世聯(lián)—取地和進(jìn)入策略研究顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享-展示頁
2025-01-25 02:53本頁面
【正文】 15 20 10 15 15 15 14. 8 15 2地塊 4 20 20 20 10 15 15 10 15. 3 15 2地塊 5 15 15 20 15 20 15 10 14. 8 15 4地塊 6 15 15 20 10 15 15 5 13. 3 13 8地塊 7 20 20 20 10 15 15 15 16. 05 16 2地塊 8 10 10 15 15 15 15 15 13. 75 14 7地塊 9 10 10 15 15 10 15 15 13. 25 13 3地塊 10 20 20 20 10 10 10 10 12. 6 13 7地塊 11 15 15 15 15 10 20 15 16. 7 17 7地塊 12 10 15 10 20 10 20 15 16. 65 17 7地塊 13 5 10 5 20 5 15 15 12. 65 13 7地塊 14 5 10 5 20 5 10 15 10. 45 10 3地塊 15 20 15 20 10 10 15 15 14. 55 15 7注釋 很好： 20 好： 15分 一般： 10分 差： 5分 彈性分析二（ 2） 商服繁華程度道路交通狀況基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況環(huán)境條件產(chǎn)業(yè)影響因素城市規(guī)劃宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源分值總數(shù) 取整 面積影響權(quán)重 5% 20% 1% 5% 10% 44% 15% 100% 100%地塊 16 15 15 15 10 10 20 10 15. 7 16 7地塊 17 10 15 10 15 10 20 15 16. 4 16 7地塊 18 10 15 10 15 5 20 10 15. 15 15 7地塊 19 5 15 5 15 5 20 15 15. 6 16 7地塊 20 15 10 10 10 10 10 15 11 11 7地塊 21 10 10 10 10 10 15 15 12. 95 13 7地塊 22 10 10 10 10 10 15 15 12. 95 13 7地塊 23 10 10 10 10 10 15 15 12. 95 13 7地塊 24 5 10 5 10 10 10 10 10 7地塊 25 10 10 15 5 20 10 15 11. 55 12 1地塊 26 10 15 10 5 20 5 15 10. 3 10 7地塊 27 5 10 5 5 20 5 15 9 9 7地塊 28 5 10 5 5 20 5 15 9 9 7地塊 29 5 10 5 5 20 5 15 9 9 7地塊 30 5 15 5 5 15 5 15 10 8注釋 很好： 20 好： 15分 一般： 10分 差： 5分 根據(jù)土地價(jià)值判斷（取整分?jǐn)?shù)），世聯(lián)繪出價(jià)值最大區(qū)域的紅線圖 ? 根據(jù)評分標(biāo)準(zhǔn)，世聯(lián)確定取整分?jǐn)?shù)在 15以上的地塊構(gòu)成的區(qū)域價(jià)值最大 ? 紅線所圍合成的區(qū)域?yàn)橥恋貎r(jià)值最大的區(qū)域 為了保證取地研究范圍的準(zhǔn)確度，可將取地范圍下限值調(diào)至土地價(jià)值評分?jǐn)?shù)為 ，即取整數(shù) 13以上 通過比較特爾菲法現(xiàn)狀分析及彈性分析結(jié)果，世聯(lián)得出區(qū)域價(jià)值核心區(qū) 彈性分析一 彈性分析二 在特菲爾法基礎(chǔ)上做的兩次彈性分析，即對特爾菲法分析結(jié)果再做兩次驗(yàn)證，確定在任何可能情況下的本區(qū)域絕對核心價(jià)值區(qū)。 ? 本區(qū)域位于京津發(fā)展走廊上的“第二首都國際機(jī)場”附近 廊坊 固安 北京 規(guī)劃新七環(huán) 涿密高速 永清 規(guī)劃的首都第二機(jī)場 固安位于北京市區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的傳統(tǒng)中軸上，在規(guī)劃中的七環(huán)內(nèi)。 宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源（權(quán)重 15%、彈性權(quán)重 15%、彈性權(quán)重 15%） 考慮宗地面積、宗地形狀、臨街狀況、地上建筑物現(xiàn)狀、土地開發(fā)程度、土地使用限制及自然條件（地形、地勢條件、景觀資源）等其他因素的影響 商 服繁華程度對土地價(jià)值的影響分 析 ? 商服繁華程度分析主要考慮的是老城區(qū)的輻射影響力 ? 老城區(qū)對本區(qū)域的商服繁華影響程度由圓心向圓周逐漸下降 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 老城區(qū) 由以上分析，在商服影響因素下的地塊價(jià)值如下表所示 地塊編號 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15商服評分 10 15 15 20 15 15 20 10 10 20 15 10 5 5 20地塊編號 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地塊 28 地塊 29 地塊 30商服評分 15 10 10 5 15 10 10 5 10 10 10 5 5 5 5注釋 很好： 20 好： 15分 一般： 10分 差： 5分 道路交通影響分析 ? 交通網(wǎng)絡(luò)對土地價(jià)值有較大影響，但是不同的交通路線對土地價(jià)值有不同程度的影響： ? 106國到、京九鐵路、廊涿公路、廊涿高速及京開高速對土地價(jià)值的影響的權(quán)重分別約為 35%、 15%、20%、 25%、 5%： ? 測算出單條交通線路對土地價(jià)值的影響值，根據(jù)權(quán)重累計(jì)出每個(gè)網(wǎng)格的土地價(jià)值。 產(chǎn)業(yè)影響因素（權(quán)重 10%、彈性權(quán)重 10%、彈性權(quán)重 10%） 考慮園區(qū)的成熟度、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套、集聚狀況及未來發(fā)展趨勢。 基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況（權(quán)重 10%、彈性權(quán)重 5%、彈性權(quán)重 1%） 考慮目前地塊的城市基礎(chǔ)設(shè)施投入情況（供水、供電情況）、地塊距公用服務(wù)設(shè)施（市民活動中心、公園、體育場館）的距離。 商服繁華程度（權(quán)重 25%、彈性權(quán)重 15%、彈性權(quán)重 5%） 考慮商服中心（農(nóng)貿(mào)市場、酒店、銀行、商業(yè)街）對地塊的輻射影響程度。世聯(lián) —取地和進(jìn)入策略研究顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享 版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 2023115 取地和進(jìn)入策略研究必須關(guān)注的問題 Issue 在進(jìn)行取地和進(jìn)入決策時(shí)開發(fā)商最關(guān)注以下問題 1. 在企業(yè)戰(zhàn)略和開發(fā)目標(biāo)的指導(dǎo)下是否要進(jìn)入意向地區(qū)？ 2. 意向地區(qū)房地產(chǎn)市場和土地市場的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢是怎樣的？ 3. 現(xiàn)時(shí)意向地塊的評估價(jià)值是多少？影響現(xiàn)時(shí)土地價(jià)值的關(guān)鍵因素有哪些？意向地塊的發(fā)展前景如何？ 4. 哪些地塊價(jià)值大、對區(qū)域發(fā)展最為關(guān)鍵？哪些地塊
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