城市綜合體物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理實(shí)務(wù)課件(編輯修改稿)
2025-02-07 16:08 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 室、水泵房、制冷 /鍋爐 房、發(fā)電機(jī)房等設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng) ? 過(guò)渡季大空間全新風(fēng)運(yùn)行 ? 弱電間、衛(wèi)生間、垃圾房、二級(jí)隔油池設(shè)置機(jī)械排風(fēng) /降溫 系統(tǒng) ? 餐飲商戶設(shè)置排風(fēng)和送風(fēng)系統(tǒng) ? 換氣頻率 :46次 /小時(shí) ，變配電室 815 次 /小時(shí) （據(jù)環(huán)境和設(shè)備發(fā)熱量定） 前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵點(diǎn) 廚房排風(fēng) ? 廚房排風(fēng)系統(tǒng)宜按防火分區(qū)設(shè)計(jì)，不穿防火墻。否則裝防火閥及防火封堵 ? 屋面設(shè)排風(fēng)機(jī)維持管道內(nèi)負(fù)壓。排風(fēng)道內(nèi)風(fēng)速應(yīng)不小于 8m/s,排風(fēng) 罩內(nèi)接風(fēng)管處的喉部風(fēng)速應(yīng)為 4~5m/s，排風(fēng) 罩口的吸風(fēng)速度 應(yīng)不小于 ? 屋面設(shè)置油煙凈化裝置，油煙有組織排放。盡量高空排放。距離較遠(yuǎn)不能高空排放的要盡量遠(yuǎn)離塔樓，并不低于 30米以上 ? 排氣管出口段的長(zhǎng)度至少應(yīng)有 段。為防冬季水汽、油霧疑結(jié)，排風(fēng)機(jī)室外部分及管道須保溫，或砌機(jī)房 ? 排風(fēng)管道通常應(yīng)由 鋼板 /不銹 鋼板制作 （磚砌管道內(nèi)壁須抹平）。水平管道并應(yīng)有 2%的坡度坡向排風(fēng)罩 。 ? 對(duì)于水平管段要求底邊采用整張板制作，減少漏油，法蘭接頭采用滿足規(guī)范的密封膠密封。 前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵點(diǎn) ? 大型餐飲、主力店餐飲預(yù)留土建豎井，內(nèi)襯 鍍鋅鋼板，同時(shí)預(yù)留油煙凈化器及風(fēng)機(jī)位置，并考慮其荷載。豎井尺寸要滿足人工清洗及維護(hù)所需空間。豎井尺寸按廚房面積占酒樓總建筑面積 18~20%、層高 ~、換氣次數(shù) 50次、風(fēng)速 8~10m/s確定，襯管短邊尺寸不小于 500mm。補(bǔ)風(fēng)井按照規(guī)范設(shè)計(jì)。 前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵點(diǎn) ? 步行街餐飲，采用共用豎井及水平管道集中就近排放。要求土建豎井內(nèi)襯不銹鋼板，水平管道采用不銹鋼風(fēng)道。在豎井最低端設(shè)泄油閥及清掃口（清掃口一條邊不于 600mm）。對(duì)于短邊小于 500mm的支管每 3m設(shè)一個(gè)清掃口。餐飲商戶將油煙排入共用油煙井前必須經(jīng)過(guò)凈化處理并滿足相關(guān)規(guī)范。合用的井道尺寸：標(biāo)準(zhǔn)步行街按餐飲面積占步行街商鋪面積的 50%（以餐飲為主題的步行街餐飲面積占步行街商鋪面積 70%）、廚房面積占餐飲面積 25%、有吊頂?shù)膹N房層高按~，無(wú)吊頂?shù)膹N房按照層高計(jì)算、換氣次數(shù) 40次、風(fēng)速 8~10m/s、豎井短邊尺寸不小于500mm確定風(fēng)管尺寸。 前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵點(diǎn) 廚房送風(fēng) 一般情現(xiàn)下送風(fēng)量為排風(fēng)量的 70%左右 例：排油煙量（ m3/h） =商鋪面積 /3*標(biāo)高 *40 （ m3/h） 補(bǔ)風(fēng)量 =排油煙量 *70% 前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵點(diǎn) 土建 ? 合理的三流動(dòng)線規(guī)劃對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的提升作用 ? 項(xiàng)目定位決定樓層高度 ? 不同步開閉店業(yè)態(tài) /主力店動(dòng)線隔離 ? 外墻廣告的形式，及對(duì)商戶的影響 ? 外立面櫥窗設(shè)計(jì)管控 ? 首層大門（寒冷地區(qū)雙門斗，正壓）的設(shè)置方式及尺寸 ? 大理石地面選材及鋪裝要求 ? 男女衛(wèi)生間廁位的比例 1： ? 男女衛(wèi)生間排風(fēng)量須滿足排煙排臭的單向排放要求 ? 無(wú)障礙 設(shè) 施 前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中有哪些關(guān)鍵點(diǎn) 配套（重點(diǎn) — “三流動(dòng)線 ”） ? 公交、出租車、超市巴士停駛港灣規(guī)劃 ? 非機(jī)動(dòng)車停放場(chǎng)地規(guī)劃 ? 室外廣場(chǎng)的路障 設(shè)置 ? 地下車庫(kù)數(shù)量及出入口動(dòng)線 ? 出入口圖像識(shí)別、中央收費(fèi)、超聲波空余車位引導(dǎo)系統(tǒng)以及反向?qū)ぼ?、公交一卡通結(jié)算功能系統(tǒng) ? 物業(yè)運(yùn)營(yíng)配套用房標(biāo)準(zhǔn)（辦公室、客服中心、郵局、倉(cāng)庫(kù)、食堂、 VIP室、母嬰室 **） ? 貨梯位置與垃圾房位置關(guān)系 ? 貨車道高度、卸貨平臺(tái)及數(shù)量 ? 餐飲樓層后通道 前期規(guī)劃設(shè)計(jì) 對(duì)開業(yè)影響 關(guān)鍵點(diǎn) ? 消防設(shè)計(jì)、竣工驗(yàn)收的重要性 ? 交評(píng)的重要性 ? 環(huán)評(píng)的重要性 重點(diǎn) : ?機(jī)構(gòu)設(shè)置 ?團(tuán)隊(duì)建設(shè) ?建設(shè)控制 ?制度建設(shè) ?專業(yè)培訓(xùn) 前期籌備期 一般在購(gòu)物中心建設(shè)竣工投入使用前八 ~十二 個(gè)月開始，物業(yè)管理也將正式進(jìn)入前期籌備階段。主要工作包括： ? 決定自行組建 /選聘物業(yè)管理公司團(tuán)隊(duì)或邀請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)公司參與運(yùn)營(yíng)管理 ? 擬訂內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員編制，逐步分期、分批選聘人員及培訓(xùn) ? 編制物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 。前期開辦財(cái)務(wù)預(yù)算、物業(yè)年度收入預(yù)算 ? 開業(yè)倒排計(jì)劃的編制 ? 制訂物業(yè)管理整體動(dòng)作方案 ? 收集項(xiàng)目建設(shè)各類資料，對(duì)照規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初說(shuō)明及圖紙復(fù)核項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀，提供缺陷報(bào)告 ? 參加項(xiàng)目工程建設(shè)專題會(huì) ? 配合招商部門與租戶進(jìn)行工程技術(shù)條件對(duì)接及調(diào)改 ? 編制物業(yè)管理所需的各種文件 ,主要 包括： 《設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收記錄》、《 設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳》、《 租戶手冊(cè) 》 、 《二次裝修規(guī)制 》 、 《二次 裝修手冊(cè) 》、《開閉店規(guī)定》 、《消防管理協(xié)議》 等 ? 設(shè)計(jì)各部門的運(yùn)作方案及規(guī)章制度 ? 物業(yè)保潔（開荒）、保安、綠化、石材養(yǎng)護(hù)、垃圾清運(yùn)、工程設(shè)施外委招投標(biāo)工作 ? 配合市場(chǎng)部門開業(yè)活動(dòng)所涉保衛(wèi)方案的制定及報(bào)批 ? 由于物業(yè)管理前期準(zhǔn)備階段的專業(yè)性非常強(qiáng)，故此聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)顧問(wèn)公司以其豐富的經(jīng)驗(yàn)、成熟的專業(yè)管理技術(shù)作為支持是今后成功于否的保障。成
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