農(nóng)產(chǎn)品市場營銷與經(jīng)紀(jì)人講座(編輯修改稿)
2025-02-07 22:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 促銷 渠道 產(chǎn)品策略： 有形的商品 +無形的服務(wù) 核心產(chǎn)品 ：不是東西 而是用途和功能形式產(chǎn)品 ：實體、外觀、品質(zhì) 品牌、包裝、特色延伸產(chǎn)品 ：送貨、安裝、維修 保證、培訓(xùn)、融資 價格策略： 定價的藝術(shù) =靈活地定價 ￥ 心理定價： 尾數(shù)定價、整數(shù)定價、 聲望定價、習(xí)慣定價 招攬定價 ＄ 新產(chǎn)品定價：取脂定價、滲透定價、 合理定價 ￡ 折扣定價：現(xiàn)金、數(shù)量、交易、季節(jié) 分銷渠道策略 ： 快速滾動v產(chǎn)銷結(jié)合v產(chǎn)銷分離v產(chǎn)銷合一 v直接渠道 間接渠道v長渠道 短渠道v寬渠道 窄渠道v代理商、經(jīng)紀(jì)人 促銷策略： 廣而告之v 廣告：公眾化、多重復(fù)、表現(xiàn)力、非直接v 人員促銷：直接溝通、增進(jìn)感情、迅速反應(yīng)v 營業(yè)推廣：召喚性、刺激效應(yīng)、誘導(dǎo)效應(yīng)v 公共關(guān)系：可信、無戒備、創(chuàng)造新聞價值新時尚： 知識營銷知識經(jīng)濟(jì)引起質(zhì)變：競爭環(huán)境、方式、優(yōu)勢v 學(xué)習(xí)營銷：與消費者、同行、社會雙向?qū)W習(xí) 智能產(chǎn)品服務(wù)，新技術(shù)，除障礙v 網(wǎng)絡(luò)營銷： “ 虛擬商店 ” ，無國界，全天候，反 映快，個性化，無存貨v 綠色營銷： 綠色情懷 ， 健康，自然 綠色標(biāo)志 ， ISO14000認(rèn)證，環(huán)境標(biāo)志 綠色壁壘 ，關(guān)稅，技術(shù)，環(huán)境標(biāo)志 v 情感營銷：追求 品牌 忠誠 ，理性訴求向情感訴求 第二部分 房地產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)市場特征v 指所交易的商品是房地產(chǎn)的市場。? 交易包括：買賣、租賃、抵押、互換。? 房地產(chǎn)市場既可以是有形的，也可以是無形的。有形的房地產(chǎn)市場是指固定的房地產(chǎn)交易場所。房地產(chǎn)市場的主要特點：v 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)可以視為實物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合。由于房地產(chǎn)具有不可移動、 獨一無二 、價值大、壽命長久、相互影響、數(shù)量有限、保值增值等特性，房地產(chǎn)市場的主要特點：? 交易的物質(zhì)實體不能進(jìn)行空間位置上的移動，只能是無形權(quán)益的轉(zhuǎn)移。? 交易的對象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個產(chǎn)品差異化的市場。? 供求狀況、價格水平和價格走勢等在不同地區(qū)各不相同，是一個地區(qū)性市場。? 容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。? 較多地受到法規(guī)政策的影響和限制；? 一般人非經(jīng)常性參與，很多人一生中難得有幾次買賣經(jīng)歷。? 交易的金額較大，依賴金融機(jī)構(gòu)的支持與配合。? 廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。房地產(chǎn)市場周期v （ 1）上升期。? 需求不斷增加，房屋（房地產(chǎn)）供不應(yīng)求。 “消費需求夾雜著投資需求增加的時期 ”。? 特征：租金和售價幾乎同步上漲；二手房屋的價格漲。初期，房屋空置率略高于正常水平，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。后期，房屋空置率下降到正常水平。v （ 2）高峰期。? 需求繼續(xù)增加，但增加的勢頭逐漸減弱，后期，需求減少的勢頭。 “投資需求夾雜著消費需求增加的時期 ”。? 特征：售價以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大；大批開發(fā)項目開工；房屋空置率繼續(xù)下降，后期開始上升。v （ 3）衰退期。? 價格上升到頂點，期望通過價差獲取利潤的投機(jī)需求減弱，通過租金回收投資并獲取利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開工的項目陸續(xù)完成并投放市場，因而房地產(chǎn)供給大于需求，價格出現(xiàn)下降。? 特征：新房銷售困難；投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大；售價以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。v （ 4）低谷期。? 需求繼續(xù)減少，新的供給不再產(chǎn)生或很少產(chǎn)生。? 特征：市場極為蕭條，交易量很??；開發(fā)項目開工率低；消費需求依市場慣性減少，租金下降，二、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)及分類v 1．按用途（功能）分：居住房地產(chǎn)市場和非居住房地產(chǎn)市場v 2．按檔次分：高檔房地產(chǎn)市場、中檔房地產(chǎn)市場和低檔房地產(chǎn)市場v 3．按區(qū)域范圍分：整體房地產(chǎn)市場和區(qū)域房地產(chǎn)市場v 4．接交易方式分：房地產(chǎn)買賣市場和房地產(chǎn)租賃市場v 5．接交易目的分：房地產(chǎn)使用市場和房地產(chǎn)投資市場v 6．按流轉(zhuǎn)次數(shù)分：房地產(chǎn)一級市場（具體為土地使用權(quán)出讓市場）、房地產(chǎn)二級市場（具體新開發(fā)的商品房的初次交易市場）、房地產(chǎn)三級市場（具體為商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、已購公有住房等的再次交易市場）v 7．按時間分：過去的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和未來的房地產(chǎn)市場二、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)及分類按交易方式分：v l買賣市場：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；登記備案v l租賃市場：出租使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移v l抵押市場：產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移，但業(yè)主失去處置權(quán)v l贈予市場：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，但不存在支付問題二、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)及分類按房屋形態(tài)分：v 預(yù)售市場：具備 “五證兩書 ”，預(yù)售許可證v 現(xiàn)房市場： “五證兩書 ”二、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)及分類按過程順序分：v l土地市場（土地一級市場，土地二級市場）v —— 土地一級市場：國家壟斷，土地使用權(quán)出讓v —— 土地二級市場：有限制，土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓v l房產(chǎn)市場（增量房市場，存量房市場） —— 增
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