【正文】 （ 2年左右 ） 持續(xù)發(fā)展期（ 3～ 4年） 穩(wěn)定期 下一個周期 7 本報告是嚴格保密的。 政府與土地運營商在整個區(qū)域開發(fā)價值鏈中有著不同的權(quán)責(zé)和利益點 權(quán) 責(zé) 利 益 ?區(qū)域規(guī)劃 ?土地一級開發(fā) (基建 ) ?土地出讓權(quán) ?政府監(jiān)管 ?持續(xù)現(xiàn)金流回報 政府 運營商 土地開發(fā) 項目開發(fā) 經(jīng)營管理 ?參與區(qū)域規(guī)劃 ?土地一級開發(fā) ?土地開發(fā)經(jīng)營權(quán) ?土地出讓金（利益實現(xiàn)） 政府 運營商 ?低成本獲取土地 ?與政府分享土地增值收益 ?一級開發(fā)的合理利潤 ?招商引資 ?政府監(jiān)控 ?土地轉(zhuǎn)讓 ?招商引資 ?土地二級開發(fā) (自營、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等 ) ?土地開發(fā)規(guī)劃實現(xiàn) ?土地開發(fā)進程實現(xiàn) ?通過土地 /項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地增值收益 ?二級開發(fā)利潤回報 ?招商傭金或土地租金 ?持續(xù)經(jīng)營 ?物業(yè)管理 ?持續(xù)稅收回報 ?創(chuàng)造就業(yè)機會 5 本報告是嚴格保密的。 世聯(lián)對于區(qū)域發(fā)展項目的基本認知 3 本報告是嚴格保密的。2/17/2023 世聯(lián)區(qū)域與城市發(fā)展方向顧問業(yè)務(wù)分析 本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域與城市發(fā)展項目并非單一以規(guī)模來界定，它通常是指城市或某一特定片區(qū)的區(qū)域發(fā)展研究與土地運營 區(qū)域發(fā)展方向迄今服務(wù)的政府或開發(fā)商： ?北京市首都規(guī)劃委員會 ?北京市順義區(qū)規(guī)劃局 ?合肥市規(guī)劃局 ?深圳市規(guī)劃與國土資源局 ?西安高新技術(shù)園區(qū)管委會 ?武漢市城市規(guī)劃咨詢服務(wù)中心 ?深圳市規(guī)劃國土局鹽田分局 ?深圳市規(guī)劃國土局寶安分局 ?青島市城陽區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)局 ?佛山市南海區(qū)工業(yè)園區(qū)管委會 ?天津泰達集團房地產(chǎn)開發(fā)公司 ?金地（集團）股份公司 ?廊坊三浦威特建設(shè)發(fā)展有限公司 ....... 區(qū)域發(fā)展方向迄今服務(wù)過的主要案例： ?北京市順義新城整體功能定位與產(chǎn)業(yè)研究（ 108平方公里） ?合肥政務(wù)新區(qū)規(guī)劃市場研究（ 12平方公里） ?西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展研究（ 4平方公里） ?武漢江岸區(qū)永清片區(qū)區(qū)域發(fā)展（ ） ?深圳大梅沙 ?北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項目（ 7平方公里） ?“藍色鹽田”區(qū)域形象營銷行動計劃 ?廊坊開發(fā)區(qū)項目規(guī)劃發(fā)展研究（ 30平方公里） ?深圳紅樹林填海區(qū)土地出讓營銷方案執(zhí)行（ 平方公里） ?佛山南?？萍脊I(yè)園項目房地產(chǎn)與土地功能定位研究（ 256平方公里） …… 2 本報告是嚴格保密的。 從區(qū)域開發(fā)價值鏈的角度分析，政府 /開發(fā)商參與區(qū)域發(fā)展項目各自承擔(dān)著不同的角色 商業(yè)角色 ?政府 /土地運營商 ?房地產(chǎn)開發(fā)商 ?房地產(chǎn)代理商 /中介機構(gòu) ?運營管理 /物業(yè)管理 土地開發(fā) 項目開發(fā) 管理運營 土地規(guī)劃 /土地融資 /土地一級開發(fā) /開發(fā)招商 項目規(guī)劃 /項目設(shè)計 /項目建造 /銷售營銷 銷售營銷 /運營管理 土地規(guī)劃、土地一級開發(fā)和運營 在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)項目，租售給駐商 宣傳、營銷吸引投資商 宣傳、營銷，吸引駐商和消費者 日常運營、維修和其他管理 4 本報告是嚴格保密的。 政府與土地運營商在區(qū)域開發(fā)項目過程中各階段的工作重點及世聯(lián)能夠提供的顧問服務(wù)內(nèi)容 ?土地征用與拆遷 ?土地一級開發(fā) ?區(qū)域總體規(guī)劃與地塊劃分（包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃） 政府工作 運營商工作 ?與政府合作方式與契約 ?現(xiàn)狀土地價值評估 ?區(qū)域總體規(guī)劃地塊劃分 ?受政府委托進行土地一級開發(fā) ?取地范圍研判 ?取地策略研究 ?土地價值的評估 ?產(chǎn)業(yè)定位研究 ?區(qū)域整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究（規(guī)劃市場評價） ?協(xié)助運營商與政府契約文件的準(zhǔn)備 ?土地出讓信息公布 ?招商引資 ?土地招拍掛的實施 ?政策支持 ?土地使用權(quán)的獲取 ?支付地價 ?目標(biāo)體系的建立 ?確定區(qū)域開發(fā)模式和實施方案 提供的顧問服務(wù) 一級開發(fā) 土地出讓 土地運營（轉(zhuǎn)讓） 二級開發(fā) ?土地出讓的市場成熟度研判（可賣性） ?土地出讓的營銷推廣計劃執(zhí)行 ?開發(fā)模式與盈利模式研究、總體實施方案制定 ?區(qū)域營銷戰(zhàn)略與策略 ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?公建配套建設(shè) ?政府進程監(jiān)控 ?項目招商引資 ?區(qū)域增值設(shè)施建設(shè) ?土地公開轉(zhuǎn)讓 ?項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓 ?聯(lián)建開發(fā) ?協(xié)助尋找投資商 ?協(xié)助土地轉(zhuǎn)讓 /股權(quán)轉(zhuǎn)讓 ?啟動區(qū)發(fā)展策略研究 ?前期工作的評估、調(diào)整 ?項目市場定位研究 ?啟動區(qū)與物業(yè)發(fā)展建議 ?營銷策略 ?常規(guī)項目二級房地產(chǎn)開發(fā) －－ 6 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域發(fā)展項目遵循著共通的開發(fā)步驟 開發(fā)主體的合法性確立 目標(biāo)體系的建立 土地查勘、資源盤點 土地價值評估 區(qū)域規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)定位 開發(fā)模式的選擇 啟動區(qū)的確定與啟動 區(qū)域營銷 土地的控制與獲取 8 本報告是嚴格保密的。 世聯(lián)認為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)鍵問題 ? 核心要點 配套分級 配套開發(fā)次序 配套與區(qū)域整體價值及不同物業(yè)類型的關(guān)聯(lián) 啟動區(qū)如何體現(xiàn)區(qū)域核心競爭力 啟動區(qū)如何帶動區(qū)域土地增值 啟動區(qū)如何建立區(qū)域形象和帶動效應(yīng) 6. 區(qū)域營銷 區(qū)域形象主題的確立 區(qū)域價值的整合與展示 關(guān)鍵事件及設(shè)施營銷 渠道策略 賣場規(guī)劃 公共關(guān)系營銷 10 本報告是嚴格保密的。 世聯(lián)在區(qū)域發(fā)展方向的經(jīng)典案例簡介 其他區(qū)域研究案例可通過世聯(lián)平臺展示，如： 固安工業(yè)區(qū)起步區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展研究 佛山南?？萍脊I(yè)園戰(zhàn)略發(fā)展研究 西安高新區(qū)商務(wù)中心區(qū)區(qū)域研究 。 經(jīng)典案例 : 北京順義新城產(chǎn)業(yè)定位與城市發(fā)展戰(zhàn)略研究 順義新城結(jié)構(gòu) ： 三組團 108平方公里、規(guī)劃人口 90萬 ① 天竺空港區(qū) ： 組成：包括空港工業(yè)區(qū)、北京天竺空港出口加工區(qū)和后沙峪地區(qū) 規(guī)模： 34平方公里 （ 28萬人） ② 中心片區(qū) ： 組成： 區(qū)中心組團、馬坡組團、牛欄山組團 規(guī)模： 62平方公里（ 52萬人 ） ③ 河?xùn)|新區(qū) ： 組成：包括北小營鎮(zhèn)和南彩鎮(zhèn) 規(guī)模： 12平方公里（ 10萬人 ） 資料來源： 《北京城市總體規(guī)劃 20232023》 1 2 3 13 本報告是嚴格保密的。 制造業(yè)是順義區(qū)經(jīng)濟增長的主要來源，而汽車制造業(yè)和電子信息制造業(yè)又是絕對的支柱產(chǎn)業(yè) 順義主要產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值和增加值占全區(qū)比重（2 0 0 4 年）3 8 . 8 0 %3 4 . 4 0 %6 . 6 0 %5 . 8 0 %2 . 7 0 %2 . 5 0 %1 . 8 0 %0 . 7 0 %6 . 7 0 %4 7 . 1 0 %1 5 . 3 0 %1 3 . 9 0 %4 . 1 0 %3 . 1 0 %3 . 4 0 %2 . 3 0 %1 . 4 0 %9 . 4 0 %汽車及零配件電子通信設(shè)備制造業(yè)飲料制造業(yè)農(nóng)副食品加工業(yè)電氣機械及器材制造業(yè)紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)通用設(shè)備制造業(yè)醫(yī)藥制造業(yè)其他行業(yè)增加值比率占總產(chǎn)值比率2023年順義第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之比為 1： 。 資料來源：順義統(tǒng)計信息網(wǎng)、世聯(lián)計算 2023年汽車制造業(yè)、電子信息設(shè)備制造業(yè)的產(chǎn)值占到順義工業(yè)總產(chǎn)值的70%以上，是順義工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè) 順義區(qū)各產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻率（2 0 0 4 年）1 . 8 0 %5 2 . 9 0 %8 . 6 0 %3 6 . 7 0 %第一產(chǎn)業(yè)工業(yè)建筑業(yè)第三產(chǎn)業(yè)15 本報告是嚴格保密的。 ?2023年全球汽車零部件銷售行業(yè)、汽車整車銷售行業(yè)的投資現(xiàn)