【正文】 （ 3020—4020元）未購房會員可兌換相當(dāng)于價值￥ 22503000元的家電或禮品的獎勵101~150分 獎勵：購房會員豁免相應(yīng)金額的物業(yè)管理費(fèi)?？偺讛?shù)總套數(shù) ：： 1171252。產(chǎn)品：板樓、多層、公寓產(chǎn)品：板樓、多層、公寓252。位置位置 ：朝陽區(qū)東四環(huán)宵云橋東南角：朝陽區(qū)東四環(huán)宵云橋東南角252。入市面積入市面積 ：： ㎡㎡ 252。從投資角度來說，缺少產(chǎn)業(yè)支撐和文化底蘊(yùn)的朝青，并沒有物業(yè)升值的過硬理由；而大量同質(zhì)產(chǎn)品的集中入市，也使將來的回報面臨激烈競爭之虞；朝青板塊樓盤的漲價，更多是由樓盤扎堆營銷托市帶來的。一流的科研與教育水平正是麗都商圈有別于ＣＢＤ、奧運(yùn)村以及東直門商圈的顯著之處板塊外部關(guān)聯(lián)態(tài)勢分析望京板塊朝陽公園板塊青年路板塊CBD核心區(qū)首都國際機(jī)場麗都板塊朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢分析麗都板塊 朝青板塊弱勢點(diǎn)市場供量朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢分析 我司認(rèn)為，幾乎所有熱點(diǎn)板塊的誕生，都離不開幾個大盤名盤的集中放量，尤其是那些超大型的居住社區(qū)，更是需要區(qū)域內(nèi)幾個項(xiàng)目同心協(xié)力、做熱區(qū)域。流動性過剩為高檔公寓市場的繁榮提供了大的金融環(huán)境。朝陽為王的散點(diǎn)放量05—06 年北京各區(qū)域高檔公寓的供應(yīng)對比朝陽為王的散點(diǎn)放量v 高檔公寓新增供應(yīng)依然集中在朝陽、海淀、西城、東城、宣武、崇文等區(qū)域，豐臺也出現(xiàn)零星供應(yīng)。動蕩格局下的高檔化沖動企 業(yè) 項(xiàng)目 所在區(qū)域 均價（元 /m2）首創(chuàng)集團(tuán) 緣 溪堂 海淀區(qū)玉淵潭 30000首創(chuàng)集團(tuán) 陽光上 東 （二期） 朝陽區(qū)酒仙 橋 21000華遠(yuǎn)集團(tuán) 昆 侖 公寓 朝陽區(qū)燕莎 60000華遠(yuǎn)集團(tuán) 北京公 館 朝陽區(qū)燕莎 30000華遠(yuǎn)集團(tuán) 裘馬都 朝陽區(qū)三元橋 23000萬通地產(chǎn) 新城國際 朝陽 區(qū)朝外 35000宏宇 集團(tuán) 星河灣 朝陽區(qū)朝陽公園 31000當(dāng)代投資 當(dāng)代萬國城 東城區(qū)東直門 28000華盈置地 燕莎 CLASS 朝陽 區(qū)燕莎 23000北辰 集團(tuán) 碧海方舟 朝陽 區(qū) 亞 運(yùn)村 22023新榮地產(chǎn) 榮尊堡國際俱樂部公寓 朝陽 區(qū)亞奧 21000調(diào)控中高檔需求增勢未減v 盡管面臨宏觀調(diào)控的壓力，但受城區(qū)土地稀缺、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快和奧運(yùn)效應(yīng)等因素影響，市場對高檔公寓的升值潛力依然保持良好預(yù)期，自住和投資需求旺盛，銷售依然保持良好的增長勢頭。裘 馬 都 980678790 261 210008 新城國 際 860814850 157 350009 維 多利 亞 花 園 345609440 98 2202310 Naga上院 297247400 21 38000傳統(tǒng)豪宅核心區(qū)CBD南區(qū)陶然庭區(qū)域金融街區(qū)域西長安區(qū)域中關(guān)村區(qū)域亞奧北區(qū)域朝青區(qū)域高檔公寓整體市場態(tài)勢研判1競爭市場研判2項(xiàng)目運(yùn)營思路分析3麗都板塊認(rèn)知 …麗都商圈的形成v據(jù)不完全統(tǒng)計，合生橄欖季未上市面積有 12萬平米， AZTOWN有 20萬平米， TIMES有 17萬平米，天鵝灣有 14萬平米，潤楓水尚有 16萬平米，星河灣有 36萬平米。同時，隨著北京市重點(diǎn)治理工程 —— 壩河治理工程在未來的兩年內(nèi)全部完成，這條河將成為城市景觀河道，功能和景觀都將上一個新臺階。裝修裝修 ：精裝修：精裝修競爭項(xiàng)目分析樓 棟 名稱 簽約 率和 喬麗 晶公寓 B棟 %和 喬麗 晶公寓 A棟 %現(xiàn)房銷售，維持較高簽約率麗都商圈幾乎無新項(xiàng)目入市麗都區(qū)域競爭項(xiàng)目 —— 和喬麗晶競爭項(xiàng)目分析樓 棟 名稱 現(xiàn) 房 發(fā)證時間 簽約 均價 現(xiàn) 房套均面 積 現(xiàn) 房套均價和 喬麗 晶公寓 B棟 2023111 18807元 和 喬麗 晶公寓 A棟 2023120 16815元 網(wǎng)簽數(shù)據(jù)現(xiàn)場報 價均價人民 幣 28000美金 3400現(xiàn)場報價簽約面積大，套總價高美金報價，主要針對高端中外籍客群霄云路區(qū)域競爭項(xiàng)目 —— 波菲特行政公寓競爭項(xiàng)目分析252。月月 252。月月 252。綠化率綠化率 ：： 55%252。v 整合營銷推廣渠道、完成新形象包裝、積累基礎(chǔ)客群所需時間。位置位置 ：朝陽區(qū)朝陽公園東側(cè)：朝陽區(qū)朝陽公園東側(cè)252。綠化率綠化率 ：： 55%252。物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi) ：： /平方米平方米 朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢分析綜合上述分析，我司認(rèn)為，麗都整體區(qū)域價值較之朝青板塊略高，目前的整體市場價格由于多方面的因素在一定程度上被低估。但我司判斷，隨著麗都板塊的整體質(zhì)素提升，該板塊正蘊(yùn)涵著二次崛起的樓市機(jī)遇。經(jīng)過 10余年的發(fā)展，麗都商圈漸漸成熟。例如韓國客戶一直以來以望京區(qū)域?yàn)榫奂兀?但 2023年以來，麗都、朝青板塊中的陽光上東、觀湖國際、泛海國際居住區(qū)等高檔公寓項(xiàng)目中的韓國客戶激增。海德大道項(xiàng)目整體運(yùn)營思路地產(chǎn)溝通 創(chuàng)新服務(wù)提 報 目 錄高檔公寓整體市場態(tài)勢研判1競爭市場研判2項(xiàng)目運(yùn)營思路分析3北京高檔公寓市場v 2023年及 2023年第一季度，北京高檔公寓市場在宏觀調(diào)控的組合拳下依然獲得快速發(fā)展。購房人群深刻變動 核心關(guān)注點(diǎn)的轉(zhuǎn)移境外人士衡量標(biāo)準(zhǔn)國人自住衡量標(biāo)準(zhǔn)國人投資衡量標(biāo)準(zhǔn)多元美學(xué)標(biāo)準(zhǔn)高檔公寓強(qiáng)勁需求背后的大勢支撐限制別墅開發(fā)70/90開發(fā)政策土地供應(yīng)政策人民幣升值性流動性強(qiáng)過剩利好 限制外籍購房政策不確定性利空擠壓高檔公寓勢必持續(xù)走高股市動蕩國際分布泛化趨勢加速v 如果說之前東部公寓市場是真正的國際化客戶的聚集地，那么在 2023年，不僅國際客戶在原有區(qū)域之間呈現(xiàn)泛化趨勢，同時也向一些新的區(qū)域擴(kuò)散。隨著改革開放的深入，麗都商圈依仗空港優(yōu)勢和涉外環(huán)境，吸引了更多外資企業(yè)的入駐。目前麗都區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目價格普遍被低估，從而被朝青從價格上反超。這也使得這些樓盤在打朝陽公元概念的時候顯得較為務(wù)虛。綠化率綠化率 ：： %2