐵不遠(yuǎn)，每天乘車(chē)上班很方便。租金： 二居室（ 90平米左右）月租金 27002800元左右，三居室（100平米以上）月租金 3000元左右，一居室（ 5060平米）月租金 2023元左右。項(xiàng)目 建筑類(lèi)型 容積率 規(guī)模（平方米） 戶(hù)型 售價(jià)晶城秀府（香灣） 電梯板樓 13萬(wàn)平方米 兩居 90平方米三居躍層 183平方米三居躍層 240平方米 /平方莊 6號(hào) 高 層 、板塔 結(jié) 合 15萬(wàn)平米一居 7173平方米二居約 87104平方米三居 115165平方米 /平米文成建筑 板樓小高層 10萬(wàn)平方米 兩居 115平方米三居 170平方米 /平米住宅市場(chǎng)38CBD東部的小戶(hù)型社區(qū)，目前主要以零居、一居為主，價(jià)格 /平 /平，客戶(hù)為 CBD白領(lǐng)及投資客項(xiàng)目名稱(chēng) 地址 單價(jià)（元 /平米）總價(jià)（萬(wàn)元） 戶(hù)型區(qū)間 裝修狀況沿海賽洛城朝陽(yáng)區(qū)廣渠路 33號(hào) /平米5684 一居 4060平米毛坯壹線國(guó)際地鐵一號(hào)線四惠至四惠東 /平米主力總價(jià) 80120萬(wàn)零居 3956平一居 6778平毛坯東恒時(shí)代朝陽(yáng)路華堂商場(chǎng)西南側(cè) /平米98120萬(wàn)元一居 5371平精裝修，1700元 /平米公園 1872朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)紅領(lǐng)巾公園湖畔 /平米108萬(wàn)； 144萬(wàn)一居 6080平米精裝修，5000元 /平米住宅市場(chǎng)uCBD東部的小戶(hù)型社區(qū)情況：u戶(hù)型與價(jià)格：u在售樓盤(pán)戶(hù)型零居為4056平方米，一居為6080平方米；u在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格 /平 /平；u客戶(hù)：u客戶(hù)為 CBD白領(lǐng)，與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)；39區(qū)域二手房市場(chǎng)價(jià)格隨房齡和住宅性質(zhì)分級(jí)： 5年內(nèi)次新房 /平米， 5年以上二手房?jī)r(jià)格 元 /平米，二手經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格 /平米性質(zhì) 項(xiàng)目 位置 入市時(shí)間 建筑類(lèi)型 二手房?jī)r(jià)格次新房GOGO 新世代豐臺(tái)區(qū)方莊芳古園一區(qū)西口 2023年 7月 塔樓 /平米時(shí)代芳群 豐臺(tái)區(qū)蒲芳路 南側(cè) 2023年 板樓，塔樓 /平米時(shí)代紫芳 豐臺(tái)區(qū)左安門(mén) 橋東南角 2023年 板樓、板塔結(jié) 合 /平米5年以上商品房或公房芳城園 豐臺(tái)區(qū)方莊小區(qū) 1996年 塔樓 /平米芳古園 豐臺(tái)區(qū)方莊小區(qū) 1996年 塔樓 /平米芳星園 豐臺(tái)區(qū)方莊小區(qū) 1996年 板樓、塔樓 /平米經(jīng)濟(jì)適用房 世紀(jì)風(fēng)景豐臺(tái)區(qū)方莊橋東南角 2023年 5月 塔樓 /平米u(yù)方莊區(qū)域 二手房市場(chǎng)較為活躍， 價(jià)格隨房齡和住宅性質(zhì)分級(jí) ：u次新房?jī)r(jià)格為區(qū)域二手房最高：u次新房由于房齡較新，布局結(jié)構(gòu)合理， 元 /平米 ；u5年以上商品房或公房 ：u芳群園等社區(qū)住房以 90年代初高塔為主，大多公房和央產(chǎn)房，二手房?jī)r(jià)格在 /平米 。本區(qū)域各項(xiàng)市政配套、生活配套齊全，區(qū)域級(jí)商業(yè)配套成熟。均以社區(qū)商業(yè)為主，與方莊特色商業(yè)街業(yè)態(tài)分級(jí)，形成互補(bǔ)；216。為北京市級(jí)商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚，具有良好的經(jīng)營(yíng)、餐飲、購(gòu)物、休閑環(huán)境，輻射范圍較廣；216。商業(yè)購(gòu)物中心：?有家樂(lè)福方莊店、方莊購(gòu)物中心、貴友商場(chǎng)方莊店、物美大賣(mài)場(chǎng)方莊店、時(shí)尚陽(yáng)光賣(mài)場(chǎng)等；商業(yè)市場(chǎng)集貿(mào)性商業(yè)：?方莊市場(chǎng)為周邊居民提供物美價(jià)廉的生活買(mǎi)菜的場(chǎng)所；?經(jīng)營(yíng)范圍： 水果、蔬菜、糧食?輻射范圍：方莊區(qū)域周邊小區(qū)居民在此消費(fèi)；33方莊周邊以及三環(huán)以南區(qū)域商業(yè)以集貿(mào)性商業(yè)和社區(qū)商業(yè)為主，與特色商業(yè)街業(yè)態(tài)分級(jí)形成互補(bǔ)項(xiàng)目周邊社區(qū)商業(yè)u方莊周邊社區(qū)受方莊特色商業(yè)街輻射影響較大；u經(jīng)營(yíng)范圍： 小超市、便利店、餐館、中介、寵物店等u輻射范圍： 附近小區(qū)居民；商業(yè)市場(chǎng)34u項(xiàng)目周邊商業(yè)供應(yīng)量較小，分布在各種業(yè)態(tài)商業(yè)中；u目前項(xiàng)目周邊商業(yè)租金約 4元 / 天 /平，一層底商售價(jià)為 25萬(wàn) /平，其他商業(yè) /平；商業(yè)項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 租金 單價(jià)世紀(jì)風(fēng)景 45元 / 天 /平 ——方莊 6號(hào)金街 方莊豐臺(tái)區(qū)南三環(huán)北側(cè) —— 首層 35萬(wàn)元 /平二層 2萬(wàn)元 /平芳群園二區(qū) 1層 方莊芳群園 —— 2萬(wàn)元 /平以上10AM新坐標(biāo) 朝陽(yáng)區(qū)左安門(mén)外飲馬井 1號(hào) —— /平撲滿(mǎn)山 豐臺(tái)區(qū)宋家莊路 69號(hào) —— 3萬(wàn)元 /平目前項(xiàng)目周邊商業(yè)租金約 45元 / 天 /平，一層底商售價(jià)為 25萬(wàn) /平，其他商業(yè) /平商業(yè)市場(chǎng)35區(qū)域商業(yè)結(jié)論：本區(qū)域商業(yè)中心與市區(qū)商業(yè)分級(jí)形成互補(bǔ)，商業(yè)配套成熟 216。配套：?有方莊電信局、建設(shè)銀行、民生銀行、招商銀行。31本項(xiàng)目周邊區(qū)域存在三種類(lèi)型的商業(yè)業(yè)態(tài)：區(qū)域性商業(yè)中心方莊特色商業(yè)街， 集貿(mào)型商業(yè)方莊市場(chǎng)， 以及社區(qū)商業(yè)方莊特色商業(yè)街本項(xiàng)目大型購(gòu)物中心社區(qū)商業(yè)特色商業(yè)街本區(qū)域存在三種類(lèi)型的商業(yè)業(yè)態(tài)：u區(qū)域性商業(yè)中心： 方莊蒲芳路規(guī)劃為特色餐飲文化商業(yè)街 —— 方莊特色商業(yè)街，具有良好的經(jīng)營(yíng)、餐飲、購(gòu)物、休閑環(huán)境，輻射范圍較廣；u集貿(mào)型商業(yè)： 方莊市場(chǎng)為周邊居民提供物美價(jià)廉的生活買(mǎi)菜的場(chǎng)所；u社區(qū)商業(yè)： 項(xiàng)目周邊受方莊特色商業(yè)街輻射，多為社區(qū)級(jí)商業(yè)，與方莊商業(yè)街形成互補(bǔ)； 集貿(mào)市場(chǎng)芳古園 芳城園芳群園 芳星園 紫芳園方莊餐飲一條街物美 家樂(lè)福貴友大廈方莊市場(chǎng)DD蒲黃榆站劉家窯站 南 三 環(huán)南 二 環(huán)本項(xiàng)目方莊區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)32方莊特色商業(yè)街業(yè)態(tài)分布廣，商業(yè)氛圍濃厚，各項(xiàng)市政配套、生活配套齊全u方莊特色商業(yè)街u經(jīng)營(yíng)范圍： 集聚了多家知名餐飲品牌，市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施完善；u沿街有單位 51家，其中餐飲 27家、歌廳 5家、茶藝 2家、金融服務(wù)業(yè) 2家、商業(yè)（百貨超市） 4家，日客流量 4000人。租金及售價(jià)216。入駐企業(yè)216。辦公集聚度216。代表客 戶(hù) 購(gòu)買(mǎi) 客 戶(hù) 主要是投 資 客和中型企 業(yè)商務(wù)辦公市場(chǎng)28金城中心?北京英德電子技術(shù)有限公司?金至誠(chéng)控股集團(tuán)?北京九泰醫(yī)藥科技有限公司?妮維婭（上海）有限公司北京經(jīng)營(yíng)部?北京東辰瑞豐機(jī)電物資有限公司?北京黑人體育用品公司?上海泰勝?lài)?guó)際貿(mào)易有限公司?海洋國(guó)際旅行社有限公司?戴爾國(guó)際英語(yǔ)?北京搜易網(wǎng)聯(lián)科技有限公司?北京天時(shí)易通信息技術(shù)有限公司?廣東省惠州市人民政府駐京聯(lián)絡(luò)處?安富大廈?PICC中國(guó)人保機(jī)動(dòng)車(chē)段投保中心?北京博雅信通會(huì)計(jì)服務(wù)有限公司?北京天地嘉源登記注冊(cè)代理事務(wù)所?北京亞之杰瑞教育科技中心?北京三友佳信科技有限公司?北京安樂(lè)大酒店有限公司?北京思創(chuàng)路通網(wǎng)絡(luò)科技有限公司?英國(guó)一九一二有限公司北京辦事處?北京奧斯博森國(guó)際廣告有限公司?北京優(yōu)勢(shì)領(lǐng)航網(wǎng)絡(luò)科技有限公司?北京艾苕依服裝服飾有限公司?嘉業(yè)大廈 Ⅱ 期?北京中視嘉業(yè)影視藝術(shù)中心?北京惠廣會(huì)計(jì)服務(wù)有限公司?中天司法鑒定中心?北京伊瑞清潔用品有限公司?北京市正大律師事務(wù)所?北京宏韻琴行?北京赤峰華源科貿(mào)有限公司?北京歐美中聯(lián)水電有限公司?北京中交新科貿(mào)有限公司?北京匯景園園藝中心?北京大龍建設(shè)集團(tuán)裝飾工程處?北京天宇君廣告有限公司?北京金谷子制藥有限公司p項(xiàng)目周邊租賃客戶(hù)中多為 中小型服務(wù)類(lèi)企業(yè) ；p入住企業(yè)以貿(mào)易、科技、培訓(xùn)、律師事務(wù)所等 生活服務(wù)型行業(yè)企業(yè) 。 周 邊 在建 經(jīng)濟(jì) 適用房。 設(shè)備 采用三部 “ 西子奧的斯 ” 電梯；中央空調(diào)。代表客 戶(hù)北京惠廣會(huì) 計(jì) 服 務(wù) 有限公司中天司法 鑒 定中心北京伊瑞清 潔 用品有限公司北京市正大律 師 事 務(wù) 所北京赤峰 華 源科 貿(mào) 有限公司北京歐美中 聯(lián) 水 電 有限公司商務(wù)辦公市場(chǎng)27區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目 :撲滿(mǎn)山（在售）撲滿(mǎn)山（在售）地上 1層到 3層為商業(yè)， 416 層為標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字間。入住率 90%租金 租金： /天 /平方米 (含物業(yè)管理費(fèi)）電　　費(fèi)：按表計(jì)量 (戶(hù)內(nèi)電費(fèi)自付 )合同期限：一年以上（押一付三）租用電話(huà)：自行申報(bào) (每個(gè)開(kāi)間 2個(gè)端子，預(yù)留寬帶接口）停車(chē)位：地下： 600元 /月 ,地上 :