世聯(lián)_珠海鳳凰山一號別墅區(qū)價格報告_47ppt-展示頁
2025-02-05 15:51本頁面
【正文】 我們對項目一期目標的思考： 速度目標 —— 開盤熱銷，開盤月銷售 50%（ 43套）， 08年全年完成一期銷售 90%以上。 報告思路 1 價格制定背景 新政分析 近期市場分析 前期客戶分析 2 核心均價推導 4 整體推售策略 3 價格表生成 項目本體分析 認籌客戶分析 中國人民銀行決定從 2023年 4月 16日起 ， 上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 點 。 國家八部委聯(lián)手查中國房價暴漲因素 深圳是重點城市 。 中國人民銀行發(fā)布公告 ， 決定從2023年 6月 5日起 ，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 分點 從 2023年 5月 19日起 ， 上調金融機構人民幣存貸款基準利率 。 個人住房公積金貸款利率相應上調 。 第二套住房首付不得低于 4成 ， 貸款利率不得低于同期貸款利率的 2023. 央行于 79月 3次上調節(jié)存款利率 ，2023年 ， 先后上調存款利率 5次 ， 上調存款準備金利率8次 《 關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知 》 ， 的第三條的規(guī)定 ， 商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產評估價浮動 、 不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產 ， 在購房人沒有全部歸還貸款前 ， 不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款 。 13 日宣布 ， 將從今年 10 月 25 日起 ， 上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 個百分點 。 行政手段 金融政策 稅收政策 07年政策解讀： 以金融政策為主 ,直接針對投資客和多次置業(yè) ,對市場的影響較大 堅定不移的宏觀調控 07年政策：以金融政策成主 , 對市場的影響較大 ?行政手段：新增針對房地產市場二手房交易及新房營銷手法的專項整治 ?金融手段：針對房地產市場，銀行開始配合行政手段，緊縮銀根，直接針對投資客和多次臵業(yè) ?稅收政策：將繼金融政策后另一項更為長期的增加多次臵業(yè)與投資成本的“殺手锏” 波動原因 1：品牌開發(fā)商“低價拋售”行為引起市場多米骨牌效應 波動原因 2：相關土地政策和規(guī)劃導致土地開發(fā)加速，未來住宅供應量加大 波動原因 3：后續(xù)金融 /稅收政策的出臺將加劇市場波動 未來波動因素：開發(fā)商行為、政府政策、金融 /稅收政策將導致未來市場波動 堅定不移的宏觀調控 新政分析 07年以金融政策為主 ,直接針對投資客和多次置業(yè) ,對市場的影響較大。 新政分析 ?新政影響將持續(xù)， 對房地產市場影響不容低估； ?淡市之中，仍然存在一批較理性的投資客會選擇在淡市購房，深圳客戶仍然存在一定挖掘潛力。一個購房者這樣說：“也許這不是買房子的好時機，卻是我需要買房子的時機”，他們是目前 中小戶型的主要買家 ； 長期的理性投資者 ， 這里有套股換樓的，有對未來充滿信心的，有要對抗通脹的，有要賺人民幣升值的，他們是目前豪宅的主要買家 。 珠海近期樓市 關鍵詞： 調控效果漸顯： 珠海市場由于 9月底新地王的支撐，政策調控的影響并沒有很快顯現(xiàn)出來，但近期調控效果已顯，市場觀望情緒已漸形成。 深圳樓市受挫 珠海樓市調控效果漸顯， 珠海房地產市場未能逃脫大勢影響， 高價的投資型項目所受影響最大； 本地自住客成為支撐。金域藍灣 85 18 老帶新為主 恒福閣 104 20 售價相對較低，折扣多 每一間 60 2 成交均價 7700元 /㎡ 龍騰灣 — 1 有已售房號撻定、退房 中天維港 90 7 價格由 16000降為 15000 中山 雍泉度假山莊 119 6 簽約量為 0 檀香山 20 0（未發(fā)售） 進線量，未設接待 08年 2月市場數(shù)據(jù) ? 各大樓盤上門量成交量均相對政策出臺前有所回落； ? 市場冷淡情況下，客戶更多關注品牌開發(fā)商項目； ? 品牌開發(fā)商屬下樓盤成交量相對穩(wěn)定，如萬科，但個別品牌樓盤出現(xiàn)較為罕見的退房、撻定現(xiàn)象（如，華發(fā)世紀城）。 目前在售別墅項目消化周期均較長，整體消化速度較慢。 市場背景 至展示區(qū)開放前， 進線客戶共 1667批 ，有效上門登記客戶共 753批 ： ? A類客戶： 對購買的戶型、面積明確，主動詢問項目相關信息 2次以上，長時間持續(xù)關注， 占 %，共 36批； ? B類客戶： 誠意度中等，對銷售代表回訪不反感，對于是否會購買待樣板房和價格再定， 占 %，共 206批； ? C類客戶： 明確放棄或不再考慮本項目。 ? 本項目 獨棟為客戶關注的重點產品 ,A類客戶中 66%關注獨棟， B類 32%關注獨棟。工程的延后也嚴重削弱客戶的購買意愿； ? 客戶最擔心的問題在于： 項目臨近港灣大道的噪音問題、密度問題 ；客戶對于現(xiàn)場展示非常關注，其將構成客戶是否購買的關鍵。 客戶背景 客戶分析結論： ? 客戶來源以珠海私企老板、港澳商人客戶為主，部分深圳及北方客戶； ? 獨棟產品為客戶重點關注產品；客戶多以自住和度假為目的； ? 客戶主要對比項目為：華發(fā)世紀城、龍騰灣，部分對比聚龍溪，金域藍灣等。 ? 總進線批次：有效登記 116批 ,。 ? B類客戶：誠意度中等，對購買的戶型、面積不明確，但主動來電咨詢一次或以上的客戶，對是否購買待看樣板房和價格后定； 30%，共 56匹。 57% 項目基礎數(shù)據(jù)及總平圖 總占地面積： m178。 容積率： 一期容積率： 共分二期開發(fā)， 總戶數(shù)： 一期 87戶， 二期 316戶 項目本體 獨棟與聯(lián)排別墅所占比例分別為 %和%； 獨立別墅面積區(qū)間： 286380 m2 聯(lián)排別墅面積區(qū)間： 250270 m2 建筑形式 單位面積 （ m2） 數(shù)量（套） 比例 合計 一期住宅部分 獨立別墅 樓王（獨立別墅 V型） 1 % 42 % 獨立別墅 DH1型 6 % 獨立別墅 DH2型 9 % 獨立別墅 DH3型 6 % 獨立別墅 DH4型 15 % 獨立別墅 DH5型 5 % 聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅 RH1型 9 % 45 % 聯(lián)排別墅 RH1型（左端戶型） 3 % 聯(lián)排別墅 RH2型 16 % 聯(lián)排別墅 RH3型 13 % 聯(lián)排別墅 RH3型（右端戶型） 4 % 合計 87 87 項目本體分析 項目本體 贈送面積 地下室（㎡） 花園（㎡） 露臺（㎡） 獨棟
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