【正文】 聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 2023115 區(qū)域開發(fā)項目必須關注的問題 Issue 區(qū)域發(fā)展項目并非單一以規(guī)模來界定，它通常是指城市或某一特定片區(qū)的區(qū)域發(fā)展研究與土地運營。 ，測算拆遷費用。 。 《房屋拆遷許可證》。 （或委托）的方式選擇土地一級開發(fā)商，簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。 ?組織一級開發(fā)土地驗收，驗收合格的土地納入政府土地儲備庫。 公布。 。 監(jiān)督控制 監(jiān)督控制 運營商 。 ，獲批復后與國土部門簽訂框架性協(xié)議。 。 。 。 支付土地出讓金，獲取土地使用權。 施建設。 讓。 。 （規(guī)劃的市場評價） 、盈利模式研究與整體實施方案研究。 。 場成熟度研判。 的營銷推廣計劃及執(zhí)行。 資商。 評估、調(diào)整。 展建議。 務。 溫榆河綠色生態(tài)走廊 廊坊開發(fā)區(qū)項目規(guī)劃發(fā)展研究 ?項目規(guī)模 ： 30平方公里 ?項目類型 ： 開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 ?我們解決的問題 ： ?拿地策略 ?區(qū)域整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 ?區(qū)域開發(fā)模式 ? 土地價值評估與地塊劃分 ?啟動區(qū)范圍確定、啟動區(qū)定位與功能布局、啟動區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 ?土地出讓計劃 ?開發(fā)模式 佛山南?？萍脊I(yè)園項目房地產(chǎn)與土地功能定位研究 ? 項目名稱 ：佛山南?？萍脊I(yè)園項目房地產(chǎn)與土地功能定位研究 ? 項目規(guī)模 ： 256平方公里 ? 項目類型 ：工業(yè)園開發(fā) ? 我們解決的問題 ： ? 資源盤點 ? 價值評估 ? 土地劃分 ? 土地價值的動態(tài)分析 ? 成功區(qū)域開發(fā)案例借鑒 ? 區(qū)域競爭分析與發(fā)展定位 ? 經(jīng)濟測算 ? 區(qū)域總體規(guī)劃建議 北京順義新城項目 規(guī)模： 108平方公里 委托客戶 ： 首都規(guī)劃委員會 項目類型 ： 大型區(qū)域研究 客戶目的 ： ? 北京房地產(chǎn)市場整體研究 ? 產(chǎn)業(yè)研究 ? 區(qū)域價值定位 ? 新城開發(fā)策略 空港城 順義中心區(qū) 首都機場 順義新城 經(jīng)典案例：北京順義新城產(chǎn)業(yè)定位與城市發(fā)展戰(zhàn)略研究 北京順義新城產(chǎn)業(yè)定位與城市發(fā)展戰(zhàn)略研究 順義新城結構 ： 三組團 108平方公里、規(guī)劃人口 90萬 ① 天竺空港區(qū) ： 組成：包括空港工業(yè)區(qū)、北京天竺空港出口加工區(qū)和后沙峪地區(qū) 規(guī)模： 34平方公里 （ 28萬人） ② 中心片區(qū) ： 組成： 區(qū)中心組團、馬坡組團、牛欄山組團 規(guī)模： 62平方公里（ 52萬人 ） ③ 河東新區(qū) ： 組成：包括北小營鎮(zhèn)和南彩鎮(zhèn) 規(guī)模： 12平方公里（ 10萬人 ） 資料來源： 《北京城市總體規(guī)劃 20232023》 1 2 3 對區(qū)域的研究世聯(lián)界定為“人在一定的空間內(nèi)進行生產(chǎn)和消費這樣一個基本的價值模型”，并從這四個方面對現(xiàn)狀進行研究，尋找現(xiàn)實與理想之間的差距 空間 /土地 Space/Land 生活 /消費 Living/Consuming 生產(chǎn) /產(chǎn)業(yè) Production/Industry 產(chǎn)業(yè)： ?產(chǎn)業(yè)結構 ?產(chǎn)業(yè)鏈 ?產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢 ?產(chǎn)業(yè)就業(yè) 土地： ?土地利用性質(zhì) ?土地利用強度 ?地價峰值 ?可利用土地量 人口： ?人口總量 ?人口就業(yè)結構 ?人口素質(zhì) 消費： ?消費力 ?消費結構 ?消費地點 資料來源：區(qū)域發(fā)展價值模型 制造業(yè)是順義區(qū)經(jīng)濟增長的主要來源，而汽車制造業(yè)和電子信息制造業(yè)又是絕對的支柱產(chǎn)業(yè) 順義主要產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值和增加值占全區(qū)比重（2 0 0 4 年）3 8 . 8 0 %3 4 . 4 0 %6 . 6 0 %5 . 8 0 %2 . 7 0 %2 . 5 0 %1 . 8 0 %0 . 7 0 %6 . 7 0 %4 7 . 1 0 %1 5 . 3 0 %1 3 . 9 0 %4 . 1 0 %3 . 1 0 %3 . 4 0 %2 . 3 0 %1 . 4 0 %9 . 4 0 %汽車及零配件電子通信設備制造業(yè)飲料制造業(yè)農(nóng)副食品加工業(yè)電氣機械及器材制造業(yè)紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)通用設備制造業(yè)醫(yī)藥制造業(yè)其他行業(yè)增加值比率占總產(chǎn)值比率2023年順義第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之比為 1： 。 資料來源：順義統(tǒng)計信息網(wǎng)、世聯(lián)計算 2023年汽車制造業(yè)、電子信息設備制造業(yè)的產(chǎn)值占到順義工業(yè)總產(chǎn)值的70%以上，是順義工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè) 順義區(qū)各產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻率（2 0 0 4 年）1 . 8 0 %5 2 . 9 0 %8 . 6 0 %3 6 . 7 0 %第一產(chǎn)業(yè)工業(yè)建筑業(yè)第三產(chǎn)業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車工業(yè)增加值比率2 0 . 1 7 %7 . 4 1 %2 5 . 8 3 %2 1 . 9 9 %汽車工業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)全國平均順義區(qū)然而 , 現(xiàn)狀的電子信息和汽車制造基本為組裝加工，處于產(chǎn)業(yè)鏈的最低端 ,產(chǎn)品附加值低 產(chǎn)業(yè)鏈 利潤 90年代之前 90年代之后 汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈 電子信息產(chǎn)業(yè)鏈 工藝研發(fā) 芯片設計 零部件制造 電子通訊設備制造 整機制造 信息傳輸服務 計算機服務業(yè) 科技交流推廣 軟件業(yè) ?2023年順義電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車制造業(yè)的工業(yè)增加值率都低于全國平均水平，說明這兩個產(chǎn)業(yè)的大多數(shù)企業(yè)都從事低附加值的工作，產(chǎn)業(yè)鏈條比較短。 營銷 服務 金融 整車組裝制造 研發(fā) 零部件 資料來源：順義統(tǒng)計信息網(wǎng)、中國統(tǒng)計局網(wǎng)站、新財富網(wǎng)站 以加工制造為主的產(chǎn)業(yè)結構決定了順義的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀具有勞動力素質(zhì)低、土地附加值低的特點 低附加值加工制造業(yè)占主導 吸納就業(yè)人口數(shù)量不足 勞動力素質(zhì)低 土地附加值低 順義區(qū)目前制造業(yè)從業(yè)人口 萬人，制造業(yè)用地 ，畝均勞動力 。 目前順義區(qū)本科以上學歷人口比例僅為 3%。 2023年順義汽車制造業(yè)畝產(chǎn)出537萬元，電子信息制造業(yè)畝產(chǎn)出 502萬元；而上地信息產(chǎn)業(yè)基地畝產(chǎn)高達 2433萬元。 對城市的研究我們界定為“人在一定的空間內(nèi)進行生產(chǎn)和消費”，并從這四個方面對順義的現(xiàn)狀進行研究，尋找現(xiàn)實與理想之間的差距 空間 /土地 Space/Land 生活 /消費 Living/Consuming 生產(chǎn) /產(chǎn)業(yè) Production/Industry 產(chǎn)業(yè)： ?產(chǎn)業(yè)結構 ?產(chǎn)業(yè)鏈 ?產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢 ?產(chǎn)業(yè)就業(yè) 土地： ?土地利用性質(zhì) ?土地利用強度 ?地價峰值 ?可利用土地量 人口： ?人口總量 ?人口就業(yè)結構 ?人口素質(zhì) 消費： ?消費力 ?消費結構 ?消費地點 建成區(qū)中居住用地和工業(yè)用地的比例過高，擠壓了商業(yè)、醫(yī)療、教育等公共設施用地，影響了城市職能的發(fā)揮 3 1 . 8 %5 9 . 2 %居住用地工業(yè)用地3 9 . 7 %2 2 . 5 %居住用地工業(yè)用地空 港 片 區(qū) 中 心 片 區(qū) 空港片區(qū) 仁和鎮(zhèn) 馬坡 牛欄山 居住區(qū) 工業(yè)區(qū) ? 現(xiàn)狀 ％ ％ ? 國標 2030％ 1525％ 城市建設用地結構 圖 例 居住區(qū) 工業(yè)區(qū) 公共服務區(qū) 未建成區(qū) 村莊縣城 區(qū)域名稱 建成區(qū) (ha) 未建成區(qū) (ha) 工業(yè)用地 居住用地 其他用地 空港片區(qū) 261 461 438 2812 仁和鎮(zhèn) 馬坡 牛欄山 總計 各組團用地性質(zhì)分布 各片區(qū)土地利用現(xiàn)狀 對城市的研究我們界定為“人在一定的空間內(nèi)進行生產(chǎn)和消費”，并從這四個方面對順義的現(xiàn)狀進行研究，尋找現(xiàn)實與理想之間的差距 空間 /土地 Space/Land 生活 /消費 Living/Consuming 生產(chǎn) /產(chǎn)業(yè) Production/Industry 產(chǎn)業(yè)： ?產(chǎn)業(yè)結構 ?產(chǎn)業(yè)鏈 ?產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢 ?產(chǎn)業(yè)就業(yè) 土地： ?土地利用性質(zhì) ?土地利用強度