【文章內(nèi)容簡介】 三、周邊規(guī)劃已有“賽馬場”項目，且是同一發(fā)展商開發(fā)建設(shè)，其配套的大型購物中心、高檔酒店、寫字樓及商業(yè)公建等，客觀上使本項目的社區(qū)配套優(yōu)勢大大強于本地區(qū)其它項目。為在以后的宣傳推廣及銷售實施中充分發(fā)揮該優(yōu)勢需盡快落實其具體建筑規(guī)劃及工程建設(shè)。如此可以完善小區(qū)配套設(shè)施，讓購房客戶感受居住在此便捷的購物和居家生活；同時可以以此聚集人氣，讓更多的客戶對本項目產(chǎn)生認(rèn)同感，以此為契機，帶動樓盤銷售。 一 、 增加物業(yè)類型 ， 擴大市場消費面 。 如在一期開發(fā)的樓座中拿出部分臨街樓棟來作為商住樓 。 商住兩用樓在目前有一定的消費市場 ， 一是許多小公司和私人公司開始起步 ， 處于創(chuàng)業(yè)初期 ， 無力支付總房款 ， 在經(jīng)濟(jì)條件不允許的情況下 ， 不得不利用住宅作為辦公的載體 ， 從小做到大； 二、是寫字樓價格高，租金也高，用住宅開公司方便實惠，比寫字樓的成本低得多；三是寫字樓的面積分割太大，少有 200平方米以下的辦公空間；四是買寫字樓辦理的按揭貸款要比貸款買住宅復(fù)雜得多。因此我司認(rèn)為此建議可行，但要注意加強管理，避免對小區(qū)內(nèi)居民生活造成影響。 四、 裝修標(biāo)準(zhǔn) 武漢市大多樓盤都以毛坯房為裝修標(biāo)準(zhǔn)，僅有小部分樓盤有廚廁的裝修。但根據(jù)客戶的購房心理，精裝修標(biāo)準(zhǔn)交樓必然是一種發(fā)展趨勢。故，本項目如采用毛坯房為交樓標(biāo)準(zhǔn)將較為保險，但如果采用菜單式裝修標(biāo)準(zhǔn) (即每平方加多少錢將得到不同的裝修標(biāo)準(zhǔn) )，滿足不同買家的需求，預(yù)計將會取得更好的效果。 五、 提供菜單式精裝修 由于現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，人們沒有更多的精力來管費時的居家裝修，特別是本項目目標(biāo)消費者，其更多的時間和精力主要是在事業(yè)和工作上。因此為有此種要求的小區(qū)業(yè)主提供精裝修服務(wù)，以滿足不同客戶不同的要求，同時通過提供個性化的裝修服務(wù)來提升物業(yè)價值。 六、 園林環(huán)藝 小區(qū)的綠化率和園林景觀設(shè)計是發(fā)展商手中的一張牌，同時也是購房者關(guān)注的焦點。在當(dāng)今的市場消費者不在關(guān)心綠化率是否很高，因為所有的項目都以高綠化率作為吸引客戶的賣點；現(xiàn)在客戶所關(guān)心的是綠化的檔次，品味是否高，換句話說： 現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上大家都在比用什么草做綠地、用什么花做點綴（花壇）、用什么樹做遮陰。一樣的，或者購房者也不關(guān)心在小區(qū)是否有園林而是要考慮園林景觀是否優(yōu)美，是不是充滿變化。對于業(yè)主來說庭間的綠化、景觀要遠(yuǎn)比中心園林、綠地來得實惠，因為這是他在家每天、甚至每時每刻都可能面對的。 ? 小區(qū)的整體綠地應(yīng)按功能分成兒童區(qū)、老年人活動區(qū)、健身區(qū)、情侶區(qū)等，動區(qū)離樓遠(yuǎn)，靜區(qū)離樓近，形成功能綠地。首先，這種綠地是進(jìn)入式的，草地可以進(jìn)入玩賞，步道、小品等設(shè)計充滿對生活的關(guān)愛。其次，功能綠地在設(shè)計上應(yīng)像戶型一樣，考慮功能分區(qū)、動靜分離，因為景觀不僅是觀賞，更主要的是必須與居民的休閑活動相匹配 。 第三，功能綠地同時也是生態(tài)的，如鵝卵石按摩步道可以健身，根據(jù)人慢跑時的生理機能需要設(shè)置植物種類，進(jìn)行生態(tài)綠化設(shè)計，使小區(qū)內(nèi)居民在晨光中慢跑的同時，可享受到更健康、更周到體貼的照顧。小區(qū)環(huán)境小品應(yīng)精致簡約。 ? 建議從中國古典的園林設(shè)計理念出發(fā)，以松、竹、梅等體現(xiàn)文化氣息的植樹物，配以假山瘦石、小橋流水、幽徑石亭、陽光走廊等設(shè)計，形成高低錯落、疏密有致、步移景換的綠化景觀，讓住戶在休閑散心的同時感受到濃濃的氛圍。 ? 如有條件最好做到人車分流，本項目地處市郊，區(qū)內(nèi)居民停車及交通系統(tǒng)因會引致相當(dāng)關(guān)注。 ? 建議小區(qū)內(nèi)部廣場以及綠地上進(jìn)行綠化時應(yīng)增加樹木的種植，不應(yīng)盲目大面積鋪設(shè)草皮。且事實證明，樹木對景觀以及環(huán)境、氣候的改善作用運勝于草坪，其后期的維護(hù)也相對容易且成本較低。而草坪的維護(hù)難度大，且成本高，一旦破壞，對景觀的影響很大。種植了樹木以后更容易形成一種立體的綠化效果，形成更濃烈的居家氣氛。 ? 在裙樓頂層做綠化景觀也可考慮，為了增大綠化面積，還可在裙樓頂上做架空層綠化，與三十畝中心花園共同營造一個立體綠化空間。 ? 建議加快園林環(huán)藝的工程進(jìn)度。優(yōu)美的園林景觀對購房客戶有著不可抗拒的吸引力，景觀的促銷作用顯而易見。有景觀的住宅比無景觀的住宅容易銷售，景觀優(yōu)美的住宅比景觀平庸的住宅容易銷售。 七、 創(chuàng)造“大營銷”環(huán)境 通過對項目目標(biāo)客戶群定位可以看出，我們的目標(biāo)客源主要在市中心。因此可以考慮充分整合發(fā)展商在武漢市各環(huán)節(jié)的資源優(yōu)勢，進(jìn)行強勢推廣，擴大和鎖定一部分潛在消費群體；在這些高消費人群消費主要活動的地方設(shè)立宣傳點，以形成主動營銷、全員營銷的大營銷環(huán)境。 八、 一期配套商業(yè)建筑，因暫不清楚其具體規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容，其相關(guān)價格定位有待后期研究，但其功能定位建議遵循內(nèi)部小配套與賽馬場公建形成拾遺補缺為宜。 九、 項目整體 40萬平米建議分三期開發(fā)即可，如此每期發(fā)售量及可選擇房源比較充裕，市場亦有相應(yīng)的承受能力，一期售至 80%時即可開盤下一期，以位置價格等差異帶動前期滯銷樓盤銷售。 十、 項目整體規(guī)劃亦存在局部調(diào)整余地，建議低密度洋房或連排別墅應(yīng)集中在地塊西北角，形成相對獨立的組團(tuán)?，F(xiàn)規(guī)劃放置地塊中央，實際使用效果應(yīng)較差。 十一 、 面對金銀湖板塊已經(jīng)在售的熱銷項目及即將推出 的南方開發(fā)商成熟品牌項目市場競爭壓力 ， 惟有本著踏踏實實建造好住宅的理念和途徑 ， 對本項目規(guī)劃設(shè)計 、 戶型設(shè)計 、 功能配置 、 宣傳推廣 、 營銷服務(wù)各環(huán)節(jié)精雕細(xì)琢 ， 達(dá)致項目全面均好性 。 同時 ， 我們也要清楚看到其它競爭項目并非盡善盡美高不可攀 ， 在今 后建設(shè)及營銷工作中有針對性的拓展我們的競爭策略。 十二、物業(yè)管理提升建議 由于工作壓力大，時間緊張，追求高品質(zhì)生活等等原因，中高檔樓盤業(yè)主對物業(yè)管理的要求普遍較高。為了適應(yīng)業(yè)主的高要求，開發(fā)商普遍在小區(qū)的物業(yè)管理上加強力度。如武漢市目前操作比較好的樓盤大都引進(jìn)了“中海物業(yè)” 、“金地物業(yè)”等知名物管公司，因此我司認(rèn)為本項目也有必要加強物管方面的考慮，或是引進(jìn)知名物管公司，或是整合發(fā)展商現(xiàn)有的管理和人力資源，成立正規(guī)物業(yè)管理公司。 同時我司對小區(qū)物業(yè)管理提出以下幾點建議： 智能化 ―― 先進(jìn)、便捷 只需在小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)站上輕輕一點，或通過寬帶 IP電話，不過 10分鐘，便有專業(yè)人士上門服務(wù)， “不叫即到 ”，一切搞掂！ 1 酒店化 ―― 標(biāo)準(zhǔn) 、 規(guī)范 A． 小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)具備金融 、 郵政 、 票務(wù) 、 翻譯 、 信息查詢等商務(wù)功能及全天候 、 隨時隨地的生活定單服務(wù) ，充分滿足居家生活以及營業(yè)辦公的所有需求 ， 真正是“ 您所需要的我們都能辦到 ” 。 B． 垃圾袋裝化并定時集中收取 ， 清潔衛(wèi)生 。 C． 保安定時輪流巡視，確保住戶居家及商貿(mào)、辦公之安全。 人性化 ―― 完善 、 體貼 A． 物業(yè)管理除提供最基本的“四?！狈?wù)外，還提供極具人性化的各種特別服務(wù)：送餐送奶、洗衣、鮮花速遞、電話喚醒留言、幼兒托管、老人照顧、家政服務(wù)、日常維修、送票、送報、洗車、代找保姆、家教，接送孩子上學(xué)和放學(xué)、代收代送、代購物品等等，足以讓您“衣來伸手，飯來張口”，延長每天工作和休閑的時間。 B． 由小區(qū)業(yè)主組成的業(yè)主委員會對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行批評和監(jiān)督，與物業(yè)公司一起共同管理小區(qū)日常事務(wù)，使小區(qū)物業(yè)管理更加貼近業(yè)主生活及商務(wù)辦公，服務(wù)質(zhì)量更上一層樓。 個性化 ―― 靈活、細(xì)致 A． 物業(yè)管理由粗放型由集約型轉(zhuǎn)化，將傳統(tǒng)的“四保”物業(yè)的外延伸到了家庭“四?！?，給業(yè)主“里里外外”的好心情！ B． 擁有自己的家庭醫(yī)生，名牌醫(yī)院聯(lián)建社區(qū)導(dǎo)醫(yī)服務(wù)中心，提供 24小時醫(yī)療服務(wù)，專家教授掛牌上崗，上門診斷醫(yī)療咨詢，年度體檢就醫(yī)陪導(dǎo)，日常健康生活配套，您將擁有全面細(xì)致的個人健康檔案，擁有自己的家庭醫(yī)生不再夢想！ 十三、能公建議 智能公是小區(qū)發(fā)展的一個趨勢，尤其對于本項目而言，高層物業(yè)對智能化的要求無疑是很高的。智能化主要包括以下三個子系統(tǒng)：安全防范子系統(tǒng)、信息管理子系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)。 ? 安全防范子系統(tǒng)包括： A住宅報警 B訪客對講 C周界報警 D閉路監(jiān)控 E電子巡更 F門禁 ? 信息管理子系統(tǒng)： A． 三表數(shù)據(jù)遠(yuǎn)傳計費 理計算機 F.圖文通道 ? 信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)： 以 HFC為基礎(chǔ)的小區(qū)綜合傳輸平臺、傳輸除電話以外的所有信息，包括有線電話、三表、安防、寬帶，并預(yù)留數(shù)字電視。 總而言之，在本項目地理位置、總體規(guī)劃、建筑品質(zhì)、社區(qū)配套、園林環(huán)境及物業(yè)管理諸多良好基礎(chǔ)條件之上，輔以科學(xué)創(chuàng)新的營銷策劃及服務(wù)，力求在金銀湖板塊脫穎而出，爭撥頭籌，趕上并超出在售的新老項目。 營 銷 推 廣 一 、 產(chǎn)品檔案 ? 規(guī)劃總用地面積： 349529平方米 ? 規(guī)劃總建筑面積： 381130平方米 ? 一期規(guī)模： 89707平方米 ? 綠化率： 46% ? 工程進(jìn)度：尚未開工 二、 項目走向分析 房產(chǎn)地產(chǎn)項目整體運作的一個重要部分 ， 它直接體現(xiàn)了項目的檔次 ， 并且通過項目的形象鎖定目標(biāo)客戶群體 。 項目形象定位的準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到項目后期的市場推廣方向和銷售成績 。 主要注重三個方面的因素：第一交通系統(tǒng) ， 地理位置是否便利；第二是否有完備成熟的高檔娛樂配套設(shè)施；第三是否有良好的綠化環(huán)境和景觀資源 。 三、項目推廣重點 據(jù)以上對項目進(jìn)行深入分析 ， 我司對項目的整體推廣有了較為理性的了解 ， 我司認(rèn)為其工作的重點就在于： ? a. 項目硬件設(shè)施 ， 即從園林規(guī)劃 ， 建筑風(fēng)格 ， 戶型設(shè)計等方面提高項目的檔次； ? b. 項目軟件形象 ， 即從物業(yè)管理上下功夫 ， 做好小區(qū)的環(huán)境維護(hù) ，努力營造良好的社區(qū)氛圍； 對形象定位和目標(biāo)客戶訴求定位 ， 借確立項目在市場上的品牌形象 ， 聚集人氣 ， 促進(jìn)銷售 。 這將通過有利的營銷策略 ，