【文章內(nèi)容簡介】 灣線為例 注：紅色線路為荃灣線 ? 荃灣線位于香港新界西部，近來急速的發(fā)展使荃灣成為新界西部的交通樞紐。 ? 各站點均有購物、休閑、娛樂、餐飲和辦公等復(fù)合功能，僅是規(guī)模上有所區(qū)別，個別功能較為突出。 ? 特色站點上蓋物業(yè)中包含三大商圈、一個中型商圈、三個專業(yè)產(chǎn)品市場以及一個公園，站點之間間隔設(shè)有大片綠地。 ? 在新界，約有 78％ 的就業(yè)崗位集中在 8 個位于鐵路車站附近的就業(yè)中心內(nèi)，其用地面積之和僅占新界總面積的 2． 5％。商務(wù)中心更是高度集中在各類公共交通工具的大型樞紐處。 ? 特別值得一提的是，金鐘與中環(huán)地鐵站之間中心距離雖然僅有 800米，但其間的辦公建筑依然沒有均勻布置，而是分別向兩站靠攏，從多數(shù)建筑到地鐵站的步行距離僅 200米左右。 ? 高密度的發(fā)展，不單保留了一大片綠洲，更有助于公共交通的發(fā)展。 購物、辦公、娛樂、餐飲、休閑、旅游 特色商業(yè)、休閑、餐飲 購物、辦公、酒店、休閑及旅游 水族店最大集中地 成衣工業(yè)城 電子產(chǎn)品集散地 公園 購物、居住、休閑、餐飲 本報告是嚴(yán)格保密的。 31 荃灣線政府開發(fā)經(jīng)驗借鑒 ?開發(fā)商代替政府進(jìn)行城市公共設(shè)施的建設(shè) ? 由于公共交通的發(fā)展必 然導(dǎo)致人們出行方式的“步行化”，而步行化又必然要求開發(fā)商在開發(fā)站點的時候注重廣場、花園、商服、天橋等公共設(shè)施的建設(shè)以吸引和方便居民搭乘地鐵，所以在一定程度上開發(fā)商代替政府進(jìn)行了城市公共設(shè)施的建設(shè)。 ?政府采取優(yōu)惠政策鼓勵開發(fā)商使之開發(fā)與城鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)合 ? 香港政府采取了一定的政策優(yōu)惠來鼓勵開發(fā)商。 ? 由于房地產(chǎn)開發(fā)商與地鐵和新市鎮(zhèn)開發(fā)等城市發(fā)展計劃緊密結(jié)合，所以地鐵沿線和地鐵站的開發(fā)權(quán)伴隨巨大的利益，新市鎮(zhèn)的開發(fā)更讓房地產(chǎn)商有機會去興建超大規(guī)模的社區(qū)。 ? 而隨著社區(qū)的逐漸成熟，也有利于房產(chǎn)的保值和升值，最終形成良性循環(huán)。這樣做的結(jié)果是實現(xiàn)了政府、開發(fā)商和城市居民的“多贏”局面。 ?將新城建設(shè)與軌道交通、就業(yè)崗位、社區(qū)設(shè)施等緊密聯(lián)系 ? 在荃灣和其他新城，政府提供了許多就業(yè)機會、社區(qū)設(shè)施，如果不是這樣，很多現(xiàn)時住在新城公共房屋的居民可能不會搬遷到新城去。 本報告是嚴(yán)格保密的。 32 站點周邊用地多種使用功能的高強度復(fù)合，為城市空間增加新的內(nèi)容，提升城市區(qū)域的活力；又凝聚人氣，保障地鐵穩(wěn)定客流，聚合城市的物質(zhì)功能和精神功能 ? 地鐵車站帶來密集的人流量，且滿足許多混合開發(fā)所強調(diào)的 24小時活動，因此車站周邊開發(fā)用地功能往往呈現(xiàn)出多樣性、綜合性，使用上呈現(xiàn)出混合布局、多功能使用。 ? 從國際成功案例來看，車站周邊地塊混合用地的開發(fā)容積率約在 5左右，最高則可高達(dá) 11左右。 ? 橫向上車站周邊地塊至少有三種高效益用地類型(如居住、商業(yè)、辦公、零售、旅館等 )。 ? 縱向上往往設(shè)計成多種功能融合的綜合體。 地區(qū) 項目名稱 用地功能 容積率 地塊面積 (hm2) 池袋 陽光城 60 商務(wù)辦公、高級旅館、百貨店、餐飲、健身設(shè)施、城市俱樂部、住宅等 大都會廣場 百貨商場、美術(shù)館、餐廳、商務(wù)辦公 華盛頓 國際廣場 商業(yè)、辦公、服務(wù)業(yè) 蒙特利爾 波納文圖爾 廣場 旅館、展覽、辦公、商場 日比谷 有樂町 百貨商場、電影院、餐飲設(shè)施 多倫多 謝潑德中心 辦公、零售、住宅、娛樂、餐飲 六本木 Ark Hills 高級酒店、展覽廳、音樂廳、商務(wù)辦公、住宅、零售店、餐飲店 惠比壽 公園廣場 商務(wù)辦公、零售店、餐飲店、美術(shù)館、建設(shè)設(shè)施、博物館、住宅 町田 站前地區(qū) 百貨商場、零售店、餐飲店 站點功能組合的多樣性與地塊容積率 —— 比較借鑒國外案例 本報告是嚴(yán)格保密的。 33 根據(jù)車站不同主導(dǎo)用地功能大致分為兩類。一類為以商業(yè)、辦公為主，另一類以居住為主。而且不同等級中心容積率控制范圍不同。 55%15%20%10%居住 購物 辦公 休閑/ 教育中國大城市地鐵站點典型建筑配比 主導(dǎo)開發(fā)功能：商業(yè)、辦公 主導(dǎo)開發(fā)功能：居住 10%5% 5%80%居住 購物 辦公 休閑/ 教育地塊平均容積率為 地塊平均容積率為 ? 城市發(fā)展到一定階段和一定規(guī)模后將形成一個完整的中心地等級序列 即中央商務(wù)區(qū)、次級中心、副中心、區(qū)級中心和一般商業(yè)區(qū)。 ? 無論車站的功能屬于哪一類，由于站點所處城市結(jié)構(gòu)中不同的等級中心，土地集約度不同，節(jié)點等級越高，車站周邊地塊容積率越大。 等級 容積率 一級中心 10以內(nèi) 二級中心 8以內(nèi) 三級中心 5～ 8以內(nèi) 不同的等級中心容積率控制范圍 本報告是嚴(yán)格保密的。 34 香港城市節(jié)點等級與地鐵車站周圍開發(fā)容積率關(guān)系經(jīng)驗借鑒 地段 地區(qū) C 商業(yè) CDA CR 5F以下為商業(yè) R(A) 3F以下為商業(yè) R(B) 1 F可為商業(yè) R(C) R(D) R(E) 工業(yè) 一級商務(wù)中心 中環(huán) 12~15 10~15 8~10 6~8 二級商務(wù)中心 尖沙嘴 12 6/ 5 灣仔 10~12 10 8 6~8 零售商業(yè)中心 中心銅 鑼灣 12~15 5 2 新市鎮(zhèn)中心 莖灣 ~ 5 住宅區(qū)中心 九龍灣 12 6/ 5 一般住宅區(qū) 奧運 /九龍 8 9/ 西灣河 5 6 5 5 荔枝角 5 6/ 中心附近 堅尼地 域 5 1 新市鎮(zhèn) 新界／ 西貢 3 無地鐵線地區(qū)最大容積率 本報告是嚴(yán)格保密的。 35 同時借鑒日本東京地鐵站周邊土地容積率關(guān)系 等級 地區(qū) 站點周邊主要土地用途 容積率 一級中心 銀座 娛樂、零售、商業(yè)為主 10~15 新宿 娛樂、餐飲、文化、商業(yè)為主 10~15 涉谷 娛樂、餐飲、文化、商業(yè)為主 ~12 池袋 娛樂、餐飲、文化、商業(yè)為主 ~12 二級中心 上野 餐飲、商業(yè)為主 8~10 淺草 餐飲、商業(yè)為主 8~10 三級中心 中草 餐飲、商業(yè)為主 5~8 日本東京城市節(jié)點等級與地鐵車站周圍開發(fā)容積率關(guān)系 ? 日本及香港地鐵站點周圍用地性質(zhì)與最大容積率關(guān)系分析結(jié)果看，容積率高低和節(jié)點等級與用地性質(zhì)有關(guān)。 ? 中心功能等級越高，反映在容積率方面越高。隨著中心等級的降低，容積率呈下降趨勢； ? 在用地方面，處于一級中心以商業(yè)為主的地塊容積率最高可達(dá) 10～ 15； 而以住宅為主的地塊容積率最高可達(dá) 8～ 10。 本報告是嚴(yán)格保密的。 36 車站類型的差異性會導(dǎo)致地塊開發(fā)強度有所差異 ? 根據(jù)車站功能的不同，客流需求不同，站點周邊用地面積和建筑的容積率產(chǎn)生一定的差異。 綜合樞紐站 交通接駁站 市域中心站 一般站點 地鐵車站類型 本報告是嚴(yán)格保密的。 37 綜合樞紐站 ? 京都的門戶，其基本概念是要建成一座能象征京都文化色彩和當(dāng)代城市活力的新車站。 ? 功能： 1. 與國際化時代相適應(yīng)的重要樞紐的綜合功能。 2. 要創(chuàng)造優(yōu)雅傳統(tǒng)與開創(chuàng)未來精神相融合的國際化觀光城市的重要景觀。 3. 多功能混合的綜合體，包括旅館、反映京都文化文化生活水準(zhǔn)的綜合性商業(yè)設(shè)施、文化交流和民間慶典的表演場所、停車場、充滿人情味的可舉辦藝術(shù)展的市民廣場等。 ? 總建筑面積： ? 容積率： CASE 1。 日本京都新車站 CASE 2。 香港九龍樞紐站 ? 香港九龍車站不僅是一座超大型的建筑工程，而且融合了密集復(fù)雜的基礎(chǔ)設(shè)施、多層次立體的交通系統(tǒng)，以及以城市為一個巨型空間的構(gòu)想，這個超級交通城是一個多向連接點，體現(xiàn)了香港繁忙都市的活力并預(yù)示著新的增長點。 ? 占地： ? 功能組成： ，停車場，巴士及的士站； ：包括辦公樓、酒店及娛樂設(shè)施以及車站上蓋部分，共 22幢大廈(18幢住宅、兩幢辦公樓、一幢綜合用途大廈、一座酒店 ) ? 總建筑面積： 1 m2 ? 容積率： ? 綜合樞紐站是位于軌道與其他重要交通方式 (如：國家鐵路、機場、客運碼頭等 )的交匯接駁處的站點。 ? 開發(fā)要點： ，并提供與周圍建筑方便通達(dá)的連接通道。 地塊．可以進(jìn)行高強度的以居住、商業(yè)和辦公為主的土地開發(fā) 門戶意象。 本報告是嚴(yán)格保密的。 38 市域中心站、交通接駁站、一般站點周邊地區(qū)土地及物業(yè)開發(fā)要點 市域中心站 位于市域空間結(jié)構(gòu)的重要節(jié)點和城市發(fā)展的重點地區(qū)，或在市域范圍內(nèi)有較大影響地區(qū)的站點，分為商業(yè)功能主導(dǎo)、活動功能主導(dǎo)、商務(wù)功能主導(dǎo)和交通功能主導(dǎo)。 交通接駁站 城市各級道路網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合點 以交通換乘為主要功能，片區(qū)交通服務(wù)為輔助功能的車站。 一般站點 位于一般居住、商業(yè)、服務(wù)及活動中心的站點。 ? 保證軌道與鄰近商業(yè)、辦公建筑以及公交設(shè)施的便捷聯(lián)系 ? 建議適度開發(fā)地下空間 ? 對有發(fā)展?jié)摿Φ恼军c周邊用地，適宜進(jìn)行高強度的以居住、商業(yè)和辦公為主的綜合開發(fā) ? 站點外圍逐步排擠工業(yè)用地 ? 強化用地服務(wù)功能、提升服務(wù)集聚度，提高站點輻射能力 ?在站點半徑 500m范圍內(nèi)進(jìn)行中高強度的商業(yè)、居住等綜合功能開發(fā) ?強調(diào)站點作為鎮(zhèn)區(qū)中心的服務(wù)功能 ?在站點外圍落實好公交設(shè)施用地，保證站點與全鎮(zhèn)便捷的交通接駁 ? 遵守適用的原則 ? 車站出入口與居住區(qū)主要人流出行通道及公交設(shè)施相對應(yīng) ? 對有發(fā)展?jié)摿Φ恼军c周邊地塊．適宜進(jìn)行以居住和配套性服務(wù)設(shè)施為主的中強度開發(fā) 開發(fā)要點 本報告是嚴(yán)格保密的。 39 地鐵站點業(yè)態(tài)分析 —— 綜合商業(yè)中心 本報告是嚴(yán)格保密的。 40 香港九鐵尖沙咀東站 背景介紹： ?尖沙咀東站位于尖沙咀東部較近海傍位置 ， 與香港地鐵尖沙咀站連貫 ?共提供 9條地下隧道 ， 貫通整個尖沙咀主要購物 、 寫字樓 、 酒店 、 及旅游區(qū) ?車站周邊主要是以購物為主： ?周邊區(qū)域大多數(shù)屬于中高檔次 ?目標(biāo)客戶：平日交通接駁者及游客 ?案例選取理由：香港九鐵尖沙咀東站為香港知名 、 開發(fā)成功 、 盈利能力強的綜合商業(yè)中心 。 100米 200米 購物 購物及辦公 購物及辦公 購物及辦公 旅游休閑 旅游休閑 旅游休閑 高檔次 主要酒店聚集區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 41 香港九鐵尖沙咀東站 100米 200米 購物 購物及辦公 購物及辦公 購物及辦公 旅游休閑 旅游休閑 旅游休閑 74%20%6%購物旅游休閑酒店55%15%15%15%