【文章內容簡介】 按照測繪報告標注（核對）樓座單元編號；216。 如果尚未出具測繪報告項目，可以自己先行創(chuàng)建樓座及戶型編號，待測繪報告出具以后替換更改。4號樓5號樓1單元2單元3單元4單元5單元1單元2單元4單元3單元5單元6單元7單元8單元9單元10單元01020102010203010201020102010201020102010201020102010201020102單元情況說明報告邏輯框架36項目定價第二步：組團 (樓棟 )評定216。 綜合地塊內外有利、不利因素分析將項目人為的劃分組團，根據各個組團（樓座）位置優(yōu)劣勢進行排序，并針對排序制定相應的組團系數；216。 不同因素例如：質量因素，成本因素，推售順序等。216。 此環(huán)節(jié)需要經驗豐富的操盤手參與，同時得出的結論應征求開發(fā)商相關負責人的意見。第一組團＞第二組團＞第三組團＞第四組團＞第五組團 第一組團第二組團第三組團第四組團第五組團①②③④⑤⑩ ⑨ ⑧ ⑦ ⑥⑤ ④ ③②①報告邏輯框架3712商業(yè)7345689樓棟基本素質： 4=6＞ 3＞ 5=789【 不利因素 】? 9：東側臨加油站、北側臨高壓線，客戶抗性較大? 8：北側臨高壓線，西側河景尚未呈現(xiàn)，客戶抗性較大? 7：東北側臨近加油站，客戶抗性較大【 噪音影響 】? 9：西側臨項目主入口，東側臨加油站汽車美容區(qū)，北側臨開平路，噪音影響較大? 8：東側臨項目主入口，北側臨開平路，噪音影響較大? 7：東側臨集中商業(yè)卸貨區(qū)，存在一定噪音影響? 5：東側臨集中商業(yè)卸貨區(qū)，存在一定噪音影響? 3：臨近幼兒園及南側規(guī)劃路，存在一定噪音影響【 采光影響 】? 59與前面樓座樓間距約為 40M，低樓層采光受一定影響? 4與幼兒園樓間距約為 ，低樓層采光受一定影響【 景觀影響 】? 7：西單元南側正對社區(qū)中心景觀，觀景效果較佳? 6：東單元南側正對社區(qū)中心景觀，觀景效果較佳? 4：東北側正對社區(qū)中心景觀，觀景效果較佳? 5：西北側正對社區(qū)中心景觀，觀景效果較佳一期產品二期產品本樓棟排序只考慮樓棟優(yōu)劣勢，不考慮甲方內部員工購房因素示例內容報告邏輯框架38項目定價第三步：水平價差評定216。 影響房源價格主要因素的羅列；例如： 景觀、日照、園林、是否靠山、是否靠湖、是否靠馬路、人流情況 ……216。 各主要因素的分類；影響價格的因素通?？煞譃?3～ 5大類，例如，對于住宅，通常的分類為： 景觀、朝向、安靜度；216。 各維度權重的確定；根據產品的特點和市場情況，對各維度的重要性作出判斷，例如，對于萬科藍山項目而言，景觀、朝向、安靜度三者的權重依次為 45％、 35％、 20％；但對于城市花園而言，權重依次為 50％、 35％、 15％；因為城市花園是城市項目，而藍山是郊區(qū)項目，在大環(huán)境相對 “ 安靜 ” 的地方，客戶更在乎所購買產品是否安靜。報告邏輯框架39常見因素示例西北北東北　 　 　 　 　 　西 　 　 　 東　 　　 　　 　西南 　 　 　 　 　 　 東南南216。 朝向采光方面：四面全采光＞南北東三面＞南北西三面＞南北兩面＞東南＞西南＞南＞東＞東北＞西＞西北＞北注：后邊的方向排序請結合所在城市客戶真實喜好來確定。216。 景觀因素方面：景觀中＞一線觀景＞二線觀景＞三線觀景＞無法觀景注：一二三線可以從距離、水平錯位排布和高低錯位排布等來實現(xiàn)。216。 舒適度方面：臨主輔道路、樓間距、遮擋、對視、高壓線、變電箱、學校、垃圾站等報告邏輯框架40水平價差評定示例TIPS:制定不同權重下各影響因素的打分原則，按照評分原則對同一水平面的產品進行打分，發(fā)現(xiàn)產品的優(yōu)劣，發(fā)現(xiàn)產品的真實價值，并通過定價體系將其體現(xiàn)在最終的定價中。樓座 因素 權重 說明 打分11打分準則 朝向 30% 南向戶型日照好 910分東向的戶型日照較好 78分西向的戶型日照一般 5分 6分北向戶型日照最差 3分 4分采光 20% 雙向采光 910分單向采光 78分噪音 20% 西向位于小區(qū)內側，噪音較小 9分 10分南向邊單元離道路較近、噪音較大 7分 8分景觀 20% 邊單位二面觀景，效果更佳 9分 10分西向緊鄰會所且觀景的展示面較大，效果很好 9分 10分樓間距 10% 北側緊鄰 10樓，樓間距約 30米 7分 8分中間戶型較好，不受影響 9分 10分示例內容報告邏輯框架41戶型價值排序示例A戶型C戶型E戶型 F戶型優(yōu)勢： 緊湊型三居，南北通透，明廚設計劣勢： 供量太小優(yōu)勢： 全明戶型劣勢： 受城鐵影響、南向采光少優(yōu)勢： 南北通透劣勢： 只有主臥朝南，受北側城鐵影響優(yōu)勢： 全朝南，采光好劣勢： 不通透、供量大E戶型由于有兩間房間均朝北，受城鐵和京良路直接影響，因此將E戶型設定為最劣勢戶型 ，同時作為基準戶型。最劣戶型基礎戶型示例內容報告邏輯框架42項目定價第四步： 垂直 價差評定216。 根據開發(fā)商提供的產品細節(jié)、實際爬樓的情況、以及市場反應情況，確定樓層層差價格；216。 制定樓層差，通常以中間層為基準層，層差根據市場同類型項目調研制定216。 對特殊樓層進行特殊定價示例內容垂直價差示意報告邏輯框架43項目定價第五步：特殊因素216。 價格制訂中會遇到很多特殊因素，有來自地形地貌的，有來自項目規(guī)劃項目產品的，也有來自開發(fā)商特殊要求的；如變電箱遮擋、花園面積過大（?。?、戶型排布死角產生的特殊戶型、不同層級關系戶定房、特殊預留房源、樓王等；216。 在對特殊因素價格處理方面，一般采用手動加減的方式來進行差異化定價，并在過程稿中做特殊顏色標注，方便整盤調整過程中不至于漏掉。報告邏輯框架44項目定價第六步： 折扣 因素216。 綜合參考市場政策和市場競爭對手優(yōu)惠政策，并通過前期對市場客戶的了解和問卷調查，結合項目推售節(jié)奏，制定適合項目的價格折扣策略。優(yōu)惠名稱 優(yōu)惠詳情 優(yōu)惠點數 最高享受比例 優(yōu)惠折算搜房網電商團購 交 5千元抵 3萬元 約 % 100% %活動優(yōu)惠 客戶辦理尊享卡可享受 1%優(yōu)惠 1% 100% 1%按時簽約 7日內按時簽約并首付（或全款）到位 1% 100% 1%一次性付款 一次性付款購房 1% 30% %逼定折扣 現(xiàn)場問題客戶逼定折扣（需案場項目經理審批方可使用） 1% 40% %關系戶折扣 關系客戶折扣（需甲方領導審批方可使用） 2% 40% %合計 —— % —— %示例內容報告邏輯框架45項目定價第七步：制表鏈接公式216。 在 EXCEL中分樓座有序錄入已知信息；216。 單套單價 =（ 均價 ① +倍增 ② 基準水平位差 +垂直價差 177。 特殊因素） 樓棟系數 單變量求解系數 ③216。 單套總價 =單套單價 單套面積216。 樓棟總價 =SUM（該樓棟單套總價）216。 單套均價 =樓棟總價 247。 樓棟總面積216。 整盤總價 =SUM（所有單套總價）216。 整盤均價 =整盤總價 247。SUM （所有單套面積）① 均價：為前面章節(jié)中推導求出的項目均價，