世聯(lián)—取地和進入策略研究顧問業(yè)務經(jīng)驗分享(編輯修改稿)
2025-02-06 02:53 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 織工業(yè)園與汽車零配件工業(yè)園對土地價值的影響權重分別為45%與 55% ? 本項目的工業(yè)用地主要分布在地塊北部與南部，以此兩塊土地為放射中心，隨箭頭方向，土地價值逐漸降低 u 測算出每一產(chǎn)業(yè)園對土地價值的影響值，根據(jù)權重累計出每個網(wǎng)格的土地價值 5 紡織工業(yè)園 由以上分析，產(chǎn)業(yè)評分如下圖所示 注釋 很好： 20 好： 15分 一般： 10分 差： 5分 地塊編號 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15產(chǎn)業(yè) 20 20 15 15 20 15 15 15 10 10 10 10 5 5 10地塊編號 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地塊 28 地塊 29 地塊 30產(chǎn)業(yè) 10 10 5 5 10 10 10 10 10 20 20 20 20 20 15 ? 大北京規(guī)劃、固安縣規(guī)劃及廊坊規(guī)劃對本區(qū)域土地價值存在著影響 ? 大北京規(guī)劃、固安縣規(guī)劃及廊坊規(guī)劃對本區(qū)域土地價值的影響權重分別為 35%、15%及 50% 城市規(guī)劃影響分析 6 本區(qū)域土地價值 大北京的規(guī)劃影響力 權重 35% 固安縣的規(guī)劃影響力 權重 50% 大廊坊的規(guī)劃影響力 權重 15% 大北京基礎建設規(guī)劃下的固安 ? “新七環(huán)” 公路系統(tǒng)跨越北京市現(xiàn)有的行政邊界，天津市、河北廊坊及保定地區(qū)通過新七環(huán)聯(lián)系在一起。 ? 本區(qū)域位于京津發(fā)展走廊上的“第二首都國際機場”附近 廊坊 固安 北京 規(guī)劃新七環(huán) 涿密高速 永清 規(guī)劃的首都第二機場 固安位于北京市區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的傳統(tǒng)中軸上，在規(guī)劃中的七環(huán)內(nèi)。 6 ? 北京城市化方向為東南向，直指廊坊、天津；固安僅在城市化方向附近 ? 固安沒有在北京城市空間新格局的兩帶上 大北京規(guī)劃對固安的影響分析 固安 廊坊 天津 大廊坊規(guī)劃 ? 大廊坊的規(guī)劃范圍為三大主團，即固安、廊坊與永清。 ? 固安目前的發(fā)展起點是規(guī)劃中的三大主團最低的； ? 廊坊的部分產(chǎn)業(yè)可以放在固安發(fā)展 資料來源：訪談 固安縣規(guī)劃 ? 固安新城規(guī)劃基于老城區(qū)，發(fā)展的核心主團為汽車工業(yè)園、紡織工業(yè)園區(qū)及新城核心區(qū) ? 新城規(guī)劃核心區(qū)作為未來的城市中心區(qū)，土地價值最高 老城區(qū) 規(guī)劃核心區(qū) 紡織工業(yè)園 三大規(guī)劃對本區(qū)域土地價值判斷方法 ? 分別判斷北京、廊坊及固安三大規(guī)劃對本區(qū)域的土地價值影響 ? 根據(jù)三大規(guī)劃對區(qū)域土地價值的影響權重，累計各個網(wǎng)格的土地價值 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 規(guī)劃核 心區(qū) 老城區(qū) 紡織工 業(yè)園 固安發(fā)展方向 來自北 京的影 響力 由以上分析，規(guī)劃因素對土地價值的評分如下圖所示 注釋 很好： 20， 好： 15分 一般： 10分， 差： 5分 地塊 編號 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15宗地現(xiàn)狀 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 20 20 15 10 15地塊編號 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地塊 28 地塊 29 地塊 30宗地現(xiàn)狀 20 20 20 20 10 15 15 15 10 10 5 5 5 5 5 宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源分析 ? 本項目地貌特征為永定河沖積平原，整個地塊地勢平坦，自西北向東南有微小的緩坡 ? 地塊內(nèi)除道路及少量的已建設用地外，其余基本上是村莊和大片農(nóng)業(yè)用地 7 地塊內(nèi)道路 已建房屋 林地 果林 永定河 京九鐵路 106國道 自然村莊 ① ③ ④ ⑥ ⑤ ⑦ ② ⑦ ⑧ 由以上分析，土地內(nèi)部資源評分如下圖所示 注釋 很好： 20 好： 15分 一般： 10分 差： 5分 地塊 編號 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15宗地現(xiàn)狀 15 10 15 10 10 5 15 15 15 10 15 15 15 15 15地塊編號 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地塊 28 地塊 29 地塊 30宗地現(xiàn)狀 10 15 20 15 15 15 15 15 10 15 10 15 15 15 15基于以上分析，世聯(lián)對按照劃分的宗地，參照影響因素的不同權重進行分析 ? 根據(jù)特爾菲法確定的權重，進行土地現(xiàn)狀分析； ? 按照權重值的變化，進行兩次彈性分析； ? 按照特爾菲法現(xiàn)狀分析及彈性分析的結果，分別繪制三張取地紅線圖 ? 根據(jù)繪制出的紅線圖，確定核心價值區(qū)與取地范圍 分析方法 特爾菲法現(xiàn)狀分析 (1) 注釋 很好： 20 好： 15分 一般： 10分 差： 5分 商服繁華程度道路交通狀況基礎配套設施狀況環(huán)境條件產(chǎn)業(yè)影響因素城市規(guī)劃宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源分值總數(shù) 取整影響權重 25% 20% 10% 5% 10% 15% 15% 100% 100%地塊 1 10 10 15 20 10 15 15 13地塊 2 15 15 15 10 10 15 10 14地塊 3 15 15 20 10 15 15 15 15地塊 4 20 20 20 10 10 15 10 16地塊 5 15 15 20 15 15 15 10 15地塊 6 15 15 20 10 20 15 5 14地塊 7 20 20 20 10 15 15 15 18地塊 8 10 10 15 15 15 15 15 13地塊 9 10 10 15 15 15 15 15 13地塊 10 20 20 20 10 10
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