【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目規(guī)劃，描繪區(qū)域發(fā)展的美好前景；216。樹(shù)立項(xiàng)目高檔次、高品質(zhì)形象，提升項(xiàng)目市場(chǎng)關(guān)注度。威脅（ T） ST（憑借優(yōu)勢(shì)掃除威脅） WT（靈活戰(zhàn)術(shù)轉(zhuǎn)化威脅）216。板塊內(nèi)甚至是整個(gè)淮安市場(chǎng)今后的供應(yīng)量非常龐大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。216。挖掘景觀優(yōu)勢(shì)，打造城市標(biāo)桿性項(xiàng)目；216。充分利用景觀資源， 產(chǎn)品 規(guī)劃亮點(diǎn)于在市場(chǎng)中脫穎而出 。216。把握客戶(hù)敏感點(diǎn)，提升產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的針對(duì)性。區(qū)域區(qū)域 核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力 客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)構(gòu)成 客戶(hù)基本特征客戶(hù)基本特征 需求驅(qū)動(dòng)因素需求驅(qū)動(dòng)因素清清河河區(qū)區(qū)區(qū)域發(fā)展成熟，配套齊全。公務(wù)員、企事業(yè)單位職工、私營(yíng)業(yè)主、教師等。? 生活習(xí)慣與生活圈子于此，依賴(lài)市中心教育，醫(yī)療和商業(yè)配套；? 易納新，有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。? 公務(wù)員、教師、周邊私營(yíng)業(yè)主等對(duì)更高檔次與品質(zhì)物業(yè)有強(qiáng)烈需求。清清浦浦區(qū)區(qū)未來(lái)大規(guī)劃 —— 學(xué)府新區(qū) ,汽車(chē)總站 。改善居住條件的原住居民（少量拆遷戶(hù)），公務(wù)員，煙廠，電廠職工，教師? 城市化水平稍低 ,拆遷戶(hù)較多 ,周邊原住民及學(xué)區(qū)教師聚集效應(yīng)較強(qiáng)；? 務(wù)實(shí)、較貪圖小便宜 。? 有強(qiáng)烈的換房需求，希望能在熟悉的區(qū)域擁有更好的居住品質(zhì)。216。中心城區(qū)的成熟，客戶(hù)的自身生活習(xí)慣牽制著其置業(yè)方向的選擇，體現(xiàn)出很強(qiáng)的地域性；中心城區(qū)的成熟，客戶(hù)的自身生活習(xí)慣牽制著其置業(yè)方向的選擇，體現(xiàn)出很強(qiáng)的地域性；216。更高的產(chǎn)品品質(zhì)，更為優(yōu)良的產(chǎn)品整體表現(xiàn)有可能吸引并拉動(dòng)此類(lèi)客戶(hù)選擇區(qū)域外項(xiàng)目進(jìn)更高的產(chǎn)品品質(zhì)，更為優(yōu)良的產(chǎn)品整體表現(xiàn)有可能吸引并拉動(dòng)此類(lèi)客戶(hù)選擇區(qū)域外項(xiàng)目進(jìn)行置業(yè)。行置業(yè)。依賴(lài)成熟區(qū)域配套，依賴(lài)成熟區(qū)域配套，中高層級(jí)，有一定支中高層級(jí)，有一定支付能力，追求高檔次付能力，追求高檔次品質(zhì)居住生活的客品質(zhì)居住生活的客戶(hù)。戶(hù)。中等層級(jí)，尋求更好中等層級(jí)，尋求更好改善性居住條件，務(wù)改善性居住條件，務(wù)實(shí)謹(jǐn)慎的客戶(hù)。實(shí)謹(jǐn)慎的客戶(hù)。定性分析青河與青浦區(qū)作為中心城區(qū)，其區(qū)域客戶(hù)多依賴(lài)于區(qū)域便利的生活配套環(huán)境。項(xiàng)目研判 客戶(hù)群定位 形象定位 建筑風(fēng)格建議 物業(yè)類(lèi)型定位 面積戶(hù)型配比區(qū)域區(qū)域 核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力 客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)構(gòu)成 客戶(hù)基本特征客戶(hù)基本特征 需求驅(qū)動(dòng)因素需求驅(qū)動(dòng)因素開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)? 政府主導(dǎo)，新城市規(guī)劃帶來(lái)的全新城市形象? 進(jìn)駐企業(yè)中高層職工，原住民，公務(wù)員；? 市區(qū)私營(yíng)業(yè)主及高收入人群；? 受主城區(qū)價(jià)格壓迫客戶(hù)? 購(gòu)買(mǎi)力有限的價(jià)格受壓者；? 要求一般的剛性需求；? 強(qiáng)烈需求高品質(zhì)項(xiàng)目，以滿足置業(yè)升級(jí)；? 工作在區(qū)域內(nèi)人群剛性需求；? 市區(qū)客戶(hù)追求更高的居住品質(zhì)和環(huán)境；? 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民拆遷后換房?；椿搓庩巺^(qū)區(qū)? 產(chǎn)業(yè)升級(jí)中? 小型私營(yíng)業(yè)主，少量公務(wù)員及教師? 對(duì)中心城區(qū)有強(qiáng)烈向往，但收入有限；? 有較強(qiáng)的地域性? 渴望城市化的高品質(zhì)居住生活；? 換房帶來(lái)的產(chǎn)品升級(jí)需求。部分在解決剛性需求部分在解決剛性需求，部分被價(jià)格所吸引，部分被價(jià)格所吸引，部分尋求更高檔次，部分尋求更高檔次的項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品換的項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品換代。代。地域性強(qiáng)的同時(shí)，對(duì)地域性強(qiáng)的同時(shí)，對(duì)主城區(qū)充滿向往，希主城區(qū)充滿向往，希望擁有更好的城市化望擁有更好的城市化居住生活。居住生活。216。成長(zhǎng)中和相對(duì)封閉性較強(qiáng)的區(qū)域客戶(hù)，自有數(shù)量不足及置業(yè)能力有限是其主要的特征；成長(zhǎng)中和相對(duì)封閉性較強(qiáng)的區(qū)域客戶(hù)，自有數(shù)量不足及置業(yè)能力有限是其主要的特征；216。價(jià)格較低或者檔次較高，品質(zhì)優(yōu)秀，并能帶有城市化生活意向的項(xiàng)目能復(fù)合的吸引此二區(qū)價(jià)格較低或者檔次較高，品質(zhì)優(yōu)秀，并能帶有城市化生活意向的項(xiàng)目能復(fù)合的吸引此二區(qū)域的客戶(hù)。域的客戶(hù)。定性分析淮陰區(qū)客戶(hù)在擁有地域性特征同時(shí)對(duì)城市化生活存在向往，開(kāi)發(fā)區(qū)客戶(hù)則更復(fù)合項(xiàng)目研判 客戶(hù)群定位 形象定位 建筑風(fēng)格建議 物業(yè)類(lèi)型定位 面積戶(hù)型配比置業(yè)觀念層面置業(yè)觀念層面 ————216。消費(fèi)者置業(yè)觀念比較保守，但接受外界新鮮事物的能力較強(qiáng)；216?；窗踩吮容^追捧時(shí)尚、城市化意向的東西，害怕落伍，喜歡跟風(fēng)；216?；窗舱w都市感不強(qiáng)，消費(fèi)者向往都市生活；216。不愿離開(kāi)市區(qū)；生活圈子觀念很重。對(duì)樓盤(pán)的看法和關(guān)注點(diǎn)層面對(duì)樓盤(pán)的看法和關(guān)注點(diǎn)層面 ————216。產(chǎn)品品質(zhì)與生活方式 是客戶(hù)最關(guān)注的兩大因素；其次是 環(huán)境和交通 ；216。重視物業(yè)管理、社區(qū)規(guī)劃環(huán)境和安全性 ， 追求尊貴感；216。對(duì)距離較為敏感；216。對(duì)價(jià)格及贈(zèng)送面積部分敏感；216。有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但未找到自己需求的高端物業(yè)；216。承受的總價(jià)區(qū)間多在： 3035萬(wàn)（ 90㎡左右 ） 、 4060萬(wàn)（中大三房） 。對(duì)區(qū)域的看法層面對(duì)區(qū)域的看法層面 ————216。目前對(duì)清浦區(qū)域有興趣的客戶(hù)主要集中于城市富裕階層以公務(wù)員及當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中高管（煙廠、電廠等）；216。看好城南片區(qū)未來(lái)發(fā)展前景，目前區(qū)域陌生、吸引力不足，認(rèn)為 2—3 年后有大發(fā)展。追捧品質(zhì)感、城追捧品質(zhì)感、城市現(xiàn)代感，離開(kāi)市現(xiàn)代感，離開(kāi)市區(qū)需要理由市區(qū)需要理由需要高品質(zhì)物業(yè)需要高品質(zhì)物業(yè)并有一定支付能并有一定支付能力，市場(chǎng)沒(méi)有充力，市場(chǎng)沒(méi)有充分滿足分滿足城市較富裕階層城市較富裕階層認(rèn)為城南有潛力認(rèn)為城南有潛力，但是現(xiàn)狀陌生，但是現(xiàn)狀陌生，心理認(rèn)知低，心理認(rèn)知低主觀描述分析市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士對(duì)淮安客戶(hù)置業(yè)特征訪談：項(xiàng)目研判 客戶(hù)群定位 形象定位 建筑風(fēng)格建議 物業(yè)類(lèi)型定位 面積戶(hù)型配比區(qū)域區(qū)域 樓盤(pán)樓盤(pán) 主要客戶(hù)特征主要客戶(hù)特征清河區(qū)清河區(qū) 淮海第一城 ?客戶(hù)以自住為主，主要為周邊私營(yíng)業(yè)主及政府官員，本區(qū)域客戶(hù)占到 60%，區(qū)縣客戶(hù) 30%左右；?承受的總價(jià)區(qū)間： 4050萬(wàn)（小三房 ）。康城明珠 ?客戶(hù)以自住為主，少量兼投資，以項(xiàng)目周邊私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、教師為主，少量區(qū)縣客戶(hù)；?能承受的總價(jià)區(qū)間： 3560萬(wàn)（三房） 。中鑫 .上城 客戶(hù)多為投資兼自住 ,項(xiàng)目周邊客戶(hù)為主 ,私營(yíng)業(yè)主 ,公務(wù)員 ,少量教師。清浦區(qū)清浦區(qū) 歐洲城 ?一期客戶(hù)以自住為主，客戶(hù)為周邊原住民、企事業(yè)單位、煙廠職工、少量私營(yíng)業(yè)主?易接受的總價(jià)區(qū)間： 3040萬(wàn)（三房）盛世名門(mén) 一期客戶(hù)主要以教師、企事業(yè)單位職工居多，少量電廠、煙廠職工及私營(yíng)業(yè)主，購(gòu)房主要考慮小孩教育問(wèn)題 。日月星城?多為煙廠、電廠、淮鋼廠職工為主，少量公務(wù)員及教師 ；?煙廠普通職工一年收入： 78萬(wàn)元；?淮鋼廠職工收入相對(duì)較低，偏好小兩房戶(hù)型；?承受總價(jià)區(qū)間，兩房 3032萬(wàn)，三房 (130平米 ) 4050萬(wàn) 。開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū) 香格里拉 投資、自住兼顧，以周邊生意人，煙廠、電廠職員為主，少量區(qū)縣客戶(hù)客戶(hù)承受的總價(jià)區(qū)間： 35萬(wàn)左右（三房） 。河畔花城 主要以煙廠、電廠、公務(wù)員為主，少量私營(yíng)業(yè)主?；搓巺^(qū)淮陰區(qū) 淮安威尼斯 以項(xiàng)目周邊原住民為主 ,客戶(hù)類(lèi)型包含教師、生意人、公務(wù)員 。定量分析淮安市典型樓盤(pán)實(shí)際成交客戶(hù)構(gòu)成與特征分析 .項(xiàng)目研判 客戶(hù)群定位 形象定位 建筑風(fēng)格建議 物業(yè)類(lèi)型定位 面積戶(hù)型配比區(qū)域區(qū)域 主要客戶(hù)特征主要客戶(hù)特征清河區(qū)清河區(qū)收入較好的區(qū)域內(nèi)客戶(hù)，依賴(lài)與原有區(qū)域配套和生活體系；收入較好的區(qū)域內(nèi)客戶(hù)，依賴(lài)與原有區(qū)域配套和生活體系；愿意并且有一定能力為更好的產(chǎn)品做出更多的支付；愿意并且有一定能力為更好的產(chǎn)品做出更多的支付；80%市區(qū)客戶(hù)和市區(qū)客戶(hù)和 20%區(qū)縣客戶(hù)體現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域性；區(qū)縣客戶(hù)體現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域性；承受總價(jià)區(qū)間：承受總價(jià)區(qū)間： 3545萬(wàn)（兩房），萬(wàn)（兩房）， 4060萬(wàn)（小三房）。萬(wàn)（小三房）。清浦區(qū)清浦區(qū)購(gòu)房著重于能否更好改善居住環(huán)境，對(duì)性?xún)r(jià)比要求高；購(gòu)房著重于能否更好改善居住環(huán)境，對(duì)性?xún)r(jià)比要求高；重視子女教育重視子女教育 ， 75%本區(qū)域客戶(hù)，本區(qū)域客戶(hù)， 10%市區(qū)客戶(hù)，市區(qū)客戶(hù)， 15%周邊企業(yè)職工；周邊企業(yè)職工；承受總價(jià)區(qū)間：不超過(guò)承受總價(jià)區(qū)間：不超過(guò) 35萬(wàn)（兩房），萬(wàn)（兩房）， 4050萬(wàn)三房。萬(wàn)三房。開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū)成交客戶(hù)以產(chǎn)品升級(jí)，價(jià)格吸引為主；開(kāi)發(fā)區(qū)成交客戶(hù)以產(chǎn)品升級(jí)，價(jià)格吸引為主；前者有較強(qiáng)支付能力，一般為多次置業(yè)者；前者有較強(qiáng)支付能力，一般為多次置業(yè)者；承受總價(jià)區(qū)間：承受總價(jià)區(qū)間： 30萬(wàn)以下兩房，萬(wàn)以下兩房， 40萬(wàn)左右三房。萬(wàn)左右三房。淮陰區(qū)淮陰區(qū)定量分析總體而言，產(chǎn)品品質(zhì)特別突出，具備良好性?xún)r(jià)比及附加價(jià)值總體而言，產(chǎn)品品質(zhì)特