【正文】 長(zhǎng)期 （ 2年左右 ） 持續(xù)發(fā)展期（ 3～ 4年） 穩(wěn)定期 下一個(gè)周期 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 政府與土地運(yùn)營(yíng)商在整個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈中有著不同的權(quán)責(zé)和利益點(diǎn) 權(quán) 責(zé) 利 益 ?區(qū)域規(guī)劃 ?土地一級(jí)開(kāi)發(fā) (基建 ) ?土地出讓權(quán) ?政府監(jiān)管 ?持續(xù)現(xiàn)金流回報(bào) 政府 運(yùn)營(yíng)商 土地開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)管理 ?參與區(qū)域規(guī)劃 ?土地一級(jí)開(kāi)發(fā) ?土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán) ?土地出讓金（利益實(shí)現(xiàn)） 政府 運(yùn)營(yíng)商 ?低成本獲取土地 ?與政府分享土地增值收益 ?一級(jí)開(kāi)發(fā)的合理利潤(rùn) ?招商引資 ?政府監(jiān)控 ?土地轉(zhuǎn)讓 ?招商引資 ?土地二級(jí)開(kāi)發(fā) (自營(yíng)、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等 ) ?土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃實(shí)現(xiàn) ?土地開(kāi)發(fā)進(jìn)程實(shí)現(xiàn) ?通過(guò)土地 /項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地增值收益 ?二級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)回報(bào) ?招商傭金或土地租金 ?持續(xù)經(jīng)營(yíng) ?物業(yè)管理 ?持續(xù)稅收回報(bào) ?創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì) 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)對(duì)于區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目的基本認(rèn)知 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2/17/2023 世聯(lián)區(qū)域與城市發(fā)展方向顧問(wèn)業(yè)務(wù)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域與城市發(fā)展項(xiàng)目并非單一以規(guī)模來(lái)界定，它通常是指城市或某一特定片區(qū)的區(qū)域發(fā)展研究與土地運(yùn)營(yíng) 區(qū)域發(fā)展方向迄今服務(wù)的政府或開(kāi)發(fā)商： ?北京市首都規(guī)劃委員會(huì) ?北京市順義區(qū)規(guī)劃局 ?合肥市規(guī)劃局 ?深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局 ?西安高新技術(shù)園區(qū)管委會(huì) ?武漢市城市規(guī)劃咨詢服務(wù)中心 ?深圳市規(guī)劃國(guó)土局鹽田分局 ?深圳市規(guī)劃國(guó)土局寶安分局 ?青島市城陽(yáng)區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)局 ?佛山市南海區(qū)工業(yè)園區(qū)管委會(huì) ?天津泰達(dá)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 ?金地（集團(tuán)）股份公司 ?廊坊三浦威特建設(shè)發(fā)展有限公司 ....... 區(qū)域發(fā)展方向迄今服務(wù)過(guò)的主要案例： ?北京市順義新城整體功能定位與產(chǎn)業(yè)研究（ 108平方公里） ?合肥政務(wù)新區(qū)規(guī)劃市場(chǎng)研究（ 12平方公里） ?西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展研究（ 4平方公里） ?武漢江岸區(qū)永清片區(qū)區(qū)域發(fā)展（ ） ?深圳大梅沙 ?北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項(xiàng)目（ 7平方公里） ?“藍(lán)色鹽田”區(qū)域形象營(yíng)銷(xiāo)行動(dòng)計(jì)劃 ?廊坊開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展研究（ 30平方公里） ?深圳紅樹(shù)林填海區(qū)土地出讓營(yíng)銷(xiāo)方案執(zhí)行（ 平方公里） ?佛山南?？萍脊I(yè)園項(xiàng)目房地產(chǎn)與土地功能定位研究（ 256平方公里） …… 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從區(qū)域開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的角度分析，政府 /開(kāi)發(fā)商參與區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目各自承擔(dān)著不同的角色 商業(yè)角色 ?政府 /土地運(yùn)營(yíng)商 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ?房地產(chǎn)代理商 /中介機(jī)構(gòu) ?運(yùn)營(yíng)管理 /物業(yè)管理 土地開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 管理運(yùn)營(yíng) 土地規(guī)劃 /土地融資 /土地一級(jí)開(kāi)發(fā) /開(kāi)發(fā)招商 項(xiàng)目規(guī)劃 /項(xiàng)目設(shè)計(jì) /項(xiàng)目建造 /銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo) /運(yùn)營(yíng)管理 土地規(guī)劃、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng) 在所購(gòu)?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)項(xiàng)目，租售給駐商 宣傳、營(yíng)銷(xiāo)吸引投資商 宣傳、營(yíng)銷(xiāo)，吸引駐商和消費(fèi)者 日常運(yùn)營(yíng)、維修和其他管理 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 政府與土地運(yùn)營(yíng)商在區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中各階段的工作重點(diǎn)及世聯(lián)能夠提供的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容 ?土地征用與拆遷 ?土地一級(jí)開(kāi)發(fā) ?區(qū)域總體規(guī)劃與地塊劃分（包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃） 政府工作 運(yùn)營(yíng)商工作 ?與政府合作方式與契約 ?現(xiàn)狀土地價(jià)值評(píng)估 ?區(qū)域總體規(guī)劃地塊劃分 ?受政府委托進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā) ?取地范圍研判 ?取地策略研究 ?土地價(jià)值的評(píng)估 ?產(chǎn)業(yè)定位研究 ?區(qū)域整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究（規(guī)劃市場(chǎng)評(píng)價(jià)） ?協(xié)助運(yùn)營(yíng)商與政府契約文件的準(zhǔn)備 ?土地出讓信息公布 ?招商引資 ?土地招拍掛的實(shí)施 ?政策支持 ?土地使用權(quán)的獲取 ?支付地價(jià) ?目標(biāo)體系的建立 ?確定區(qū)域開(kāi)發(fā)模式和實(shí)施方案 提供的顧問(wèn)服務(wù) 一級(jí)開(kāi)發(fā) 土地出讓 土地運(yùn)營(yíng)（轉(zhuǎn)讓?zhuān)? 二級(jí)開(kāi)發(fā) ?土地出讓的市場(chǎng)成熟度研判（可賣(mài)性） ?土地出讓的營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃執(zhí)行 ?開(kāi)發(fā)模式與盈利模式研究、總體實(shí)施方案制定 ?區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略 ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?公建配套建設(shè) ?政府進(jìn)程監(jiān)控 ?項(xiàng)目招商引資 ?區(qū)域增值設(shè)施建設(shè) ?土地公開(kāi)轉(zhuǎn)讓 ?項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓 ?聯(lián)建開(kāi)發(fā) ?協(xié)助尋找投資商 ?協(xié)助土地轉(zhuǎn)讓 /股權(quán)轉(zhuǎn)讓 ?啟動(dòng)區(qū)發(fā)展策略研究 ?前期工作的評(píng)估、調(diào)整 ?項(xiàng)目市場(chǎng)定位研究 ?啟動(dòng)區(qū)與物業(yè)發(fā)展建議 ?營(yíng)銷(xiāo)策略 ?常規(guī)項(xiàng)目二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) －－ 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目遵循著共通的開(kāi)發(fā)步驟 開(kāi)發(fā)主體的合法性確立 目標(biāo)體系的建立 土地查勘、資源盤(pán)點(diǎn) 土地價(jià)值評(píng)估 區(qū)域規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)定位 開(kāi)發(fā)模式的選擇 啟動(dòng)區(qū)的確定與啟動(dòng) 區(qū)域營(yíng)銷(xiāo) 土地的控制與獲取 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)認(rèn)為成功的區(qū)域開(kāi)發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)鍵問(wèn)題 ? 核心要點(diǎn) 配套分級(jí) 配套開(kāi)發(fā)次序 配套與區(qū)域整體價(jià)值及不同物業(yè)類(lèi)型的關(guān)聯(lián) 啟動(dòng)區(qū)如何體現(xiàn)區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力 啟動(dòng)區(qū)如何帶動(dòng)區(qū)域土地增值 啟動(dòng)區(qū)如何建立區(qū)域形象和帶動(dòng)效應(yīng) 6. 區(qū)域營(yíng)銷(xiāo) 區(qū)域形象主題的確立 區(qū)域價(jià)值的整合與展示 關(guān)鍵事件及設(shè)施營(yíng)銷(xiāo) 渠道策略 賣(mài)場(chǎng)規(guī)劃 公共關(guān)系營(yíng)銷(xiāo) 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)在區(qū)域發(fā)展方向的經(jīng)典案例簡(jiǎn)介 其他區(qū)域研究案例可通過(guò)世聯(lián)平臺(tái)展示，如： 固安工業(yè)區(qū)起步區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展研究 佛山南?？萍脊I(yè)園戰(zhàn)略發(fā)展研究 西安高新區(qū)商務(wù)中心區(qū)區(qū)域研究 。 經(jīng)典案例 : 北京順義新城產(chǎn)業(yè)定位與城市發(fā)展戰(zhàn)略研究 順義新城結(jié)構(gòu) ： 三組團(tuán) 108平方公里、規(guī)劃人口 90萬(wàn) ① 天竺空港區(qū) ： 組成：包括空港工業(yè)區(qū)、北京天竺空港出口加工區(qū)和后沙峪地區(qū) 規(guī)模： 34平方公里 （ 28萬(wàn)人） ② 中心片區(qū) ： 組成： 區(qū)中心組團(tuán)、馬坡組團(tuán)、牛欄山組團(tuán) 規(guī)模： 62平方公里（ 52萬(wàn)人 ） ③ 河?xùn)|新區(qū) ： 組成：包括北小營(yíng)鎮(zhèn)和南彩鎮(zhèn) 規(guī)模： 12平方公里（ 10萬(wàn)人 ） 資料來(lái)源： 《北京城市總體規(guī)劃 20232023》 1 2 3 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 制造業(yè)是順義區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要來(lái)源，而汽車(chē)制造業(yè)和電子信息制造業(yè)又是絕對(duì)的支柱產(chǎn)業(yè) 順義主要產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值和增加值占全區(qū)比重（2 0 0 4 年）3 8 . 8 0 %3 4 . 4 0 %6 . 6 0 %5 . 8 0 %2 . 7 0 %2 . 5 0 %1 . 8 0 %0 . 7 0 %6 . 7 0 %4 7 . 1 0 %1 5 . 3 0 %1 3 . 9 0 %4 . 1 0 %3 . 1 0 %3 . 4 0 %2 . 3 0 %1 . 4 0 %9 . 4 0 %汽車(chē)及零配件電子通信設(shè)備制造業(yè)飲料制造業(yè)農(nóng)副食品加工業(yè)電氣機(jī)械及器材制造業(yè)紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)通用設(shè)備制造業(yè)醫(yī)藥制造業(yè)其他行業(yè)增加值比率占總產(chǎn)值比率2023年順義第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之比為 1： 。 資料來(lái)源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、世聯(lián)計(jì)算 2023年汽車(chē)制造業(yè)、電子信息設(shè)備制造業(yè)的產(chǎn)值占到順義工業(yè)總產(chǎn)值的70%以上，是順義工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè) 順義區(qū)各產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率（2 0 0 4 年）1 . 8 0 %5 2 . 9 0 %8 . 6 0 %3 6 . 7 0 %第一產(chǎn)業(yè)工業(yè)建筑業(yè)第三產(chǎn)業(yè)15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?2023年全球汽車(chē)零部件銷(xiāo)售行業(yè)、汽車(chē)整車(chē)銷(xiāo)售行業(yè)