中廣信-北京海德大道公寓項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思路-89ppt(文件)
【正文】 運(yùn)營(yíng)思路分析3項(xiàng)目本體狀況分析物業(yè)類別 公寓建筑類別 高 層 塔樓裝修狀況 精裝修物業(yè)地址 朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)西路 10號(hào)容積率 綠化率 30%建筑分布 三座共 361戶 A座 26層 113戶 （在售 ）B座 29層 119戶 （在售 ）C座 23層 129戶 （未售）建筑面積 66979項(xiàng)目本體狀況分析東四環(huán)路機(jī)場(chǎng)高速京順路機(jī)場(chǎng)輔路宵云路將臺(tái)西路將臺(tái)路酒仙橋路首都國(guó)際機(jī)場(chǎng) 國(guó)貿(mào)中心 三元橋 奧運(yùn)公園 優(yōu)秀的交通通達(dá)性麗都商圈絕對(duì)核心項(xiàng)目本體狀況分析第四使館區(qū)第三使館區(qū)麗都飯店798藝術(shù)工廠卓越的人文環(huán)境項(xiàng)目本體狀況分析麗都公園四得公園壩河優(yōu)秀的自然環(huán)境項(xiàng)目本體狀況分析4000平方米的室內(nèi)外會(huì)所設(shè)施301公尺區(qū)域地標(biāo)建筑群高品質(zhì)成品精裝修項(xiàng) 目面 臨 市 場(chǎng)問題v 長(zhǎng)久的沉默，難免給與市場(chǎng)滯銷和負(fù)面的印象v 延期交房造成的信譽(yù)失信v 封盤一年，項(xiàng)目在市場(chǎng)失去聲音和地位資金流 的需求影響市場(chǎng)中的負(fù)面 影響v 開盤不久即進(jìn)入封盤，整體銷售陷入停頓，造成的資金壓力v 壓力引起的對(duì)資金回籠、銷售周期的較高要求 在良好的市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目自身資源條件下所面臨的市場(chǎng)問題市 場(chǎng)問題 解決方案市場(chǎng)問題一：項(xiàng)目停工引起的資金壓力全新的產(chǎn)品策略可以較好的保證項(xiàng)目的銷售價(jià)格全新的推盤策略可以較好的保證項(xiàng)目的銷售速度全新的 價(jià)格、銷控 策略可較好的保證項(xiàng)目 價(jià)格的實(shí)施原有的資金壓力問題在快速銷售、高價(jià)銷售下可有效解決市場(chǎng)問題二：項(xiàng)目曾經(jīng)的營(yíng)銷失敗帶來(lái)的口碑影響準(zhǔn)現(xiàn)房的工程進(jìn)度可以穩(wěn)固客戶信心良好的項(xiàng)目形象變更賦予項(xiàng)目新生命卓越的媒體運(yùn)營(yíng)帶給項(xiàng)目新良好口碑心理受到影響的客群數(shù)量極為的有限市 場(chǎng)問題 解決方案原有的口碑問題在全新的營(yíng)銷推廣、良好的運(yùn)營(yíng)下可有效解決項(xiàng) 目 營(yíng)銷產(chǎn) 品策略可售部分面積區(qū)間： 127－ 350平方米投資性精裝公寓 自住型酒店公寓購(gòu)買者：國(guó)內(nèi)投資客使用者：國(guó)際租客國(guó)內(nèi)住客 國(guó)際住客劃分標(biāo)準(zhǔn)－戶型面積投資性精裝公寓根據(jù)我司市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，麗都核心區(qū)目前租金水品維持于 /平方月投資性精裝公寓較為理想的投資回報(bào)率目標(biāo)為 8％選取 100平米戶型作為投資性精裝公寓的樣本戶型年凈收益＝ 10012－ 110012－ 100＝ 27460美元產(chǎn) 品策略 —投 資 性精裝公寓累計(jì)總投入＝年凈收益 /投資回報(bào)率＝ 27460/8%＝ 343250美元累計(jì)總投入＝ 343250美元＝ 2643025元可實(shí)際銷售價(jià)格＝ 21500元 /平方米首付金額： 650000元 貸款金額： 1500000元 貸款年限： 10年還款總額： 2023160元 累計(jì)總投入： 2659160元 回收年限： 12年產(chǎn) 品策略 —投 資 性精裝公寓單一產(chǎn)品 價(jià)格測(cè)算從客戶的角度出發(fā)進(jìn)行投資行為的合理規(guī)劃摒棄傳統(tǒng)營(yíng)銷方式，弱化項(xiàng)目的投資性概念借助高端自住酒店服務(wù)式公寓提升項(xiàng)目形象依托投資客戶的圈層及逐利的特點(diǎn)展開營(yíng)銷客帶客高返點(diǎn)機(jī)制擴(kuò)大項(xiàng)目圈層營(yíng)銷的范圍產(chǎn)品營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)產(chǎn) 品策略 —投 資 性精裝公寓因素 和 喬麗 晶 波菲特行政公寓 陽(yáng)光上 東 華 彩國(guó) 際 公寓 裘 馬 都成交價(jià)格 28000元 /平米 23500元 /平米 20230元 /平米 13000元 /平米 21000元 /平米產(chǎn) 品 規(guī) 劃 101 100 105 100 105社區(qū) 規(guī) 劃 100 100 105 100 105景 觀評(píng) 分 100 99 105 100 103交通 評(píng) 分 98 102 103 100 105地段形象 101 105 102 90 103污 噪 評(píng) 分 100 90 90 98 90外部配套 99 105 100 90 105品牌 評(píng) 分 100 98 102 98 105比準(zhǔn)價(jià)格 /平米 /平米 /平米 /平米 /平米產(chǎn) 品策略 —自住型酒店服 務(wù) 式公寓單一產(chǎn)品 價(jià)格測(cè)算誤差正負(fù) 3%： 21385 ~ 22707元 /平米時(shí)間凈值 3%： 22206 ~ 23388元 /平米本司預(yù)計(jì)自住型酒店服務(wù)式公寓可實(shí)現(xiàn)均價(jià)本司預(yù)計(jì)自住型酒店服務(wù)式公寓可實(shí)現(xiàn)均價(jià) 22500元元 /平米平米產(chǎn) 品策略 —自住型酒店服 務(wù) 式公寓因素 和 喬麗 晶 波菲特行政公寓 陽(yáng)光上 東 華 彩國(guó) 際 公寓 裘 馬 都影響權(quán)重 比準(zhǔn)價(jià)格 合計(jì) /平米結(jié)合投資及自住兩部分產(chǎn)品，我司判斷項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)整體均價(jià) 21800元 /平米有效實(shí)現(xiàn)價(jià)格策略 銷控策略價(jià)格、收益 核算項(xiàng) 目 營(yíng)銷產(chǎn) 品策略平價(jià)入市 平開高走 小步快跑吸引市場(chǎng)視線、提升項(xiàng)目形象，占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)吸引市場(chǎng)視線、提升項(xiàng)目形象，占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)，為后繼銷售提升價(jià)格奠定堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)，為后繼銷售提升價(jià)格奠定堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)認(rèn)購(gòu)期結(jié)案期平臺(tái)期 上升期 平臺(tái)期上升期 平臺(tái)期2023024000價(jià)格梯度上升 實(shí)現(xiàn)整盤均價(jià) 21800元 /平方米項(xiàng) 目 營(yíng)銷 價(jià)格策略價(jià)格 策略階段累計(jì)銷售面積每達(dá)到項(xiàng)目可售面積的 1015%，價(jià)格普漲一次；或推出產(chǎn)品出現(xiàn)市場(chǎng)空檔時(shí)，價(jià)格普漲每次普漲最大調(diào)整幅度不超過(guò) 5%按照以上價(jià)格升幅周期及比例原則，排期市場(chǎng)不確定因素，入市價(jià)格可為20230元 /m2.在開盤前半個(gè)月進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，針對(duì)中廣信客戶會(huì)的內(nèi)部客戶優(yōu)先選房和優(yōu)惠購(gòu)房，優(yōu)惠幅度為銷售價(jià)格基礎(chǔ)上 2%的折扣。綠化率綠化率 ：： 55%252。裝修裝修 ：精裝修：精裝修簽約 套數(shù) 待售套數(shù) 簽約 均價(jià) 報(bào) 價(jià)均價(jià) 套面 積 范 圍 （ 平米） 套均價(jià)929 242 17165 21800 180－ 260 元交通位置優(yōu)越，客群來(lái)源豐富，規(guī)模較大待售
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