【文章內(nèi)容簡介】 園到高中的優(yōu)秀的教育資源。 建筑新趨勢 規(guī)劃：大氣，突出現(xiàn)代都市感 建筑：體現(xiàn)都市感，品質(zhì)感 建筑風(fēng)格分析 客戶對建筑風(fēng)格的喜好 16%9%9%5%5%4%2%1%16%33%穩(wěn)重的現(xiàn)代感現(xiàn)代時尚現(xiàn)代簡約歐洲新古典主義建筑現(xiàn)代歐式海派建筑風(fēng)格南歐風(fēng)格東南亞風(fēng)格現(xiàn)代中式后現(xiàn)代風(fēng)格建筑原則： ?屋頂具有特色，線條干凈利落，雅致大方； ?用沉穩(wěn)的色調(diào)及通過不同材質(zhì)的變化強調(diào)建筑立面的品質(zhì)感； ?注重建筑體與景觀的結(jié)合，保證住宅的均好性及符合當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣的朝向與疏密要求 穩(wěn)重的現(xiàn)代感風(fēng)格的建筑更受消費者的喜愛。 主題：符合市場需求并引導(dǎo)市場 二、需求分析 景觀：兼具觀賞性和實用性 市場主流建筑風(fēng)格分類表現(xiàn)： 南歐風(fēng)格 市場主流建筑風(fēng)格分類表現(xiàn)： 8%30%17%8%37%代表新城市形象的居住社區(qū)大型水景主題社區(qū)異域風(fēng)情的居住小鎮(zhèn)運動健康主題社區(qū)（配套較為豐富的運動設(shè)施）教育主題社區(qū)（可保證業(yè)主子女入讀名校）社區(qū)主題 建筑新趨勢 規(guī)劃：大氣，突出現(xiàn)代都市感 建筑：體現(xiàn)都市感，品質(zhì)感 主題原則： ?符合市場需求并引導(dǎo)市場； ?與市場上其他項目的差異化，避免撞車； ?主題要鮮明，不可模棱兩可，而且要和景觀、建筑風(fēng)格相統(tǒng)一。 主題：符合市場需求并引導(dǎo)市場 景觀：兼具觀賞性和實用性 代表城市新形象、運動健康主題、教育主題是目前市場上最為推重、消費者最為接受的項目形象主題；鑒于本項目周邊教育資源豐富以及銷售節(jié)點臨近奧運會可以選擇教育主題或奧運主題以及景觀主題。 規(guī)劃：大氣，突出現(xiàn)代都市感 建筑形態(tài) 12%53%11%4%9%7%5%多層帶電梯多層不帶電梯小高層高層聯(lián)排別墅獨立別墅低層花園洋房客戶對物業(yè)類型選擇 目前市場上多層的接受度是最高的，也有一部分客戶希望住電梯高層、小高層，但本項目受區(qū)位及周邊環(huán)境限制，開發(fā)中高檔特色多層產(chǎn)品應(yīng)該是符合市場趨勢的。 城市建筑新趨勢 建筑：體現(xiàn)都市感，品質(zhì)感 根據(jù)市場現(xiàn)狀，本項目開發(fā)多層建筑應(yīng)為最佳方案。 景觀：兼具觀賞性和實用性 建筑新趨勢 規(guī)劃：大氣，突出現(xiàn)代都市感 建筑：體現(xiàn)都市感，品質(zhì)感 景觀需求 景觀風(fēng)格： ?景觀設(shè)計上盡量保證自然與周圍環(huán)境及建筑和諧統(tǒng)一； ?植被種植上要符合北方的氣候條件； ?另外要注重景觀的觀賞性和實用性，又要合理的控制成本以及后期的維護成本。 園林風(fēng)格 12%12%42%35%自然風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格中式風(fēng)格熱帶風(fēng)情園林風(fēng)格上消費者更喜歡自然風(fēng)格。 景觀：兼具觀賞性和實用性 20%39%22%2%1%5%1%10%一房一衛(wèi)二房三房一衛(wèi)三房二衛(wèi)四房二衛(wèi)五房二衛(wèi)六房或以上不確定戶型結(jié)構(gòu) 面積區(qū)間 消費者喜歡戶型主要是三室，面積區(qū)間集中在 130150m2之間。 戶型需求 12%12%19%30%18%8%1%180 以上1601801401601201401001208010080以 下思路總結(jié) 產(chǎn)品定位 多層 中高檔 住宅 三、項目總體定位 市場上產(chǎn)品供應(yīng)現(xiàn)況 項目地塊的整體價值 客戶需求的物業(yè)特征 競爭策略和外部因素 容積率： FAR= 三、項目市場形象定位 思路一： 8萬平米教育主題高尚生活社區(qū) 教育已經(jīng)成為老百姓置業(yè)時必需考慮的重要因素，教育在房地產(chǎn)銷售中的作用已越來越大。在其他大中城市，教育主題樓盤的銷售形勢很好，且成上升趨勢。教育的重要性已經(jīng)愈來愈被房地產(chǎn)開發(fā)商所注意和重視。 本項目周圍教育資源豐厚，云集成龍幼兒園，雙語小學(xué)、長葛市一中分校、市一高分校，這些學(xué)校均為長葛市比較好的學(xué)校， 而消費者購房時有很大一部分人是為了給子女提供一個良好的教育環(huán)境，目前，本地塊周圍沒有這一主題的小區(qū)，也沒有別的豐富的配套資源，所以教育主題是符合本項目的區(qū)位價值的且可實現(xiàn)項目市場形象的差異化。 思路二： 8萬平米奧運主題健康生活社區(qū) 事實證明，從 1984年以來歷屆奧運主辦城市的經(jīng)驗來看，奧運會對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、旅游產(chǎn)業(yè)帶動等方面的影響力達(dá)到頂峰， 臨近奧運的時間段是房地產(chǎn)市場發(fā)展最為強勁的階段，從對目前市場的研究來判斷，中高檔奧運健康主題住宅擁有極大的發(fā)展契機，價格提升明顯。 本項目在時間節(jié)點上，正好趕上奧運會這班車，而且在其他城市也充分證明了奧運主題健康生活社區(qū)深受消費者的喜愛，并且未來一個時間段奧運將會受到越來越多人的關(guān)注，這就可以使后期推廣以及形象的傳播相對比較簡單些，易達(dá)性更強一些，客戶更容易記住本項目并引起關(guān)注。 思路三： 8萬平米景觀主題高尚生活社區(qū) 豐富的景觀設(shè)計是目前很多項目提升整個項目形象的主要手段，通過對項目景觀的營造，渲染項目的檔次，并且景觀具有直觀性，當(dāng)消費者首次看房如果有豐富的景觀展現(xiàn)在眼前，比銷售員大量的解說更具有震撼性，看起來項目更上檔次、物超所值，更容易促進(jìn)銷售。 四、價格定位 在項目的定價中，均價的確定是根本。本定價法的基本原理是利用市場比較法，對項目及各比較案例的各個方面因素進(jìn)行評估打分后，通過項目影響因子樹圖解析，利用多個案例的評估修正價格計算其幾何平均值，得出本案的均價。 樓盤名稱 建筑面積（ M2） 均價元（ M2 ） 城市花園 7萬 1350 錦繡江南 14萬 1700 世紀(jì)鑫 尚城 25萬 多層 1600 對比樓盤及價格匯總（現(xiàn)在價格） 我們通過對本項目有參考意義的樓盤詳細(xì)的調(diào)研以后，就 16個定價評估因素逐項進(jìn)行打分。打分具體方法首先評價因子分五個等級分別為： “非常好 很好 一般 差 很差”分別由“ 5 4 3 2 1” 來表示，然后根據(jù)每個項目的具體情況給出具體分?jǐn)?shù)，如下表。 評估因素的權(quán)重和打分 樓盤評估項 錦繡江南 城市花園 世紀(jì)鑫 尚城 本項目 周邊商服配套 3 2 3 2 交通條件 4 3 4 3 周邊居住環(huán)境 4 2 4 2 周邊教育 4 2 3 3 周邊醫(yī)療 4 3 4 4 周邊就業(yè)環(huán)境 4 3 4 2 戶型 4 4 3 4 小區(qū)景觀 3 2 3 3 區(qū)內(nèi)配套 4 3 3 3 建筑質(zhì)量 4 3 4 4 物業(yè)管理 3 2 3 3 其他賣點 4 3 4 4 公司品牌 3 2 4 3 營銷策劃 2 3 3 4 表：打分結(jié)果一覽表 評價因子權(quán)重系數(shù)圖 權(quán)重系數(shù) 周邊商服配套 項目外部環(huán)境 市場營銷 產(chǎn)品質(zhì)素 4 交通條件 周邊教育 戶型設(shè)計 小區(qū)景觀 小區(qū)內(nèi)配套 周邊居住環(huán)境 周邊醫(yī)療 公司品牌 物業(yè)管理 建筑質(zhì)量 其他買點 周邊就業(yè)環(huán)境 營銷策劃 4 2 2 2 2 2 1 1 2 2 2 1 3 7 1 評價因子權(quán)重為 評價因子 權(quán)重 周邊商服配套 交通條件 周邊居住環(huán)境 周邊教育 周邊醫(yī)療 周邊就業(yè)環(huán)境 戶型 小區(qū)景觀 小區(qū)內(nèi)配套 建筑質(zhì)量 物業(yè)管理 其他買點 公司品牌 營銷策劃