某商業(yè)大廈項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告(專業(yè)版)
【正文】 ? 經(jīng)營(yíng)者 南京及周邊地區(qū)各類商業(yè)商家。 大廠核心驗(yàn)式商業(yè)街區(qū) 24 商業(yè)類型定位 ? 商業(yè)類型一般由以下幾類形式： □ 購(gòu)物消費(fèi)類： 綜合百貨 大型超市 專業(yè)市場(chǎng) 步行街 店中店 [內(nèi)街鋪 ] 25 商業(yè)類型定位 □ 休閑娛樂(lè)類： 餐飲店 [中西餐 /咖啡吧等 ] 娛樂(lè)城 [KTV/酒吧 /游藝等 ] 休閑中心 [美容 /健身等 ] 26 商業(yè)類型定位 □ 那么適合我們項(xiàng)目的商業(yè)類型： 是純購(gòu)物類 ？ 還是休閑娛樂(lè)類 ？ 是做百貨 ？ 大型超市 ？ 步行街 ？ 店中店 ？ 還是專業(yè)市場(chǎng) ？ 27 商業(yè)類型定位 各類型商業(yè)的利弊分析表： 28 商業(yè)類型定位 對(duì)于各形態(tài)評(píng)價(jià)的理由 1） 放棄百貨的理由： 百貨在當(dāng)?shù)貐^(qū)域市場(chǎng)確實(shí)很少 ， 而當(dāng)?shù)厝说氖杖肱c消費(fèi)力是足以支撐百貨的介入的 ， 但由于大廠距離南京很近 ， 且交通發(fā)達(dá) ， 受到南京市區(qū)商圈的輻射影響太大 ， 目前人們對(duì)百貨的消費(fèi)習(xí)慣還是集中于南京 ， 永利購(gòu)物中心目前經(jīng)營(yíng)不好在某些程度上也能說(shuō)明問(wèn)題 ， 另外大的百貨的入駐對(duì)實(shí)現(xiàn)商業(yè)銷售與出租的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是不高的 。 2） 放棄大型超市的理由： 周邊華潤(rùn)蘇果體量較大 ， 能夠滿足周邊社區(qū)的生活消費(fèi)所需 ， 引進(jìn)同類 超市的可能性不大 。 ? 投資者 大廠乃至南京地區(qū)的投資客及自營(yíng)商家。 40 客戶群定位 41 項(xiàng)目客群定位 42 項(xiàng)目客群定位 ? 消費(fèi)者 大廠區(qū)域人群，以 2035歲的青年人群為主 。 給大廠消費(fèi)者一個(gè)日常逛街休閑的所在，從此購(gòu)物逛街只能去新街口成為歷史，大多少情況下休閑逛街沒(méi)必要去市區(qū)了。 3） 放棄步行街的理由： 純戶外步行街對(duì)用地規(guī)劃要求較高 ， 本項(xiàng)目考慮住宅與商業(yè)的結(jié)合 ， 考慮容積率問(wèn)題 ， 規(guī)劃步行街不現(xiàn)實(shí) 。 以上將在深入市場(chǎng)調(diào)研后有詳細(xì)定位闡述。 而目前由于國(guó)家政策限制 ，
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