深圳龍崗碧湖國(guó)際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)(編輯修改稿)
2025-02-07 15:24 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 它消費(fèi)者 20%； C、日常型消費(fèi) 50%（與周邊業(yè)態(tài)互補(bǔ)）； D、依附性消費(fèi) 30%（酒店） E、游離性消費(fèi) 20%（輻射性消費(fèi)）22KENWARD？誰(shuí)來(lái)消費(fèi)？誰(shuí)來(lái)購(gòu)買167。 購(gòu)買者 本項(xiàng)目采用先租后售的銷售模式，未來(lái)大部分購(gòu)買者幾乎可以肯定是投資者，在這里需要提請(qǐng)貴方注意的問題是： 針對(duì)國(guó)際品牌的招商在租金上應(yīng)有所優(yōu)惠 ,但成交租金與未來(lái)售價(jià)之間如何核算投資回報(bào)率？面投資回報(bào)率又是投資者關(guān)心的首要問題。 如何確定項(xiàng)目發(fā)售期？因?yàn)檫@與品牌商家的租期有一定的關(guān)聯(lián)。23KENWARD？誰(shuí)來(lái)消費(fèi)？誰(shuí)來(lái)購(gòu)買 我們的建議是： A、現(xiàn)階段只考慮招商，并通過(guò)招商的成功來(lái)確立 項(xiàng)目發(fā)售時(shí)間； B、為使招商成功，優(yōu)惠輻度與日后售價(jià)應(yīng)脫離考 慮； C、建議一次性租期為五年； D、在成功招商 80%左右鋪位時(shí)公開發(fā)售，通過(guò)價(jià) 格策略使購(gòu)買者先收取一定金額的返租租金， 并承諾 5年內(nèi)放棄商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)，五年后，由品 牌商家與小業(yè)主自行協(xié)商租金標(biāo)準(zhǔn)，并由小業(yè) 主自行決定是否收回自用。24KENWARD167。 項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)銷售時(shí)在發(fā)展商實(shí)收均價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行年回報(bào)率計(jì)算，如以第一年面價(jià)租金 120元 /M2/月，年遞增 5%計(jì)，則 5年租金平均值為 120元=132元 /M2/月。167。 如實(shí)收均價(jià)以 /M2，年回報(bào) 6%來(lái)計(jì)算，則 28000元 247。12=140 元 /M2/月。 與平均租金值相差 8元 /M2。則在銷售面價(jià)基礎(chǔ)上加8元 /M2再加上鋪位 5年平均租金值。167。 對(duì)購(gòu)買者而言購(gòu)買酒店商業(yè)街的鋪位意味著： 做碧湖 Shopping Park業(yè)主，買鋪位即收 5年租，年回報(bào) 6%。25KENWARD三、市場(chǎng)培育篇26KENWARD 市場(chǎng)攻擊力在哪里167。 周邊租金狀況研究 由調(diào)研數(shù)據(jù)所得，項(xiàng)目所在周邊的租金最高位在公園路與清林東路交匯的十字路口，向四邊輻射時(shí)呈遞減趨勢(shì)。167。 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤情況 前正進(jìn)行招商工作，前期曾進(jìn)行過(guò)入市銷售。均價(jià)約 15000元 /㎡，但銷售情況一般，從招商的功能定位看，非常凌亂，而且現(xiàn)在對(duì)租客的經(jīng)營(yíng)范圍已無(wú)嚴(yán)格規(guī)劃，一站式 Shopping Mall已無(wú)從談起。27KENWARD167。 綜合分析紫薇商業(yè)步行街后，我們認(rèn)為該項(xiàng)目的運(yùn)作已呈敗勢(shì)。167。 我們認(rèn)為：紫薇在招商推廣、功能定位上都存在嚴(yán)重不足，且招商租金偏高。28KENWARD 市場(chǎng)攻擊力在哪里167。 塑造市場(chǎng)攻擊力 A、堅(jiān)持高起點(diǎn)定位 B、充分整合資源：五星級(jí)酒店、碧湖公 園以及碧湖品牌 C、細(xì)化、貫徹項(xiàng)目功能定位 D、增加附加值 E、靈活的招商優(yōu)惠措施 F、多渠道的推廣29KENWARD 市場(chǎng)攻擊力在哪里167。 租標(biāo)準(zhǔn)建議 A、項(xiàng)目東西中軸以南租金為 80100元 /M2/月 B、項(xiàng)目東西中軸以北租金為 7090元 /M2/月 C、以上租金建議為發(fā)展商實(shí)收平均租金，優(yōu)惠措 施如免租金 3—4 個(gè)月，則可在平均值基礎(chǔ)上進(jìn) 行計(jì)算。 D、租期五年租金逐年遞增 5%。 30KENWARD167。 例 :以項(xiàng)目平均實(shí)收租金 100元計(jì) ,以免租兩個(gè)月進(jìn)行優(yōu)惠招商 ,則 實(shí) 收 :100元 /M2/月 X 12個(gè)月 = 1200元 /M2/月 租金面價(jià) :1200元 /M2/月 247。10 個(gè)月 =120元 /M2/月31KENWARD 市場(chǎng)附加值167。 如前所述，龍城現(xiàn)時(shí)的商業(yè)準(zhǔn)空白點(diǎn)為： 娛樂性商業(yè) 主題性商業(yè) 高檔品牌商業(yè)167。 建議將酒店的娛樂性功能及商務(wù)功能提前定位，融入本項(xiàng)目的招商推廣中，比如，在酒店規(guī)劃龍崗最大的高級(jí)夜總會(huì)、娛樂性綜合大廳及龍崗最好的商務(wù)平臺(tái)。32KENWARD 賣點(diǎn)與買點(diǎn)的營(yíng)造167。 任何商業(yè)項(xiàng)目都存在這樣一條生物鏈條：開發(fā)商 —→ 購(gòu)買者 —→
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