【文章內(nèi)容簡介】 增加%，同比增加 %，增速略有放緩。主要是因為市場對新政基本適應，購房者也逐步接受，開發(fā)商借力 “ 金九銀十 ” 加速完成全年任務。l供求關(guān)系： 9 月，供求比值相對持平，比值依然低于 1。表明本月市場依然供過于求。主要原因是新盤借勢意圖明顯，國慶假期到來之前扎堆上市，而假期成為相當部分房源的主要消化時期，因此沒有體現(xiàn)在 9 月的成績中。2023青島房地產(chǎn)市場整體形勢住宅市場 —— 供求分析新政對開發(fā)商產(chǎn)生擠壓效益大于客戶需求擠壓： 2023年 1月 2023年 9月住宅供求走勢圖2023年 1月 2023年 9月住宅供應量走勢圖 2023年上半年青島各區(qū)成交分析 （ 1）、 各郊區(qū)市領(lǐng)跑青島成交 膠南 8304套大比分奪魁2023年上半年成交套數(shù)排行膠南 8304城陽區(qū) 5263黃島區(qū) 4437李滄 4059萊西 3775平度 2895四方區(qū) 2484即墨 2466嶗山區(qū) 2034市南區(qū) 1618市北區(qū) 1521膠州 425l 城陽區(qū)、黃島區(qū)分別以 5623套、4437套位列第二、第三；此外，李滄區(qū)成交 4059套，同比大增 %，位列第四。l 嶗山區(qū)成交 2034套，同比下降 47%。l 除李滄區(qū)外的市內(nèi)四區(qū)，同比縮水明顯，由 09年上半年 3000套左右成交，下滑到 1600套左右，其中四方區(qū)成交 2484套、市南區(qū)成交 1618套、市北區(qū)成交 1521套。2023年上半年青島新房總成交39281套，其中膠南、城陽、黃島三區(qū)市成交 18004套，占據(jù)青島七區(qū)五市總成交的 45%，膠南表現(xiàn)尤為突出，同比大漲 112%，超過 09年上半年區(qū)域成交冠軍城陽區(qū)。（ 2）、膠南現(xiàn)象解讀 上半年連續(xù)兩月單月成交量突破 2023套大關(guān)l 2023年青島樓市上半年表現(xiàn)最為搶眼的板塊，非膠南莫屬。 從 2023年全年及 2023年上半年成交套數(shù)來看，每個月成交量超過 2023套大關(guān)的青島各區(qū)市中只有膠南市，而且膠南在一年半的時間里共突破了三次，時間分別在 2023年的 11月份， 2023年 1月和 5月份。l 在膠南板塊中， 一突出的特點是呈集體放量的趨勢。 上半年排行之中，書香蔓城、中海熙岸、隆海海之韻、香檳海岸、山水新城、那魯灣、風和日麗、隆和水岸等都貢獻不菲。不過， 同樣受到政策影響，膠南板塊 6月份從 5月份的 2431套 “ 緊急迫降 ” 到 660套。l 市政規(guī)劃正逐漸向藍色經(jīng)濟區(qū)域傾斜，隨著膠南港口經(jīng)濟的發(fā)展，實體經(jīng)濟對市場拉動作用巨大，膠南將是未來最有潛力的板塊之一。（ 4）、市南市北成交量同比下降一半（ 5）、李滄區(qū)上半年表現(xiàn)尚佳，成交 4059套，同比增長 %（ 6）、城陽四方成交平穩(wěn)，大盤支撐（ 7）、嶗山區(qū)成為新政重災區(qū)，上半年成交 2037套，大幅下滑 %（ 3）、黃島區(qū)前 5個月逆市攀升， 6月政策效果顯現(xiàn)l 上半年，黃島區(qū)成交 4437套，較 2023年上半年 3493套，大幅提升 27%。l 在上半年各樓盤排行榜中，青島鳳凰城排第一，海爾山海灣也在列。l 前 5個月，黃島區(qū)的成交量一路攀升，其中貢獻較大的樓盤有盛世江山、溫州商貿(mào)城、怡情海岸、鳳凰國際等。l 6月份的成交量終于抵不住調(diào)控的威力而下降，黃島開發(fā)區(qū)受害最深，回調(diào)擠出的泡沫最多。無論是一路攀升的膠南，以及黃島區(qū)的前 5個月爬升， 6月的市場均是價滯量跌。青島各區(qū)市可售統(tǒng)計2023年 10月份各區(qū)市可售統(tǒng)計住宅 辦公 商業(yè) 車庫及其他區(qū)域 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積市南區(qū) 3106 296 314 151 市北區(qū) 3768 315 528 455 四方區(qū) 2911 141 371 82 李滄區(qū) 2304 67 466 951 嶗山區(qū) 3905 1150 148 75 黃島區(qū) 7048 975 322 1112 城陽區(qū) 5499 642 5098 131 膠南市 10195 547 2249 130 2023年 1—10 月各區(qū)市成交套數(shù)區(qū)域 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月黃島區(qū) 676 296 611 1188 1322 542 1077 593 745 2278膠南市 2034 412 1360 1437 2633 630 1086 767 659 1561供過于求特征明顯，市場競爭激烈，2023年上市量較大，供銷比將進一步拉大。供 求 2023年上半年各面積區(qū)間成交情況l 6090平以下的占到了 47%，近市場的一半， 90120平占到了 33%，占市場中面積比的第二位。l 中小戶型在成交面積上占到了一半的比例，舒適戶型 90120平排市場第二，剛性需求與初步改善類人群占到了市場的大多數(shù)，依然是市場的絕對主力。 l 從上半年的成交價格區(qū)間來看， 5000元以下的樓盤成交套數(shù)占到了總量的一半。各個價格區(qū)間的占比，總的看來比較接近。800010000 2023年上半年各價格區(qū)間成交情況低價位的成交套數(shù)相對占優(yōu)，同樣也說明膠南、城陽、開發(fā)區(qū)成交量巨大，對于低價區(qū)間比例的貢獻。Chapter 3膠南房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析經(jīng)濟社會發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)提供了可持續(xù)發(fā)展的基礎膠南作為國家同類規(guī)模城市中的經(jīng)濟強市，保持穩(wěn)定增幅的城市產(chǎn)業(yè)格局，依靠天賦的自然和人文條件，推動房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。隨著海底隧道和跨海大橋的逐步完工，膠南房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮?，市場發(fā)展將呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢。 各版塊之間差異比較明顯房地產(chǎn)發(fā)展先進地區(qū)的新興人居理念和風尚，正在逐漸被引入膠南市場并得到認可，直接推動了新興城區(qū)和新型居住理念社區(qū)的發(fā)展。隨著國內(nèi)一線及青島十強開發(fā)商的進入，本土中小開發(fā)商和中小項目加大整合。市場板塊化更加明顯，住房建設布局主要集中在 “ 兩區(qū)、兩組團 ” ， “ 兩區(qū) ” 即老城區(qū)、東部新區(qū)， “ 兩組團 ” 即靈山衛(wèi)組團、瑯琊組團。各版塊之間的社會和經(jīng)濟差異，直接體現(xiàn)于房價。目前膠南新城區(qū)和靈山衛(wèi)板塊是膠南房地產(chǎn)開發(fā)最為熱門的區(qū)域。新興人居風尚逐漸被引入和認可市場困局顯現(xiàn)，市場調(diào)整期將持續(xù)一段時間2023年國家為抑制房價快速增長，調(diào)控政策層出不窮，受全國房地產(chǎn)市場整體形勢影響，市場觀望情緒將持續(xù)一段時間，但剛性需求依然存在。膠南房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、膠南房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀膠南市場各業(yè)態(tài)存量2023年 10月之后膠南房地產(chǎn)市場整體可售存量為： ，其中住宅 ，辦公 ，商業(yè) ，車庫及其他 。單位：套 單位：萬平米膠南房地產(chǎn)市場各項數(shù)據(jù)分析、膠南房地產(chǎn)市場各項數(shù)據(jù)分析2023年膠南各月總成交情況膠南市場近年來樓市量價齊升，市場前景看好，自住、投資需求量均較大，但隨著今年 4月國家一些列抑制房價快速上漲政策推出，銷量大幅下滑， 5月后各月銷量降幅最高可達 7成。特別是對投資性產(chǎn)品打擊較大。10月份市場回暖，成交量漲幅超過200%以上，剛性需求依然為主力支撐。中海 熙岸力簽 363套，領(lǐng)跑膠南市場。膠南市市調(diào)區(qū)域 膠南老城區(qū)膠南開發(fā)區(qū)隱珠片區(qū)在售項目市調(diào)分析、在售項目市調(diào)分析 為了更好地了解膠南市場情況，接下來將通過 市場線、價格線、產(chǎn)品線等三條線對膠南市重點區(qū)域的代表項目進行分析。市場線市場線樓盤名稱 價格 戶型面積 銷售情況龍澤園 35005500元 /平全盤均價 3300元 /㎡ 66—124 ㎡總建面 60458 ㎡總套數(shù) 700套，剩余 80套，去化率 89%山水新城 （二期） 3900元 /平全盤均價 2710/平 45106㎡68509 ㎡總套數(shù) 1042套，剩余 251套，去化率 76%水郡康庭小高層