世聯(lián)寫字樓營銷顧問業(yè)務經(jīng)驗分享-展示頁
2025-02-05 15:51本頁面
【正文】 1. 城市寫字樓市場發(fā)展階段的判斷u 核心要點 片區(qū)在城市中的占位 片區(qū)間競爭格局 項目與城市核心區(qū)的關系 考慮城市整體規(guī)劃的彈性和動態(tài)調(diào)整 城市的經(jīng)濟發(fā)展水平和 產(chǎn)業(yè)特點 城市的總體規(guī)劃 城市寫字樓市場的特點 3. 項目與企業(yè)戰(zhàn)略的關系 開發(fā)商的企業(yè)戰(zhàn)略 短期現(xiàn)金流與長期收益的關系 跨越式發(fā)展與均衡式發(fā)展的關系 利潤導向和品牌導向的關系 本項目與企業(yè)其它項目的關系 世聯(lián)認為成功的寫字樓開發(fā)項目必須關注的關鍵問題4. 產(chǎn)品策略5. 商業(yè)部分的開發(fā) 策略u 核心要點 項目核心價值點 功能定位（可以考慮包含公寓的功能） 開發(fā)次序 寫字樓與其它不同物業(yè)類型的關系 商業(yè)物業(yè)的定位 商業(yè)物業(yè)的規(guī)模與價值 商業(yè)物業(yè)與寫字樓的關系 產(chǎn)品形象主題的確立 啟動營銷策略 渠道策略 關鍵事件及設施營銷 公共關系營銷 定價策略世聯(lián)寫字樓模塊顧問服務的業(yè)務主線及其核心研究內(nèi)容? 宏觀經(jīng)濟與城市規(guī)劃研究? 寫字樓市場研究? 地塊價值研究? 開發(fā)模式與盈利模式研究? 項目發(fā)展戰(zhàn)略研究? 項目整體功能定位研究? 功能分區(qū)及功能比例劃分研究? 寫字樓物業(yè)發(fā)展建議? 經(jīng)濟評價? ……項目定位營銷策略? 消費者價值取向研究? 項目賣點整合與營銷 SWOT分析? 定價研究? 營銷總策略和啟動策略研究? ……世聯(lián)寫字樓業(yè)務研究內(nèi)容世聯(lián)對寫字樓開發(fā)項目的理解及觀點Opinion 僅供演示行政配套 規(guī)劃中 建設中 逐步啟用商務氛圍 較差 較好 濃厚熱銷寫字樓投資大廈江蘇大廈中銀大廈國際商會大廈 時代金融中心中央商務大廈興業(yè)銀行大廈卓越大廈九州創(chuàng)展國際商會中心航天大廈安聯(lián)大廈華融大廈貴州大廈大中華交易廣場捷美中心新世界中心……雛形 CBD 發(fā)展中的 CBD 成熟 CBD2023年 2023年深圳 CBD寫字樓發(fā)展共性以深圳為例僅供演示雛形 CBD 發(fā)展中的 CBD 成熟 CBD2023年 2023年市場投資價值認同高 中 低投資比例 高 中 低產(chǎn)業(yè)類型 第三產(chǎn)業(yè)：金融相關的行業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：服務于第二產(chǎn)業(yè)—— 咨詢、物流、貿(mào)易等行業(yè)第二產(chǎn)業(yè)：生產(chǎn)型公司的市場部、銷售部、研發(fā)部門，或及辦事處、子公司產(chǎn)業(yè)表現(xiàn) 銀行、證券、保險等公司咨詢顧問公司、設計單位、會計事務所、律師事務所、物業(yè)公司、進出口貿(mào)易公司等科技公司、計算機公司、制造業(yè)展銷場等企業(yè)類型 民營企業(yè) 民營企業(yè)、外資企業(yè) 民營企業(yè)、外資企業(yè)、跨國公司深圳 CBD寫字樓客戶演變以深圳為例僅供演示雛形 CBD 發(fā)展中的 CBD 成熟 CBD2023年 2023年建筑設計 形象較好 形象好、設計較人性化 形象好、設計人性化硬件設施（電梯、空調(diào)、車位等）一般 檔次高、數(shù)量充足 高配套設施（會所、會議室、員工餐廳等）一般 完善 完善科技含量（智能化、節(jié)能等）一般 高（ 5A等） 高物業(yè)管理 自管 品牌管理 品牌管理附加資源（健康環(huán)保）無 部分運用 重點營造產(chǎn)品成熟度 較成熟 完全成熟 完全成熟、具各性化深圳 CBD寫字樓產(chǎn)品特征以深圳為例從深圳 CBD的發(fā)展可以得到的規(guī)律216。早期推出定位空間較大，從甲級、乙級到商務公寓均有市場 。由于對風險的規(guī)避，以及早期開發(fā)高端物業(yè)對頂端客戶的消化，其它開發(fā)項目以乙級寫字樓為主，商務公寓為輔。20232023年的競爭激烈程度將遠大于 2023年，大量甲級物業(yè)紛紛浮出水面，前景不可預知。早期市場整體年推出量在 7萬以下；216。如果單個項目規(guī)模較大，則一般由多種功能組合；僅供演示二、三線城市辦公物業(yè)啟動與發(fā)展歷程萌芽階段 啟動階段 發(fā)展階段 成熟階段?辦公需要?住宅改辦公?草創(chuàng)型企業(yè)?住宅?無?改善環(huán)境?住宅立項、商務辦公?成長型中小企業(yè)?第一代商務公寓?位置?價格?交通?使用成本動因表現(xiàn)形式產(chǎn)品特征入駐公司特征客戶關注點?追求形象?純商務形象?迅速發(fā)展的中小企業(yè)?初具規(guī)模的企業(yè)?純寫字樓開始出現(xiàn)?位置?配套?硬件?商務氛圍?需求多樣化?多樣化?各種類型企業(yè) ?寫字樓與新一代商務公寓并存?地段?服務?軟環(huán)境?健康、風景世聯(lián)研究寫字樓的產(chǎn)品價值體系寫字樓產(chǎn)品價值體系關鍵公共空間打造專業(yè)辦公形象展示區(qū)高形象展示體系獨特功能構建低門檻，低使用成本。啟動時機搶先，為項目贏得機會點，跑贏大勢，是市場先機型成功的要素；項目采用 提早開發(fā)，搶占先機 的競爭策略 ；適用條件：項目既需要打造 “ 成熟產(chǎn)品 ” ，形成不同的 “ 檔次標準 ” ，又要控制成本，保證達到利潤目標低成本，高形象 是成本領先型的成功要素；功能轉(zhuǎn)換型 附加資源型適用條件：功能轉(zhuǎn)換型競爭模式的成功背景是周邊住宅價格高啟政府不允許住宅單位供企業(yè)注冊周邊高檔住宅市場價格與寫字樓差距不大，不會影響商住公寓的價格空間；適用條件：周邊寫字樓產(chǎn)品 成熟 ；推出 超前的概念 可以引起市場的共鳴；市場購買以自用為主，對價格不太敏感，對新概念關注；世聯(lián)寫字樓開發(fā)顧問的工作方法Method 世聯(lián)顧問服務內(nèi)容項目定位顧問服務城市相關產(chǎn)業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展前景預測相關領
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