富城投資深圳振興路項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告-92ppt(編輯修改稿)
2025-02-05 18:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 7 7 5 8 8 9 軟件設(shè)施 4 3 2 3 3 3 3 小區(qū)配套 4 3 2 2 3 2 3 交樓時(shí)間 4 3 3 2 3 3 4 物業(yè)管理 5 3 2 2 4 4 4 合計(jì) 100 77 70 64 86 82 80 項(xiàng)目合成均價(jià)測(cè)算表計(jì)算內(nèi)容 代碼瑋鵬花園航天立業(yè)華庭閣林網(wǎng)苑群星廣場(chǎng) 都會(huì) 100我們項(xiàng)目合計(jì)權(quán)重值 Q 77 70 64 86 82 80實(shí)際均價(jià) 8000 7600 7800 8000 8500 權(quán)重值比例 權(quán)重均價(jià) PI 8312 8686 9750 7442 8293 樓盤所占權(quán)重 WI 20% 28% 22% 15% 15% 樓盤權(quán)重價(jià) PI*WI 1662 2432 2145 1116 1244 8600通過(guò)以上計(jì)算，本項(xiàng)目初步合成的市場(chǎng)參考實(shí)收均價(jià)為： 均價(jià) 8600元 /平方米內(nèi)部產(chǎn)品價(jià)格策略不同產(chǎn)品種類的市場(chǎng)價(jià)值體現(xiàn) 根據(jù)我們多年的操作經(jīng)驗(yàn)，公寓與酒店式公寓、商務(wù)寫(xiě)字間的市場(chǎng)價(jià)值范圍如下：1．酒店式公寓： 公寓價(jià)＋ 300～ 600元 /㎡2．酒店式商務(wù)公寓： 公寓價(jià)＋ 500～ 900元 /㎡本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格指導(dǎo)表商務(wù)公寓 單身公寓 一房一廳 二房一廳95009800 87009000 86008900 86008900價(jià)格分析 商務(wù)公寓 單身公寓 一房一廳 二房一廳均 價(jià) 9600 8900 8800 8800平均面積（㎡） /套 28 32 48 60平均售價(jià) /套 268800 284800 422400 528000 商務(wù)公寓 單身公寓 一房一廳 二房一廳均 價(jià) 9600 8900 8800 8800合計(jì)面積 4020 8918 12740 3822合計(jì)售價(jià) 38592023 79370200 112112023 33633600價(jià)格策略 —— 低開(kāi)高走，逐步攀升銷售節(jié)奏與價(jià)格的關(guān)系銷售階段 銷售時(shí)間段 推出單位比例 入市價(jià)格內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期第一階段（ ～ ） 商務(wù)公寓： 20%單身公寓： 30%一房一廳： 20%二房一廳： 20%8700元 /㎡第二階段（ ～ ）第三階段（ ～ ）公開(kāi)發(fā)售期第四階段（ ～ ）商務(wù)公寓： 35%單身公寓： 35%一房一廳： 30%二房一廳： 30%8900元 /㎡第五階段（ ～ ）第六階段（ ～ ）調(diào)整期 第七階段（ ～ ） 9100元 /㎡持續(xù)期 第八階段（ ～ ） 9200元 /㎡尾銷期 第九階段（ ～ ） 尾盤促銷 9000元 /㎡商業(yè)部分商業(yè)定位步行街 精品廊 主題商場(chǎng) 方案一：商業(yè)布局規(guī)劃一層定位：開(kāi)放式街鋪與外部步行街結(jié)合二層定位：主題商場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式外向型，片區(qū)鄰近商家互動(dòng)共贏 ,共同打造整體商業(yè)形象。 經(jīng)營(yíng)品種規(guī)劃表 樓層 經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)模式招商對(duì)象二層（文化藝術(shù)品專業(yè)市場(chǎng)）書(shū)畫(huà)、古董、工藝品、樂(lè)器、特色書(shū)刊、民風(fēng)藝術(shù)品、時(shí)尚裝飾品、玻璃制品、陶瓷制品、蠟制品等帶租銷售 特色專賣店一層（分隔獨(dú)立街鋪）精品時(shí)裝廊品牌皮具店香水世界名表店高級(jí)飾品店銷售 品牌專賣店具有鮮明娛樂(lè)、休閑特色的大型 一站式消費(fèi) 娛樂(lè)城 方案二：一、二層： 考慮統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)模式 布局規(guī)劃 一層： 接待大堂、溫泉藥?。?、女部）、桑拿室、腳底按摩、沖涼兼寄存區(qū)（男、女部）、美容美發(fā) ……二層： 健身運(yùn)動(dòng)（乒乓球、棒球、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)）、大電影院、小電影院（投影）、棋牌麻將室、餐廳、網(wǎng)吧、酒吧、男女睡眠區(qū) ……經(jīng)營(yíng)品種規(guī)劃商場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)租金比較法（投資回報(bào)法） 二級(jí)次商圈 出租狀況表商場(chǎng)名稱 樓層 月租金 (元 /㎡ ) 空置率 商業(yè)檔次恩維廣場(chǎng)(全街鋪 ) 1F 300—500 0% 中檔海潤(rùn)廣場(chǎng)（原）1F 280 10%中低檔2F //3F 100—150 /中閣音像城1F 300—500 0%中檔2F 150—250 10%園嶺鞋城1F 180—320 0% 中檔 2F 80—130 20%本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的 商場(chǎng)租金樓 層 一 層 二 層月租金范圍 (元 /㎡ ) 350200 202350周邊一級(jí)核心商業(yè)圈 回報(bào)率商場(chǎng)名稱 樓層 年投資回報(bào)率（年租金 /總價(jià)）賽格廣場(chǎng)一層 %二層 %中電信息時(shí)代廣場(chǎng)一層 11%二層 10%佳和電子一層 9%二層 6%本商場(chǎng) 銷售價(jià)格 區(qū)間表樓層 最高價(jià)（元／ｍ ２ ） 最低價(jià)（元／ｍ ２ ） 均價(jià)（元／ｍ ２ ）一層 52500 30000 37500二層 30000 22500 25500總體 / / 31500可以看出：
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