土地收購儲備制度及方法(編輯修改稿)
2025-02-07 12:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 “通路、通電、通水”等。 （四） 土地交付時間與土地使用期限 ? 合同第五條約定了出讓人將出讓宗地交付給受讓人的日期 ；一般拍賣出讓文件規(guī)定“ 繳清土地出讓金后 15日內(nèi)； ” ? 土地使用權出讓的年限到底從何時起算，是一個重要的問題。1994年 《 出讓合同 》 示范文規(guī)定土地出讓年限“自領取該宗地的 《 中華人民共和國國有土地使用證 》 之日起算”，混淆了土地使用起始日期和取得土地使用權的日期這兩個概念。實際上，自出讓方將土地交付給受讓方，受讓方已開始實際占有、使用該土地，但受讓方自交清土地出讓金、辦理土地登記、領取《 國有土地使用證 》 之日起方取得法定土地使用權。針對 1994年 《 出讓合同 》 示范文本的規(guī)定容易產(chǎn)生受讓方故意不領取或若干年后再領取土地使用證，無形中延長了實際土地使用年期的問題， 2023年 《 出讓合同 》 示范文本中明確規(guī)定：土地使用年期自出讓方實際交付土地之日起算，原劃撥土地使用權補辦出讓手續(xù)的，出讓年期自合同簽訂之日起算。 （五）土地出讓金交納的約定 ? 現(xiàn)行 《 出讓合同 》 示范文本中規(guī)定土地出讓金的支付方式和期限由當事人雙方約定，雙方約定土地使用權出讓金一次性付清的，選擇第一款，分期支付的，選擇第二款，分期支付土地出讓金的，受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓金時，明確應按照銀行同期貸款利率向出讓人支付相應的利息。 近幾年市里做法， 保證金與起始價相同，作為第一批交款；其余價款在成交之日起60日內(nèi)全部交齊； 分期繳納土地出讓價款的期限原則上不超過一年。經(jīng)當?shù)赝恋爻鲎寘f(xié)調決策機構集體認定，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的 50%。土地租賃合同約定的當期應繳土地價款 (租金 )應當一次全部繳清，不得分期繳納 。（ 財綜 [2023]74號 ） 財政部國土資源部中國人民銀行監(jiān)察部審計署。 ? 關于出讓金標準 :低于最低價的 ,該條款無效。 ? 同時， 2023年 《 出讓合同 》 示范文本中刪除了乙方向甲方支付土地使用費、土地增值稅和國家有關土地的費（稅）的條款。這是因為，土地稅的征收主體是稅務機關，而甲方是土地行政管理機關；同時，納稅是國家法律規(guī)定的強制性法律義務，無論合同是否約定，乙方都有繳納的義務；另外，土地使用費和土地使用權出讓金實質上屬于同一概念，不應并存。 （六）變更土地使用條件與規(guī)劃調整 ?為規(guī)范嚴格合同履行，維護城市規(guī)劃的權威性和嚴肅性，防止受讓方隨意改變用地條件，規(guī)避招標拍賣掛牌出讓，《 出讓合同補充協(xié)議 》 第十五條規(guī)定了在出讓期限內(nèi) ,受讓人要求改變 《 出讓合同 》 規(guī)定的土地用途等土地使用條件的兩種處理方式，一是由出讓人收回該宗地的土地使用權后，依法重新出讓，二是依法辦理改變土地用途和土地使用條件批準手續(xù)后，由受讓人按照批準變更時新舊土地使用條件下該宗地的土地市場價格差額補交土地使用權出讓金。辦理土地變更登記。 ?擅自改變合同約定土地用途的 ,出讓方有權解除合同 . ?為防止政府通過規(guī)劃調整影響或收回土地 ,合同約定：政府保留對本合同項下宗地的城市規(guī)劃調整權，原土地利用規(guī)劃如有修改，該宗地已有的建筑物不受影響，但在使用期限內(nèi)該宗地建筑物、附著物改建、翻建、重建或期限屆滿申請續(xù)期時，必須按屆時有效的規(guī)劃執(zhí)行。 （七）提前收回土地使用權的約定 ?出讓人對受讓人依法取得的土地使用權，在本合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益需要提前收回土地使用權的，出讓人應當依照法定程序報批，并根據(jù)收回時地上建筑物、其他附著物的價值和剩余年期土地使用權價格給予受讓人相應的補償。 ?《 物權法 》 148條：因公共利益需要提前收回土地的，依法 對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償 ，并 退還相應的出讓金 。 容易產(chǎn)生歧義，需要釋法。 （八）投資強度及開竣工時間等的約定 ? 《 出讓合同補充協(xié)議 》 示范文本第二、三條明確約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強度、容積率和建筑系
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