【文章內容簡介】 型大部分為 100㎡ 的大戶型，還有躍層、復式，面積從 110㎡ 的三居到 280㎡ 的四居 /五居 推廣主題： 城市新貴 風范名都 典型個盤（待售） 錦繡花園 —— 老城區(qū)汶河源頭唯一大盤，汶河景觀無可匹敵。 地理位置： 華安路西人民路北汶河南岸 總建面： 40多萬平方米 建筑類型： 多層、小高層、高層 （ 6層、 11層、 17層、 23層） 價格： 暫未開盤、前期團購均價3200元 /㎡ 周邊配套： 人民銀行 汶水小學 實驗小學 檢察院 銀座商場 人民醫(yī)院 戶型信息： 60— 160㎡ 兩室、三室、四室不同戶型 推廣主題： 40萬平米純養(yǎng)生大宅 典型個盤（待售） 汶水綠洲 —— 目前在建 11棟高層回遷區(qū)，明年才推出商品房，市場關注度極高。 地理位置： 北臨大汶河，東臨永安路，南靠長安路 總建面： （地上 ，地下 ），占地面積101552平方米，占地容積率 建筑類型： 洋房、多層、小高層、高層，新古典主義風格 價格： 暫未開盤、年前團購均價 3200元 /㎡ 推廣主題： 依水、觀景、品天下 典型個盤（待售） 五洲長安 —— 規(guī)劃階段暫未動工，市北區(qū)純高層大型社區(qū)。 簡介： 項目位于濰徐北路西側 、 原濰坊長安鐵塔公司用地內 ， 占地面積約 103945平方米 、 總建筑面積 、 地上建筑面積 平方米 、 地下建筑面積 ， 容積率 典型個盤（待售） 金融中心 —— 新大集團在青云國際片區(qū)又一大型項目，包括商業(yè)寫字樓、住宅、公寓。 典型個盤（待售） 云湖華庭 —— 市北區(qū)又一純高層項目，目前尚未動工。 簡介： 項目新安路東側 ， 安丘金明坊食品有限公司南側用地 ， 占地面積約42079平方米 、 總建筑面積 、 地上建筑面積 地下建筑面積 ,容積率 典型個盤（待售） 盛世名門 —— 新城區(qū)第一個純高層社區(qū)，內部認購中，均價 3300元 /㎡ ， 3樓 2988元 /㎡ 起 。 簡介： 項目長安路南側 、 建安路東側 ， 原安丘博萊特公司用地內 ， 占地面積約57536平方米 總建筑面積約 、 地上建筑面積 、 地下建筑面積 ， 容積率 。 整體概況 規(guī)模 —— 整體以 520萬方總建面中小規(guī)模項目為主，新規(guī)劃小區(qū)大多突破 30萬方總建面，進入大盤時代。 狀態(tài) 總建面（萬方） 舊項目 世紀銘城： 中央世家： 9 湖景龍灣： 16 青云郡： 28 天源華府： 9 領世新城： 30 大成匯豐園： 8 建安小區(qū)： 17 御景園： 27 天熙苑：15 新項目 三合春城： 48 大華名都： 21 龍耀錦都： 青云國際城： 120 錦繡花園： 40 汶水綠洲： 40 豪豐 600畝（一期約 18） 五洲長安： 26 整體概況 供應量 —— 不完全統計，新規(guī)劃項目總體量高達 395萬方，加上在售項目剩余貨量 74萬方，總供應量 470萬方。未來市場消化壓力巨大。 狀態(tài) 可售貨量（萬方） 小計（萬方） 總計（萬方） 舊項目 世紀銘城： 6 中央世家： 2 湖景龍灣： 5 青云郡： 10 天源華府： 4 領世新城： 10 大成匯豐園： 3 建安小區(qū)： 14 御景園： 5 天熙苑： 5 錦繡華城： 10 74 470 新項目 三合春城： 48 大華名都： 21 龍耀錦都：28青云國際城： 120 錦繡花園： 40 汶水綠洲： 40 豪豐 600畝（一期約 18） 五洲長安： 26 金融中心（預估 20） 云湖華庭： 10 盛世名門： 18 錦繡華府： 7 396 整體概況 建筑布局和風格 —— 舊項目大部分布局死板，傳統的兵營陣列式布局，建筑毫無風格可言，大多為現代風格，但做得不出彩。 建筑風格較好的幾個樓盤： 青云郡 —— 英倫風格 御景園 —— 略帶簡歐風格 青云郡 御景園 整體概況 會所配套 —— 一般以幼兒園、社區(qū)商業(yè)為主力配套；新建高品質項目，配置有會所等高端配套。 項目 配套 大華名都 會所、幼兒園、社區(qū)商業(yè) 領世新城 商業(yè)街、游泳池、電影院、健身中心（基本上全部荒廢）、幼兒園 青云國際城 雙語學校、幼兒園、會所、社區(qū)商業(yè) 青云郡 溫泉會所、幼兒園、社區(qū)商業(yè) 御景園 會所、幼兒園、社區(qū)商業(yè) 錦繡花園 會所、商業(yè)中心、幼兒園 整體概況 配套和智能化技術材料 —— 大部分小區(qū)采用常規(guī)的小區(qū)配套和智能化，先進的配套和智能化技術材料較為鮮見。 項目 內容 三合春城 地源熱泵、中央空調 龍耀錦都 地緣熱泵、雙層中空塑鋼窗 青云郡 中空斷橋鋁合金玻璃 常規(guī)： 磚混結構、框架、框剪結構 水電暖：市政 整體概況 物業(yè)管理 —— 大部分小區(qū)為封閉管理，但物業(yè)管理檔次不高，目前口碑最好的物業(yè)是青云花園的新大物業(yè)。 項目 內容 常規(guī)物業(yè)服務： 24小時巡更 無死角閉路電視 代收水電費 垃圾日清日運 電子門禁 整體概況 園林綠化 —— 大部分小區(qū)園林綠化很一般，無風格可言，目前園林綠化較好的是御景園和領秀城。 ?御景園 —— 歐式園林綠化。 ?領秀城 —— 以大面積和多種綠植搭配為主。 整體概況 戶型設計 —— 大部分項目戶型一般，新項目逐漸采用大面積飄窗、多陽臺、入戶花園等增值設計。 ?常規(guī)的戶型設計 —— 不注重衛(wèi)生間的采光、增值空間少。 ?較好的戶型設計 —— 天源華府、青云郡、領秀城等 —— 多陽臺、飄窗、入戶花園等增值設計。 整體概況 熱銷戶型 —— 90120平米三房設計，為市面最熱銷戶型，根據定位和客群不同，戶型設計不一。 ?一般而言，受眾最廣的戶型為 90120平米的三房；根據項目定位和客群需求，戶型設計包括空間布局設計和戶型配比，不盡相同。 項目 檔次 戶型面積區(qū)間 主力戶型 三合春城 中上 85㎡ 兩室兩廳 95㎡ 98㎡ 128㎡ 三室兩廳 85128 大華名都 中 ㎡ ㎡ ㎡ 113㎡ 82113 龍耀錦都 中上檔次 戶型大部分為 100㎡ 的大戶型，還有躍層、復式，面積從 110㎡ 的三居到 280㎡ 的四居 /五居 100平米左右 世紀銘城 中檔 ㎡ 兩室一廳一衛(wèi) 108㎡ 兩室兩廳一衛(wèi) 105㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 140— 16 94㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 94108 中央世家 中高檔 ㎡ 二室二廳一廚一衛(wèi) ㎡ 三室二廳一廚一衛(wèi) 104㎡ 三室二廳一廚一衛(wèi) 98116 盛世名門 中 80140㎡ 90120 青云郡 中上 二期戶型三室兩廳一衛(wèi) 128138平米電梯洋房 —— 天源華府 高端 ㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) ㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 137141 領世新城 中 — ㎡ 兩室兩廳一廚一衛(wèi) — —㎡ 三室兩廳一廚一衛(wèi) 83114 建安小區(qū) 中 60平米 123平米 80120 錦繡花園 中上 60— 160㎡ 兩室到四室不同戶型 90120 大成匯豐園 中 —— ㎡ 84120 整體概況 營銷環(huán)境 —— 大部分項目銷售中心檔次不足，銷售人員整體素質有待提高。 ?一般的營銷中心 —— 門頭房、板房或者舊辦公樓，面積小、裝修差。 ?目前最好的營銷中心 —— 領世新城、東方明珠和青云郡。 小結 通過分析安丘房地產市場，為項目的定位和產品規(guī)劃提供最直接的市場依據。 ?小結 1： 整體而言，安丘目前房地產市場發(fā)展很落后，大部分小區(qū)整體品質較差，地產提升空間巨大。 ?小結 2： 目前部分新建設項目品質較好，例如御景園、青云郡等，物業(yè)、外立面以及景觀設計方面等等，都有值得借鑒之處。 ?小結 3： 安丘新規(guī)劃項目極多，大部分都是大盤和地段優(yōu)質的項目，可以預見未來安丘房地產市場將會迎來一場巨變 —— 安丘居住革命真正來臨，安丘地產品質時代即將到來。 市調回顧 安丘房地產整體市場分析 項目本體分析 項目競爭環(huán)境分析 調研報告總結 大盤市場 大盤時代 —— 不完全統計，超過 11個總建面 30萬方以上的項目啟動，安丘進入大盤時代。 狀態(tài) 區(qū)域 樓盤 規(guī)模（總建面 /萬平方米） 產品 在售 新城 青云郡 28 洋房、多層、高層 市北區(qū) 領世新城 30 多層 老城區(qū) 錦繡華城 30 多層、高層 新城區(qū) 御景園 27 多層、高層 待售 /擬建 新城區(qū) 三合春城 48 多層、洋房、高層 市北區(qū) 龍耀錦都 聯排別墅、洋房、多層、高層 新城區(qū) 青云國際城 120 別墅、洋房、高層 新城區(qū) 汶水綠洲 40 洋房、多層、高層