【文章內(nèi)容簡介】 型大部分為 100㎡ 的大戶型，還有躍層、復(fù)式，面積從 110㎡ 的三居到 280㎡ 的四居 /五居 推廣主題： 城市新貴 風(fēng)范名都 典型個盤（待售） 錦繡花園 —— 老城區(qū)汶河源頭唯一大盤，汶河景觀無可匹敵。 地理位置： 華安路西人民路北汶河南岸 總建面： 40多萬平方米 建筑類型： 多層、小高層、高層 （ 6層、 11層、 17層、 23層） 價格： 暫未開盤、前期團購均價3200元 /㎡ 周邊配套： 人民銀行 汶水小學(xué) 實驗小學(xué) 檢察院 銀座商場 人民醫(yī)院 戶型信息： 60— 160㎡ 兩室、三室、四室不同戶型 推廣主題： 40萬平米純養(yǎng)生大宅 典型個盤（待售） 汶水綠洲 —— 目前在建 11棟高層回遷區(qū)，明年才推出商品房，市場關(guān)注度極高。 地理位置： 北臨大汶河，東臨永安路，南靠長安路 總建面： （地上 ，地下 ），占地面積101552平方米，占地容積率 建筑類型： 洋房、多層、小高層、高層，新古典主義風(fēng)格 價格： 暫未開盤、年前團購均價 3200元 /㎡ 推廣主題： 依水、觀景、品天下 典型個盤（待售） 五洲長安 —— 規(guī)劃階段暫未動工，市北區(qū)純高層大型社區(qū)。 簡介： 項目位于濰徐北路西側(cè) 、 原濰坊長安鐵塔公司用地內(nèi) ， 占地面積約 103945平方米 、 總建筑面積 、 地上建筑面積 平方米 、 地下建筑面積 ， 容積率 典型個盤（待售） 金融中心 —— 新大集團在青云國際片區(qū)又一大型項目，包括商業(yè)寫字樓、住宅、公寓。 典型個盤（待售） 云湖華庭 —— 市北區(qū)又一純高層項目，目前尚未動工。 簡介： 項目新安路東側(cè) ， 安丘金明坊食品有限公司南側(cè)用地 ， 占地面積約42079平方米 、 總建筑面積 、 地上建筑面積 地下建筑面積 ,容積率 典型個盤（待售） 盛世名門 —— 新城區(qū)第一個純高層社區(qū)，內(nèi)部認(rèn)購中，均價 3300元 /㎡ ， 3樓 2988元 /㎡ 起 。 簡介： 項目長安路南側(cè) 、 建安路東側(cè) ， 原安丘博萊特公司用地內(nèi) ， 占地面積約57536平方米 總建筑面積約 、 地上建筑面積 、 地下建筑面積 ， 容積率 。 整體概況 規(guī)模 —— 整體以 520萬方總建面中小規(guī)模項目為主，新規(guī)劃小區(qū)大多突破 30萬方總建面，進(jìn)入大盤時代。 狀態(tài) 總建面（萬方） 舊項目 世紀(jì)銘城： 中央世家： 9 湖景龍灣： 16 青云郡： 28 天源華府： 9 領(lǐng)世新城： 30 大成匯豐園： 8 建安小區(qū)： 17 御景園： 27 天熙苑：15 新項目 三合春城： 48 大華名都： 21 龍耀錦都： 青云國際城： 120 錦繡花園： 40 汶水綠洲： 40 豪豐 600畝（一期約 18） 五洲長安： 26 整體概況 供應(yīng)量 —— 不完全統(tǒng)計，新規(guī)劃項目總體量高達(dá) 395萬方，加上在售項目剩余貨量 74萬方，總供應(yīng)量 470萬方。未來市場消化壓力巨大。 狀態(tài) 可售貨量（萬方） 小計（萬方） 總計（萬方） 舊項目 世紀(jì)銘城： 6 中央世家： 2 湖景龍灣： 5 青云郡： 10 天源華府： 4 領(lǐng)世新城： 10 大成匯豐園： 3 建安小區(qū)： 14 御景園： 5 天熙苑： 5 錦繡華城： 10 74 470 新項目 三合春城： 48 大華名都： 21 龍耀錦都：28青云國際城： 120 錦繡花園： 40 汶水綠洲： 40 豪豐 600畝（一期約 18） 五洲長安： 26 金融中心（預(yù)估 20） 云湖華庭： 10 盛世名門： 18 錦繡華府： 7 396 整體概況 建筑布局和風(fēng)格 —— 舊項目大部分布局死板，傳統(tǒng)的兵營陣列式布局，建筑毫無風(fēng)格可言，大多為現(xiàn)代風(fēng)格，但做得不出彩。 建筑風(fēng)格較好的幾個樓盤： 青云郡 —— 英倫風(fēng)格 御景園 —— 略帶簡歐風(fēng)格 青云郡 御景園 整體概況 會所配套 —— 一般以幼兒園、社區(qū)商業(yè)為主力配套；新建高品質(zhì)項目，配置有會所等高端配套。 項目 配套 大華名都 會所、幼兒園、社區(qū)商業(yè) 領(lǐng)世新城 商業(yè)街、游泳池、電影院、健身中心（基本上全部荒廢）、幼兒園 青云國際城 雙語學(xué)校、幼兒園、會所、社區(qū)商業(yè) 青云郡 溫泉會所、幼兒園、社區(qū)商業(yè) 御景園 會所、幼兒園、社區(qū)商業(yè) 錦繡花園 會所、商業(yè)中心、幼兒園 整體概況 配套和智能化技術(shù)材料 —— 大部分小區(qū)采用常規(guī)的小區(qū)配套和智能化，先進(jìn)的配套和智能化技術(shù)材料較為鮮見。 項目 內(nèi)容 三合春城 地源熱泵、中央空調(diào) 龍耀錦都 地緣熱泵、雙層中空塑鋼窗 青云郡 中空斷橋鋁合金玻璃 常規(guī)： 磚混結(jié)構(gòu)、框架、框剪結(jié)構(gòu) 水電暖：市政 整體概況 物業(yè)管理 —— 大部分小區(qū)為封閉管理，但物業(yè)管理檔次不高，目前口碑最好的物業(yè)是青云花園的新大物業(yè)。 項目 內(nèi)容 常規(guī)物業(yè)服務(wù)： 24小時巡更 無死角閉路電視 代收水電費 垃圾日清日運 電子門禁 整體概況 園林綠化 —— 大部分小區(qū)園林綠化很一般，無風(fēng)格可言，目前園林綠化較好的是御景園和領(lǐng)秀城。 ?御景園 —— 歐式園林綠化。 ?領(lǐng)秀城 —— 以大面積和多種綠植搭配為主。 整體概況 戶型設(shè)計 —— 大部分項目戶型一般，新項目逐漸采用大面積飄窗、多陽臺、入戶花園等增值設(shè)計。 ?常規(guī)的戶型設(shè)計 —— 不注重衛(wèi)生間的采光、增值空間少。 ?較好的戶型設(shè)計 —— 天源華府、青云郡、領(lǐng)秀城等 —— 多陽臺、飄窗、入戶花園等增值設(shè)計。 整體概況 熱銷戶型 —— 90120平米三房設(shè)計，為市面最熱銷戶型，根據(jù)定位和客群不同，戶型設(shè)計不一。 ?一般而言，受眾最廣的戶型為 90120平米的三房；根據(jù)項目定位和客群需求，戶型設(shè)計包括空間布局設(shè)計和戶型配比，不盡相同。 項目 檔次 戶型面積區(qū)間 主力戶型 三合春城 中上 85㎡ 兩室兩廳 95㎡ 98㎡ 128㎡ 三室兩廳 85128 大華名都 中 ㎡ ㎡ ㎡ 113㎡ 82113 龍耀錦都 中上檔次 戶型大部分為 100㎡ 的大戶型，還有躍層、復(fù)式，面積從 110㎡ 的三居到 280㎡ 的四居 /五居 100平米左右 世紀(jì)銘城 中檔 ㎡ 兩室一廳一衛(wèi) 108㎡ 兩室兩廳一衛(wèi) 105㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 140— 16 94㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 94108 中央世家 中高檔 ㎡ 二室二廳一廚一衛(wèi) ㎡ 三室二廳一廚一衛(wèi) 104㎡ 三室二廳一廚一衛(wèi) 98116 盛世名門 中 80140㎡ 90120 青云郡 中上 二期戶型三室兩廳一衛(wèi) 128138平米電梯洋房 —— 天源華府 高端 ㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) ㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 137141 領(lǐng)世新城 中 — ㎡ 兩室兩廳一廚一衛(wèi) — —㎡ 三室兩廳一廚一衛(wèi) 83114 建安小區(qū) 中 60平米 123平米 80120 錦繡花園 中上 60— 160㎡ 兩室到四室不同戶型 90120 大成匯豐園 中 —— ㎡ 84120 整體概況 營銷環(huán)境 —— 大部分項目銷售中心檔次不足，銷售人員整體素質(zhì)有待提高。 ?一般的營銷中心 —— 門頭房、板房或者舊辦公樓，面積小、裝修差。 ?目前最好的營銷中心 —— 領(lǐng)世新城、東方明珠和青云郡。 小結(jié) 通過分析安丘房地產(chǎn)市場，為項目的定位和產(chǎn)品規(guī)劃提供最直接的市場依據(jù)。 ?小結(jié) 1： 整體而言，安丘目前房地產(chǎn)市場發(fā)展很落后，大部分小區(qū)整體品質(zhì)較差，地產(chǎn)提升空間巨大。 ?小結(jié) 2： 目前部分新建設(shè)項目品質(zhì)較好，例如御景園、青云郡等，物業(yè)、外立面以及景觀設(shè)計方面等等，都有值得借鑒之處。 ?小結(jié) 3： 安丘新規(guī)劃項目極多，大部分都是大盤和地段優(yōu)質(zhì)的項目，可以預(yù)見未來安丘房地產(chǎn)市場將會迎來一場巨變 —— 安丘居住革命真正來臨，安丘地產(chǎn)品質(zhì)時代即將到來。 市調(diào)回顧 安丘房地產(chǎn)整體市場分析 項目本體分析 項目競爭環(huán)境分析 調(diào)研報告總結(jié) 大盤市場 大盤時代 —— 不完全統(tǒng)計，超過 11個總建面 30萬方以上的項目啟動，安丘進(jìn)入大盤時代。 狀態(tài) 區(qū)域 樓盤 規(guī)模（總建面 /萬平方米） 產(chǎn)品 在售 新城 青云郡 28 洋房、多層、高層 市北區(qū) 領(lǐng)世新城 30 多層 老城區(qū) 錦繡華城 30 多層、高層 新城區(qū) 御景園 27 多層、高層 待售 /擬建 新城區(qū) 三合春城 48 多層、洋房、高層 市北區(qū) 龍耀錦都 聯(lián)排別墅、洋房、多層、高層 新城區(qū) 青云國際城 120 別墅、洋房、高層 新城區(qū) 汶水綠洲 40 洋房、多層、高層