農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷提報(bào)(編輯修改稿)
2025-03-22 22:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 租后帶租約發(fā)售； 售后委托開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一招商（返租 3+2+5年）； 對(duì)于投資者：在簽訂買賣合同的同時(shí)需委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)。 鼓勵(lì)自營(yíng)者購(gòu)買，并給予適當(dāng)優(yōu)惠； 入市時(shí)機(jī)：建議于 2023年 7 月中旬正式開(kāi)盤， 具體見(jiàn)第八部分：工作計(jì)劃表 一、銷售模式 恰當(dāng)運(yùn)用銷售“三步曲”，對(duì)盡快回籠資金，品牌加盟、減輕壓力、降低風(fēng)險(xiǎn)特別關(guān)鍵。 “ 三步曲”即階梯式銷售： ① 優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品 一樓鋪位 （約 40%）的銷售，快速回籠資金； ② 贏利產(chǎn)品 一樓內(nèi)鋪及二樓內(nèi)鋪 （約 40%）的銷售，投資回報(bào)及照顧關(guān)系客戶； ③ 阻力產(chǎn)品 三樓、四樓內(nèi)鋪 （約 20%）的銷售，保本配套。 以“低開(kāi)高走”策略、“大商家入駐”迅速打開(kāi)市場(chǎng)。 以“市場(chǎng)繁榮”為持續(xù)賣點(diǎn)，提高“贏利產(chǎn)品”的價(jià)格，獲取高額投資回報(bào)。 以“按時(shí)并隆重開(kāi)業(yè)”為節(jié)點(diǎn)，促進(jìn)“阻力產(chǎn)品”的銷售。 二、創(chuàng)新銷售 三、營(yíng)銷策略 1 ● 圍繞項(xiàng)目的主題定位，引入各經(jīng)營(yíng)品類的大戶入場(chǎng)，帶動(dòng)小商家的進(jìn)駐； ● 梳理前期登記客戶，逐一約談，達(dá)成購(gòu)買意向，規(guī)范定金收取制程，保障意向客戶不予流失； ● 爭(zhēng)取政府領(lǐng)導(dǎo)及政策的支持（一定的稅費(fèi)減免期、一證式工商管理），用足政績(jī)民生工程公益推廣應(yīng)用，爭(zhēng)取做市區(qū)示范性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的最高、最精、榜樣典范； ● 活動(dòng)、會(huì)務(wù)為主、廣告為輔，緊密新聞媒介，擴(kuò)大市場(chǎng)的知名度； ● 推、銷結(jié)合，直投為主，充分利用口碑影響力，對(duì)舊商家介紹的新商家實(shí)行雙向獎(jiǎng)勵(lì)； ● 售后物業(yè)管理的積極配合； ● 作全市性報(bào)紙及戶外廣告，快速搜索目標(biāo)客戶。 ● 造勢(shì)項(xiàng)目公開(kāi)對(duì)外銷售（即開(kāi)盤），加大開(kāi)盤當(dāng)日成交優(yōu)惠幅度，爭(zhēng)取開(kāi)盤當(dāng)日去化量達(dá) 50%以上。（另見(jiàn)開(kāi)盤活動(dòng)方案） 營(yíng)銷策略 2 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) ● 通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，讓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶優(yōu)先認(rèn)購(gòu)，享受優(yōu)惠折扣，在經(jīng)營(yíng)戶內(nèi)部形成良好口碑； ● 對(duì)頭攤及位置好競(jìng)爭(zhēng)多的攤位采取抽簽或搖號(hào)乃至炒作拍賣的方式?jīng)Q定買方，體現(xiàn)公正、公平。 ● 點(diǎn)名買賣產(chǎn)權(quán)和租賃之間的區(qū)別，買賣產(chǎn)權(quán)可永久經(jīng)營(yíng)；租賃鋪位會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)和租不到攤位，高轉(zhuǎn)讓費(fèi)的情況發(fā)生。 ● 藝術(shù)傳達(dá)攤位的稀缺性（必要的花錢少的創(chuàng)意廣告手段）。 競(jìng)爭(zhēng)購(gòu)買 引入投資客戶給經(jīng)營(yíng)戶造成一定的購(gòu)買壓力，快速促成經(jīng)營(yíng)戶的購(gòu)買決心。形成投經(jīng)互動(dòng)，也促進(jìn)快速開(kāi)業(yè)。 為迅速回籠資金，又能增強(qiáng)投資者的信心，達(dá)到三贏的目的，本項(xiàng)目應(yīng)選取的付款方式建議為： 銷售經(jīng)營(yíng)權(quán)部分：分為一次性付款和分期付款兩種。分期付款周期不超過(guò) 30天。 銷售產(chǎn)權(quán)部分：分一次性付款和按揭付款兩種。 A、攤位銷售經(jīng)營(yíng)權(quán)部分： 開(kāi)盤當(dāng)日一次性交清全款給予 xx折優(yōu)惠； 分期付款：首付 50%以上，余款 30天內(nèi)付清，可優(yōu)惠至 xx折； B、對(duì)商鋪產(chǎn)權(quán)銷售部分： 一次性付款購(gòu)買給予 xx折優(yōu)惠； 按揭付款購(gòu)買給予 xx折優(yōu)惠； 四、付款方式建議 價(jià)格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價(jià)格（對(duì)投資者而言）； 成熟市場(chǎng)租金調(diào)查統(tǒng)計(jì)表 （攤位按 ，內(nèi)鋪按 40平米一間，外鋪不等） 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 最高租金 最底租金 平均租金 攤位 1000元 /月 600元 /月 800元 /月 市場(chǎng)內(nèi)門市 3000元 /月 2023元 /月 2500元 /月 臨街商鋪 250元 /㎡ 80元 /㎡ 100元 /㎡ 五、價(jià)格策略篇 按照租金表可以得到一個(gè)相對(duì)粗略的估算價(jià)格： 攤位： 90000元 /個(gè)（ ） 市場(chǎng)內(nèi)門市： 10000元 /㎡ 臨街商鋪： 15000元 /㎡ （以上價(jià)格均為傳統(tǒng)型舉例說(shuō)明，不能作為項(xiàng)目?jī)r(jià)格參考依據(jù)） 投資客對(duì)投資回報(bào)的周期要求較高，而自營(yíng)戶比較關(guān)注市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)繁榮與否，針對(duì)這一現(xiàn)狀：本案的銷售客戶應(yīng)進(jìn)行細(xì)分： 攤位的銷售對(duì)象 80%應(yīng)以自營(yíng)商家為主； 一樓商鋪的銷售對(duì)象應(yīng)以投資和自營(yíng)客 6/4的比例； 二樓商鋪的銷售對(duì)象 70%應(yīng)為純投資客。 購(gòu)買客戶群體劃分 作為一個(gè)新的市場(chǎng)，按照現(xiàn)有的租金水平，單純從投資回報(bào)的角度是無(wú)法達(dá)到商業(yè)投資的回報(bào)需求的，但從專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資角度分析，風(fēng)險(xiǎn)又是最小的，最有保障的，隨著市場(chǎng)的培育過(guò)程，逐漸繁榮，租金也將階段性的遞增，從長(zhǎng)遠(yuǎn)投資分析，還是較為合理。 根據(jù)對(duì)整體市場(chǎng)調(diào)查及各鋪位的租金水平計(jì)算，本市場(chǎng)各類別的鋪位均價(jià)應(yīng)在以下范圍較為合理： 臨街商鋪 ：分東北 西南兩面 1202317000元 /平米區(qū)間 市場(chǎng)內(nèi)鋪 ： 900011000元 /平米區(qū)間 攤位 ：（按 ） 具體價(jià)格，應(yīng)視認(rèn)籌情況靈活調(diào)整 “ 一鋪一價(jià)”價(jià)格表可于開(kāi)盤前 10日內(nèi)制定 根據(jù)上篇對(duì)市場(chǎng)內(nèi)各區(qū)域、各品類的初步定價(jià)，將得出本案一樓
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