【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 經(jīng)營(yíng)，在消費(fèi)者手中獲得價(jià)值。 經(jīng)營(yíng)者 消費(fèi)者 消費(fèi)者消費(fèi)越高，經(jīng)營(yíng)者取得的利潤(rùn)越高。經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)越有激情。反之亦然！ 投資者提供場(chǎng)所給經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)，獲取價(jià)值 投資者 經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)狀況直接影響投資者的收入，經(jīng)營(yíng)越好，回報(bào)越高，反之亦然 1 ?投資定律分析 ?結(jié)論：吸引投資客必須先要吸引經(jīng)營(yíng)者，吸引經(jīng)營(yíng)者必須先要吸引消費(fèi)者。 項(xiàng)目定位的核心動(dòng)力（二） 27 怎樣吸引消費(fèi)者的目光？ 創(chuàng)造第一： 宜興第 1個(gè)綜合型一站式購(gòu)物 SHOPPING MALL 表現(xiàn)差異： 獨(dú)特的營(yíng)銷方式，新穎的推廣思路。 引導(dǎo)需求： 現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理理念營(yíng)造優(yōu)越購(gòu)物場(chǎng)所。 項(xiàng)目定位鐵三角：贏得市場(chǎng)的法寶 28 項(xiàng)目定位 核心定位 我們將打造一個(gè)集國(guó)際風(fēng)情、生態(tài)景觀、時(shí)尚購(gòu)物、休閑餐飲、娛樂(lè)旅游于一體的大型主題式購(gòu)物公園。 功能定位 樹(shù)造宜興首個(gè)一站式購(gòu)物公園 (SHOPPING MALL) 市場(chǎng)定位 主題式購(gòu)物，打造餐飲、休閑、娛樂(lè)新亮點(diǎn)。 檔次定位 以中檔服裝、百貨類產(chǎn)品和中檔餐飲，休閑娛樂(lè)消費(fèi)為主流的購(gòu)物新空間。 29 萬(wàn)象之城 體驗(yàn)之都 項(xiàng)目的形象定位 ?所謂萬(wàn)象：就是以復(fù)合型的商業(yè)業(yè)態(tài) ,打造一個(gè)包羅萬(wàn)象的時(shí)尚消費(fèi)中心 。 ?所謂體驗(yàn)：就是以商品為道具，以服務(wù)為舞臺(tái)，環(huán)繞著消費(fèi)者，創(chuàng)造出值得消費(fèi)者回憶的活動(dòng)。 30 項(xiàng)目定位的支撐要素 實(shí)力上傲視群倫 (新加坡財(cái)團(tuán)數(shù)億巨資鉅獻(xiàn) ) 招商成果顯著 （世紀(jì)聯(lián)華 \國(guó)美 \肯德基等多個(gè)品牌巨鱷入駐） 規(guī)劃上獨(dú)樹(shù)一幟 (現(xiàn)代化商場(chǎng)規(guī)劃 ) 交通上四通八達(dá) (緊臨九濱路 \太鬲西路 \宜北路 ,交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)） 地段上不可復(fù)制 (核心商圈絕版地段 ) 配套上應(yīng)有僅有 (停車位 \自動(dòng)扶手電梯 \觀光電梯 \中央空調(diào)等配套 ) 前景上無(wú)可限量 （未來(lái)商業(yè)消費(fèi)中心，前景無(wú)可匹敵） 政策上鼎力支持 31 提出創(chuàng)新的市場(chǎng)攻擊概念 ? 以容易吸引投資者眼球的嶄新名詞作為全新的市場(chǎng)攻擊概念 。 ? 目前股票 \基金等理財(cái)手段由于過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)讓投資者失去信心 。 ? 很多人將錢存放在銀行作為一種理財(cái)手段 ,而如今進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代 ,考慮通貨膨脹等因素 ,儲(chǔ)蓄只為讓資金貶值 。 ? “商鋪銀行”相對(duì)于真正的銀行 ,它具備保值增值的功能 ,又沒(méi)有投資風(fēng)險(xiǎn) ,因此 ,將錢投入新天地商鋪 ,才是真正的安全創(chuàng)富 . ? 因此 ,提出”商鋪銀行”的概念 ,旨在堅(jiān)定投資者的信心 項(xiàng)目推廣由此發(fā)力： 新天地 ,首創(chuàng) “ 商鋪銀行 ” 商鋪銀行的核心理念 商鋪銀行，與實(shí)體銀行相比較，將風(fēng)險(xiǎn)降至更低，無(wú)需自行招租、經(jīng)營(yíng)、管理，無(wú)需承擔(dān)斷租、停租的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)需商業(yè)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，甚至無(wú)需費(fèi)心操心。國(guó)際運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)招商、經(jīng)營(yíng)、管理、收租，每月收益通過(guò)銀行一本通劃到您的賬上。 32 ”商鋪銀行 ” 登陸宜興 ,掀起安全投資風(fēng)暴 新天地商業(yè)廣場(chǎng) 宜興商業(yè)新坐標(biāo) 100%財(cái)富空間 一鋪一金庫(kù) 三代搖錢樹(shù) 投資創(chuàng)富 就在新天地 時(shí)尚消費(fèi)風(fēng)向標(biāo) 人氣商機(jī)聚集地 項(xiàng)目推廣口號(hào) 第二部分 項(xiàng)目規(guī)劃建議 33 34 ?堅(jiān)持以主題風(fēng)格為核心，將項(xiàng)目打造成主題式購(gòu)物公園 ； ? 堅(jiān)持以商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律為導(dǎo)向，注重主力店的布臵與人流動(dòng)線的 設(shè)計(jì) ； ?堅(jiān)持以營(yíng)銷與經(jīng)營(yíng)需要為目標(biāo)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整， 提升項(xiàng)目自身價(jià)值，這樣有利于在銷售價(jià)格上得以體現(xiàn) 。 真正將項(xiàng)目打造成為“宜興新商業(yè)消費(fèi)中心” 適當(dāng)調(diào)整業(yè)態(tài)組合及分布，避免產(chǎn)品過(guò)于單一而導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)難度加大，滿足各類客戶需求 項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整思路 最終實(shí)現(xiàn)價(jià)值和利潤(rùn)最大化 ?規(guī)劃思路調(diào)整背景 前期商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)不大理想； 龍頭主力店經(jīng)營(yíng)不善，未能吸引人氣； 商場(chǎng)沒(méi)有重視主題風(fēng)格。 ?思路梳理 調(diào)整規(guī)劃以實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升 調(diào)整規(guī)劃以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品多元 調(diào)整規(guī)劃以體現(xiàn)檔次追求 35 商場(chǎng)規(guī)劃目標(biāo) 將項(xiàng)目打造成宜興第一個(gè) “ 情景式購(gòu)物中心 ” ； 打造 國(guó)際的、時(shí)尚的、有情調(diào)的、品味的、陽(yáng)光的、歡愉的 、健康的品牌個(gè)性 建筑包裝與 裝修 外立面包裝與建筑樓層可以作小范圍修改和增建可能； 外墻設(shè)計(jì)大屏幕 (13m 5m)電子顯示屏 ,廣告位設(shè)計(jì)成三 面自動(dòng)翻轉(zhuǎn)式 BANNER位； 現(xiàn)商場(chǎng)內(nèi)部裝修限制了層高，讓消費(fèi)者產(chǎn)生壓抑感，建議 進(jìn)行重新裝修，保證商場(chǎng)內(nèi)層高凈高在 4米以上； 形象主入口進(jìn)行重新包裝 ,體現(xiàn)出檔次和品質(zhì)感 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 調(diào)整思路 項(xiàng)目規(guī)劃具體調(diào)整建議 36 商家結(jié)構(gòu)與布局 商品結(jié)構(gòu) 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 調(diào)整思路 龍頭主力店：將原萊新百貨經(jīng)營(yíng)區(qū)域引進(jìn)知名百貨公司（如友宜百貨、大洋百貨、百盛、 OUTLETS折扣店等品牌），迅速集聚人氣； 靠湖區(qū)域：引進(jìn)大型餐飲品牌（如無(wú)錫金海華海鮮樓）、休閑娛樂(lè)（如量販?zhǔn)?KTV）等； 其它臨街商鋪：設(shè)立門檻，要求經(jīng)營(yíng)者所經(jīng)營(yíng)的品牌必須上檔次 目前一樓所開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的 “ 時(shí)尚通道 ” 為中低檔產(chǎn)品，不利項(xiàng)目提升檔次和品牌影響力，建議項(xiàng)目走中高檔商城路線，項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)具備高檔商城的條件； 采取統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方式 建議商品配比為：頂尖品牌 5%；高檔品牌 15%；中高檔品牌60%；中檔品牌 20% 37 情景式購(gòu)物主題商業(yè)中心建議： 人性化購(gòu)物產(chǎn)所 制造熱鬧氣氛 （人氣） （樂(lè)趣） 娛樂(lè)休閑功能 不定時(shí)、不定點(diǎn)安排各國(guó)著名的樂(lè)器表演， 如薩克斯、大揚(yáng)琴等，流動(dòng)性的貫空整個(gè)商場(chǎng)； 逢重大節(jié)日在商場(chǎng)外廣場(chǎng)舉行各類活動(dòng)，如年輕人 喜歡的街舞、女性喜歡的化妝表演、新潮的人體彩繪等； 針對(duì)每層不同的業(yè)態(tài)分布，分別在每層布置展臺(tái)， 分別根據(jù)業(yè)態(tài)舉行服裝表演、家居展、飲食節(jié)等 在商場(chǎng)外部廣場(chǎng)裝飾各類有特色的小品，如旱地噴泉、 音樂(lè)噴泉、童話雕塑等，使人們特別是小孩產(chǎn)生樂(lè)趣； 在商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)置功能齊全的休閑設(shè)施，如休閑臺(tái)椅等 規(guī)劃目標(biāo)：人性化購(gòu)物產(chǎn)所， 情景式購(gòu)物中心 第三部分 營(yíng)銷策略及實(shí)施方案 38 39 我們的營(yíng)銷原則把握項(xiàng)目的路線 營(yíng) 銷 原 則 利潤(rùn)最大化是我們矢志不移的追求 特色競(jìng)爭(zhēng)力是我們追求利潤(rùn)的保障 用品牌文化效應(yīng)營(yíng)造特色競(jìng)爭(zhēng)力 用多樣化營(yíng)銷手段塑造品牌 最大限度地規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 40 營(yíng)銷推廣總作戰(zhàn)思路 宜興本地銷售 宜興以外區(qū)域銷售 本區(qū)域銷售精耕細(xì)作，以全新概念 重新入市，先筑壩蓄水，在最佳時(shí) 機(jī)集中放量，產(chǎn)生轟動(dòng)效果。 啟動(dòng)外區(qū)域市場(chǎng)，利用我們的客戶資 源，采取針對(duì)性措施，利用創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷 策略和推廣思路吸引投資者，舉行產(chǎn) 品推介會(huì)，組織看房團(tuán)，促成購(gòu)買。 ?思路精髓 ?宜興本地銷售份額與外區(qū)域銷售份額各占 50%； ?啟動(dòng)外區(qū)域市場(chǎng)是為了更好的促進(jìn)本地銷售； ?外區(qū)域銷售的利好必將帶動(dòng)本地銷售。 41 分銷市場(chǎng)：利用我們豐富的行業(yè)資源 本地市場(chǎng)：將本案重新包裝全新推出 新天地商業(yè)廣場(chǎng) 分銷市場(chǎng)操作思路 利用我們豐富的行業(yè)資源建立銷售網(wǎng)點(diǎn)