【文章內(nèi)容簡介】 | 58 片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展“兩極化”特征明顯 沙頭角鹽田港主要開發(fā)面向本區(qū)域消費(fèi)群體的居家型中檔物業(yè)，以兩房 /三房為主力戶型，而梅沙片區(qū)則主要開發(fā)千萬元以上豪宅，面向投資度假型消費(fèi)群體。 梅沙片區(qū)現(xiàn)狀 鹽田港片區(qū)現(xiàn)狀 沙頭角片區(qū)現(xiàn)狀 均價 （元 /m2） 2023023000左右 1600019000 30000元以上 物業(yè)檔次 中高檔、中檔 中檔 高檔，中高檔 戶型特征 兩房 /三房中小戶型為主 兩房 /三房中小戶型為主 戶型種類豐富 主要客戶 臵業(yè)者多元化 本地居民企業(yè)員工、相鄰 周邊區(qū)域居民、港人 鹽田港員工 附近企業(yè)員工 本地居民、少量港人 各地投資客 各區(qū)二次臵業(yè)者 以渡假 /投資為主要目的 Code of this report | 59 片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展“兩極化”特征明顯 沙頭角鹽田港未來供應(yīng)項目面向本區(qū)域消費(fèi)群體的居家型中低檔物業(yè)，以兩房 /三房為主力戶型；而梅沙片區(qū)未來供應(yīng)以面向投資度假型消費(fèi)群體為主。 本區(qū)域市場未來 供應(yīng)情況 項目名稱 片區(qū) 開發(fā)商 總占地面積 (㎡ ) 建筑面積 (㎡ ) 物業(yè)類型 預(yù)計入市時間 中英街 1號 沙頭角 嘉信福 65889 78平兩房 138平三房，計 305套 2023年中 昊海君悅 沙頭角 昊創(chuàng)投資 4942 29650 商務(wù)公寓 3661平米；含平層和復(fù)式 2023年 45月 倚山花園三期 沙頭角 新世界 32200 103658 —— 2023年中 畔山庭苑 鹽田港 三洲田 —— 2023年 9月 鵬廣達(dá)半山公寓 鹽田港 三洲田實(shí)業(yè) 鵬廣達(dá) 3635 9450 120平米四房單位 2023年 10月 聯(lián)泰 〃 梅沙灣 梅沙 聯(lián)泰 32100 別墅 300平米 2023年上半年 八十步海寓 (海麗晶商住園 ) 梅沙 西帝 36062 55000（其中商務(wù)公寓約 37700，商業(yè)約 17300） 一居 4070平米，二居 8090平米，三居 130147平米 2023年 5月 Code of this report | 60 海山道 1號 —— 客戶情況 客戶特征： ?項目在開售初期 70%客戶為沙頭角和鹽田港客戶，但啟動大規(guī)模轉(zhuǎn)介后羅湖福田客戶比例逐步上升，關(guān)內(nèi)客戶集中在羅湖蓮塘和福田北。 ?購買群體主要是在鹽田換房客戶，羅湖、福田在鹽田工作或開廠客戶。 成交客戶類型： ?在鹽田開廠或經(jīng)商的私營企業(yè)主 ?鹽田公務(wù)員單位高級工作人員 ?在鹽田上班的香港客戶 ?鹽田當(dāng)?shù)負(fù)Q房客戶 ?福田、羅湖投資客戶 沙頭角片區(qū)在售典型項目 1 Code of this report | 61 上東灣 —— 客戶情況 客戶特征： ?項目開售不到一個月，開盤銷售約 250套，其中 7成以上為沙頭角、鹽田本地客，由于靠近口岸，香港客戶也占了一定比例。 ?項目為消化前期積累客戶未啟動轉(zhuǎn)介，故羅湖和福田客戶較少，外區(qū)域客戶多為投資客戶。 成交客戶類型： ?中英街經(jīng)商的私營業(yè)主 ?鹽田公務(wù)員單位中級工作人員 ?在鹽田上班的香港客戶 ?鹽田當(dāng)?shù)厥状闻Z業(yè)者 ?福田、羅湖投資客戶 片區(qū)在售典型項目 2 Code of this report | 62 羅湖, 38%鹽田, 30%福田, 21%南山, 3%龍崗, 5%寶安, 1%香港, 2%藍(lán)郡 —— 客戶情況 片區(qū)在售典型項目 3 成交客戶類型： ?鹽田公務(wù)員單位中、高級工作人員 ?鹽田私營企業(yè)主 ?福田、羅湖私營企業(yè)主 ?福田、羅湖投資客戶 客戶特征： ?由于項目良好居住氛圍、一線無敵海景以及超高贈送率，致使項目吸引了大量的羅湖、福田外區(qū)域客戶購買 ?項目成功顛覆沙頭角片區(qū)封閉式市場格局，外區(qū)域客戶占比超過 50% Code of this report | 63 2023年鹽田（沙頭角）二手市場成交情況 選取中原三級市場 2023年及 2023年 12月沙頭角片區(qū)成交 201個有效樣本考察 成交面積( 戶型）占比13%63%15%4% 5%050 ㎡（ 一房）5090 ㎡（ 二/三房）90120 ㎡（ 三/四房）120140 ㎡（ 四/五房）140 ㎡ 以上（五房及以上）沙頭角片區(qū)二手房成交特點(diǎn)： ?90120㎡（二 /三房）是成交主力，占到總成交量的63%，剛需和換房是主要成交誘因； ?10000元 20230元是該區(qū)二手主力成交價格區(qū)間； ?該區(qū)主要成交客戶來自本區(qū)； ?成交客戶以本區(qū)公務(wù)員、企業(yè)老板和當(dāng)?shù)芈殕T為主。 Code of this report | 64 區(qū)域市場現(xiàn)狀小結(jié) 區(qū)域市場特點(diǎn)： 以本地客戶為主流的非市場熱點(diǎn)、相對封閉的區(qū)域市場 成交客戶特征及趨勢： ?地緣性強(qiáng)的沙頭角本地客戶，主要為首次臵業(yè)和改善型需求的客戶 ?沙頭角目前二手房成交客戶主要以剛需為主，喜好該區(qū)安靜舒適的居住環(huán)境 ?受規(guī)劃利好及海景資源的沖擊，藍(lán)郡成為首個吸引大量外區(qū)域客戶的項目，可見，沙頭角對外區(qū)域客戶將有良好的吸引力 Code of this report | 65 客戶變遷研究 Code of this report | 66 研究一： 深圳城市化多核發(fā)展下的居住變遷 深圳中心影響力減弱，多個居住向心圈層形成，逐步消除區(qū)域心理隔閡 臵業(yè)趨勢由深圳中心組團(tuán)向外溢 從東向西遷移的城市豪宅 （羅湖 — 香蜜湖 — 華僑城 — 填海區(qū)） 東線 鹽田、惠州 西線 北線觀瀾、東莞塘廈 優(yōu)質(zhì)資源型物業(yè) 分析點(diǎn) —— 關(guān)內(nèi)的真正意義上的資源型豪宅供應(yīng)量日益銳減， 隨著城市化發(fā)展，交通環(huán)境改善，市政配套完善， 非主流區(qū)域資源型豪宅物業(yè)受到市場接受和追捧。 Code of this report | 67 研究一： 深圳城市化多核發(fā)展下的居住變遷 向多產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展多元化，總部經(jīng)濟(jì)初見雛型，客戶臵業(yè)從被動擠出向主動溢出轉(zhuǎn)變 周大福、萬科、大百匯、中興康訊、鵬能控股等國內(nèi)知名企業(yè)總部和納稅大戶先后落戶鹽田。 優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、提升港口物流業(yè)高端化水平、提升旅游文化產(chǎn)業(yè)的品牌價值、生物科技、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)啟動 依托東部濱海分區(qū)主要交通設(shè)施走廊，保稅區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ) 實(shí)現(xiàn)深港過境交通“東進(jìn)東出，西進(jìn)西出” 新型產(chǎn)業(yè)全面啟動，來自世界頂尖級具有高學(xué)歷學(xué)位客戶群體 深港一體化拓寬港澳臺及外籍客戶 國內(nèi)、珠三角高層次專業(yè)人才商務(wù)型移民 企業(yè)總部駐鹽田，拉升居住需求，租賃缺口更大，投資客看好該片區(qū)升值能力 分析點(diǎn) —— ? 未來投資客戶也會成為本項目重要的補(bǔ)充型客戶群； ? 后三類客戶將是本案面臨的新生主力購買客戶群。 Code of this report | 68 2 0 0 0 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 9鹽田本 區(qū)域客戶 羅湖福田 南山客戶 香港人 外省人 深圳其余 鹽田購房客戶組成變化 老板/ 董事/經(jīng)理公務(wù)員 / 高層管理者中層管理者普通員工0%20%40%60%80%100%120%2 0 0 0 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 9鹽田中心區(qū)購房客戶社會職業(yè)變化 客戶來源突破區(qū)域化，打破半封閉壁壘，成為深圳臵業(yè)焦點(diǎn) 鹽田中心區(qū)購房客戶由原來鹽田周圍的本地客戶為主，逐步演變成鹽田與深圳各區(qū)域的高端客戶為主，港人為輔，有大量本區(qū)域外客戶關(guān)注的區(qū)域！ 客戶群趨于高端化，社會頂級財富階層越來越青睞灣區(qū) 鹽田中心區(qū)購房客戶逐漸高端，由原來的普通員工為主，演變?yōu)槔习?，董事，?jīng)理，高層管理者為主體。 未來隨著鹽田中心區(qū)完善、交通發(fā)展、深圳其余區(qū)域 供需失衡的壓力，鹽田中心區(qū)將迎來最好的機(jī)會！ Code of this report | 69 ?臵業(yè)趨勢由深圳中心組團(tuán)向外溢 —— 非主流區(qū)域資源型豪宅物業(yè) 受到市場接受和追捧； ?北線、西線對東線外溢的參考 1—— 客戶來源區(qū)域更廣泛 ，打破了距離尺度固定模式，客戶為 財富階層 /穩(wěn)定財富階級 ； ?北線、西線對東線外溢的參考 2—— 客戶需求歷程變化從投資行為為主轉(zhuǎn)變?yōu)?居住或兼投資行為為主 ：早期精明投資客介入極大提升樓盤知名度與價值；目前臵業(yè)中組團(tuán)客戶中 需求以中大戶型為主 ； ?區(qū)域利好規(guī)劃驅(qū)動作用下 —— 客戶臵業(yè)從被動擠出 向主動溢出轉(zhuǎn)變 ： 未來 投資客戶 也會成為本項目重要的 補(bǔ)充型客戶群 ； 新型產(chǎn)業(yè)全面啟動，來自 世界頂尖級具有高學(xué)歷學(xué)位客戶群體 ； 國內(nèi)、珠三角高層次專業(yè)人才商務(wù)型移民 ； 深港一體化拓寬港澳臺及外籍客戶 ， 三類客戶 將是 本案面臨的新生主力購買客戶群 。 結(jié)論：深圳城市化多核發(fā)展下的居住變遷 Code of this report | 70 資源型豪宅客戶研究 Code of this report | 71 綜合體豪宅案例分析：幸福里 幸福里客戶基本特征： 1. 50%為自住客戶。 2. 內(nèi)地、香港及國外均有，且香港客戶占 31% 3. 福田客戶占 35%，羅湖客戶占 30% 幸福里客戶群整體特征描述： 客戶整體年齡層次偏年輕，家庭結(jié)構(gòu)簡單，基本為公司高管和企業(yè)主等事業(yè)成功人士，購買幸福里大多并非為第一居所，大多為偶爾小住享受城市生活或投資使用，典型都市生活向往型客戶 Code of this report | 72 大中華總裁公寓客戶分析 大中華總裁公寓客戶基本特征： ?約 70%為投資目的或者自用兼投資。 ?80%成交客戶為公司中高管，其中 16%為老板級別客戶。 ?福田南山客戶占 65%，香港客戶占 12%。 客戶來源區(qū)域9%34%31%7%2%12%5%0%羅湖 福田 南山 寶安 龍崗 鹽田 香港 內(nèi)地購買用途投資56%自用22%公司自用8%自用兼投資14%投資自用公司自用自用兼投資職業(yè)身份老板16%高管38%中層管理26%職工1%公務(wù)員12%其他7%老板高管中層管理職工公務(wù)員其他大中華 IFC客戶群整體特征描述： 客戶主要看中項目的地段及綜合體地標(biāo)價值，同時，由于面積段較小，客戶購買主要以投資行為為主，典型的城市稀缺資源占有型客戶 Code of this report | 73 【 三湘海尚 】 【 皇庭港灣 】 【 卓越維港 】 【 君匯新天 】 【 鴻威海怡灣 】 內(nèi)地頂級富豪、煤礦主、私企業(yè)主、外資企業(yè)高層管理層，追求稀缺創(chuàng)新型產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)對資產(chǎn)的占有 潮汕生意人、有留洋經(jīng)歷的高收入人群，強(qiáng)調(diào)對主人空間的享受及高隱私度 后海如蔚藍(lán)海岸換房的實(shí)用型住家，希望再次從房產(chǎn)的交易中獲利并繼續(xù)升級 追求海景景觀換房自住客，強(qiáng)調(diào)對資源的占有和支配 項目 產(chǎn)品 對應(yīng)客戶 大規(guī)模、大園林科技智能產(chǎn)品 奢華享受、大主臥、主傭分梯 大贈送、超實(shí)用 大尺度 一線海景、大贈送 享受使用型 類別 資產(chǎn)持有型 享受使用型 享受使用型 資產(chǎn)持有型 享受使用型 享受使用型 交易獲利型 享受使用型 資產(chǎn)持有型 以金融證券及貿(mào)易行業(yè)客戶較為突出，追求高性價比，贈送空間對其最具吸引力 后海灣片區(qū)資源型豪宅的成交客戶來源 Code of this report | 74 結(jié)論 —— 項目未來客戶群構(gòu)成及研判 Code of this report | 75 項目目標(biāo)客戶精神描?。? 資源整合使用型、隨性生活方式 高自我能動創(chuàng)新、領(lǐng)御事物認(rèn)知 價值層面 舊式 轉(zhuǎn)型 新式 財富層面 高 中 低 沉穩(wěn)、有相對穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽(yù)、尊貴奢華的生活方式 思想深刻、有極強(qiáng)的洞察力、有遠(yuǎn)見、有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈 在高度整合資源獲得高品質(zhì)生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)隨性生活方式、較強(qiáng)創(chuàng)造力和領(lǐng)御感、 懷舊內(nèi)斂、道德感強(qiáng)、有一定的信仰（如宗教）、喜歡清靜和人文氣息濃的地方 思想守舊、頑固、愛面子講派場、在對金錢的看法和使用上存在一些矛盾、對價格有些敏感 豐富的閱歷、有敏銳的洞察力、較強(qiáng)的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理，同時注重生活品質(zhì)和舒適性 責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、對金錢在某種程度上有節(jié)儉精神、對價格有一定敏感度 重視生活舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個人意識強(qiáng)、社交面廣、勇于嘗試新東西、追求適合自己新方式 小資一族