【文章內容簡介】 經(jīng)營，在消費者手中獲得價值。 經(jīng)營者 消費者 消費者消費越高，經(jīng)營者取得的利潤越高。經(jīng)營者經(jīng)營越有激情。反之亦然！ 投資者提供場所給經(jīng)營者經(jīng)營，獲取價值 投資者 經(jīng)營者的經(jīng)營狀況直接影響投資者的收入，經(jīng)營越好，回報越高，反之亦然 1 ?投資定律分析 ?結論：吸引投資客必須先要吸引經(jīng)營者，吸引經(jīng)營者必須先要吸引消費者。 項目定位的核心動力（二） 27 怎樣吸引消費者的目光？ 創(chuàng)造第一： 宜興第 1個綜合型一站式購物 SHOPPING MALL 表現(xiàn)差異： 獨特的營銷方式，新穎的推廣思路。 引導需求： 現(xiàn)代經(jīng)營管理理念營造優(yōu)越購物場所。 項目定位鐵三角：贏得市場的法寶 28 項目定位 核心定位 我們將打造一個集國際風情、生態(tài)景觀、時尚購物、休閑餐飲、娛樂旅游于一體的大型主題式購物公園。 功能定位 樹造宜興首個一站式購物公園 (SHOPPING MALL) 市場定位 主題式購物，打造餐飲、休閑、娛樂新亮點。 檔次定位 以中檔服裝、百貨類產(chǎn)品和中檔餐飲，休閑娛樂消費為主流的購物新空間。 29 萬象之城 體驗之都 項目的形象定位 ?所謂萬象：就是以復合型的商業(yè)業(yè)態(tài) ,打造一個包羅萬象的時尚消費中心 。 ?所謂體驗：就是以商品為道具，以服務為舞臺，環(huán)繞著消費者，創(chuàng)造出值得消費者回憶的活動。 30 項目定位的支撐要素 實力上傲視群倫 (新加坡財團數(shù)億巨資鉅獻 ) 招商成果顯著 （世紀聯(lián)華 \國美 \肯德基等多個品牌巨鱷入駐） 規(guī)劃上獨樹一幟 (現(xiàn)代化商場規(guī)劃 ) 交通上四通八達 (緊臨九濱路 \太鬲西路 \宜北路 ,交通網(wǎng)絡四通八達） 地段上不可復制 (核心商圈絕版地段 ) 配套上應有僅有 (停車位 \自動扶手電梯 \觀光電梯 \中央空調等配套 ) 前景上無可限量 （未來商業(yè)消費中心，前景無可匹敵） 政策上鼎力支持 31 提出創(chuàng)新的市場攻擊概念 ? 以容易吸引投資者眼球的嶄新名詞作為全新的市場攻擊概念 。 ? 目前股票 \基金等理財手段由于過大的風險讓投資者失去信心 。 ? 很多人將錢存放在銀行作為一種理財手段 ,而如今進入負利率時代 ,考慮通貨膨脹等因素 ,儲蓄只為讓資金貶值 。 ? “商鋪銀行”相對于真正的銀行 ,它具備保值增值的功能 ,又沒有投資風險 ,因此 ,將錢投入新天地商鋪 ,才是真正的安全創(chuàng)富 . ? 因此 ,提出”商鋪銀行”的概念 ,旨在堅定投資者的信心 項目推廣由此發(fā)力： 新天地 ,首創(chuàng) “ 商鋪銀行 ” 商鋪銀行的核心理念 商鋪銀行，與實體銀行相比較，將風險降至更低，無需自行招租、經(jīng)營、管理，無需承擔斷租、停租的風險，無需商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗，甚至無需費心操心。國際運營團隊負責招商、經(jīng)營、管理、收租，每月收益通過銀行一本通劃到您的賬上。 32 ”商鋪銀行 ” 登陸宜興 ,掀起安全投資風暴 新天地商業(yè)廣場 宜興商業(yè)新坐標 100%財富空間 一鋪一金庫 三代搖錢樹 投資創(chuàng)富 就在新天地 時尚消費風向標 人氣商機聚集地 項目推廣口號 第二部分 項目規(guī)劃建議 33 34 ?堅持以主題風格為核心，將項目打造成主題式購物公園 ； ? 堅持以商業(yè)經(jīng)營規(guī)律為導向，注重主力店的布臵與人流動線的 設計 ； ?堅持以營銷與經(jīng)營需要為目標，通過對項目規(guī)劃進行調整， 提升項目自身價值，這樣有利于在銷售價格上得以體現(xiàn) 。 真正將項目打造成為“宜興新商業(yè)消費中心” 適當調整業(yè)態(tài)組合及分布，避免產(chǎn)品過于單一而導致運營難度加大，滿足各類客戶需求 項目規(guī)劃調整思路 最終實現(xiàn)價值和利潤最大化 ?規(guī)劃思路調整背景 前期商場運營不大理想； 龍頭主力店經(jīng)營不善，未能吸引人氣； 商場沒有重視主題風格。 ?思路梳理 調整規(guī)劃以實現(xiàn)價值提升 調整規(guī)劃以實現(xiàn)產(chǎn)品多元 調整規(guī)劃以體現(xiàn)檔次追求 35 商場規(guī)劃目標 將項目打造成宜興第一個 “ 情景式購物中心 ” ； 打造 國際的、時尚的、有情調的、品味的、陽光的、歡愉的 、健康的品牌個性 建筑包裝與 裝修 外立面包裝與建筑樓層可以作小范圍修改和增建可能； 外墻設計大屏幕 (13m 5m)電子顯示屏 ,廣告位設計成三 面自動翻轉式 BANNER位； 現(xiàn)商場內部裝修限制了層高，讓消費者產(chǎn)生壓抑感，建議 進行重新裝修，保證商場內層高凈高在 4米以上； 形象主入口進行重新包裝 ,體現(xiàn)出檔次和品質感 規(guī)劃結構 調整思路 項目規(guī)劃具體調整建議 36 商家結構與布局 商品結構 規(guī)劃結構 調整思路 龍頭主力店：將原萊新百貨經(jīng)營區(qū)域引進知名百貨公司（如友宜百貨、大洋百貨、百盛、 OUTLETS折扣店等品牌），迅速集聚人氣； 靠湖區(qū)域：引進大型餐飲品牌（如無錫金海華海鮮樓）、休閑娛樂（如量販式 KTV）等； 其它臨街商鋪：設立門檻，要求經(jīng)營者所經(jīng)營的品牌必須上檔次 目前一樓所開業(yè)運營的 “ 時尚通道 ” 為中低檔產(chǎn)品，不利項目提升檔次和品牌影響力，建議項目走中高檔商城路線，項目自身優(yōu)勢具備高檔商城的條件； 采取統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一經(jīng)營的方式 建議商品配比為：頂尖品牌 5%；高檔品牌 15%；中高檔品牌60%；中檔品牌 20% 37 情景式購物主題商業(yè)中心建議： 人性化購物產(chǎn)所 制造熱鬧氣氛 （人氣） （樂趣） 娛樂休閑功能 不定時、不定點安排各國著名的樂器表演， 如薩克斯、大揚琴等，流動性的貫空整個商場； 逢重大節(jié)日在商場外廣場舉行各類活動，如年輕人 喜歡的街舞、女性喜歡的化妝表演、新潮的人體彩繪等； 針對每層不同的業(yè)態(tài)分布，分別在每層布置展臺， 分別根據(jù)業(yè)態(tài)舉行服裝表演、家居展、飲食節(jié)等 在商場外部廣場裝飾各類有特色的小品，如旱地噴泉、 音樂噴泉、童話雕塑等，使人們特別是小孩產(chǎn)生樂趣； 在商場內部設置功能齊全的休閑設施，如休閑臺椅等 規(guī)劃目標：人性化購物產(chǎn)所， 情景式購物中心 第三部分 營銷策略及實施方案 38 39 我們的營銷原則把握項目的路線 營 銷 原 則 利潤最大化是我們矢志不移的追求 特色競爭力是我們追求利潤的保障 用品牌文化效應營造特色競爭力 用多樣化營銷手段塑造品牌 最大限度地規(guī)避市場風險 40 營銷推廣總作戰(zhàn)思路 宜興本地銷售 宜興以外區(qū)域銷售 本區(qū)域銷售精耕細作，以全新概念 重新入市，先筑壩蓄水，在最佳時 機集中放量，產(chǎn)生轟動效果。 啟動外區(qū)域市場，利用我們的客戶資 源，采取針對性措施，利用創(chuàng)新營銷 策略和推廣思路吸引投資者，舉行產(chǎn) 品推介會，組織看房團，促成購買。 ?思路精髓 ?宜興本地銷售份額與外區(qū)域銷售份額各占 50%； ?啟動外區(qū)域市場是為了更好的促進本地銷售； ?外區(qū)域銷售的利好必將帶動本地銷售。 41 分銷市場：利用我們豐富的行業(yè)資源 本地市場：將本案重新包裝全新推出 新天地商業(yè)廣場 分銷市場操作思路 利用我們豐富的行業(yè)資源建立銷售網(wǎng)點