【文章內(nèi)容簡介】 戰(zhàn)略目標 制定 外部環(huán)境 假設(shè) 供應(yīng)商 客戶 公司整體戰(zhàn)略 業(yè)務(wù)單位戰(zhàn)略 工程 計劃 融資計劃 產(chǎn)業(yè)布局 市場份額 投資回報 人力資源 信息支持 經(jīng)營 計劃 財務(wù) 預算 設(shè)計 計劃 問題的根源是缺失公司層面的經(jīng)營管理機制 運營管理機制的目的在于整合公司資源統(tǒng)一規(guī)劃和公司發(fā)展目標的實現(xiàn) 企業(yè)資源 公司發(fā)展目標的實現(xiàn) – 財務(wù)資源 – 人力資源 – 土地資源 – 高管資源 運營管理機制 – 利潤和、收入、成本目標 – 關(guān)鍵節(jié)點和計劃實現(xiàn) – 實現(xiàn)路徑中的支持和協(xié)調(diào) – 為下一步的反饋和改進 從理論上來講，完善的運營管理體制可以分解為幾部分 計劃管理 控制 協(xié)調(diào)資源 考核以及對于未來工作的反饋 ? 計劃管理是企業(yè)的龍頭，決定了企業(yè)一定時間內(nèi)的工作內(nèi)容和目標 ? 在過程中需要對于各分項目進行控制并為此提供必要的資源協(xié)調(diào) ? 在計劃目標達成后，需要通過考核對工作進行后評估，并在未來工作中嘗試改善 ? 有效的和符合標準的信息管理是以上內(nèi)容達成的必要條件 信息管理 在此，初步建議考慮三種可選的方式進行逐步調(diào)整，我們建議首選第一種方案 ?成立運營管理部，負責計劃、協(xié)調(diào)監(jiān)控和考核，負責業(yè)務(wù)流程和制度的梳理優(yōu)化 ?優(yōu)點： 責任明晰，有專門的部門來抓具體工作，設(shè)置專職崗位有利于專業(yè)化分工 ?缺點： 對于部門經(jīng)理和計劃崗位的要求很高，人員來源需要考慮，部門定位、文化適應(yīng)和工作方式需要明確 1 ?在工程管理部內(nèi)設(shè)計劃管理崗位，或者某個項目部試點，培育計劃和協(xié)調(diào)的團隊，在未來考慮逐步形成專業(yè)的運營部門和團隊 ?優(yōu)點： 解決人手不足和能力逐步培育的問題，工程部整合各項目計劃，綜合協(xié)調(diào)部門之間的計劃 ?缺點： 專業(yè)性需要培育，職責劃分需要更加清晰，對于關(guān)鍵崗位和人員的能力要求很高，同時相關(guān)信息不齊備 2 ?由高管團隊掛帥，各負責 1－ 2個項目的綜合計劃和協(xié)調(diào) ?優(yōu)點： 共享現(xiàn)有的組織架構(gòu)和管理團隊，不改變組織，但是形成計劃和協(xié)調(diào)的機制 ?缺點： 現(xiàn)有人手不足，分管部門較多，高管團隊精力存在問題；同時公司層面綜合計劃和協(xié)調(diào)仍然缺失；并非組織的常設(shè)形態(tài)，可以作為臨時性過渡行為 3 建議近期應(yīng)考慮成立運營管理部 ? 戰(zhàn)略規(guī)劃編制和組織 1. 根據(jù)集團公司發(fā)展要求，組織確定公司使命和愿景； 2. 根據(jù)集團公司的愿景和使命并結(jié)合公司的實力，組織并制定公司的中長期發(fā)展戰(zhàn)略； 3. 根據(jù)公司的中長期發(fā)展戰(zhàn)略，組織編制公司業(yè)務(wù)三年戰(zhàn)略規(guī)劃并組織實施； 4. 根據(jù)公司每年的實際發(fā)展和營運執(zhí)行情況，每年組織三年戰(zhàn)略規(guī)劃實施情況的檢討，并作出調(diào)整和修訂； ? 年度工作計劃編制及分解 5. 根據(jù)集團和公司的發(fā)展戰(zhàn)略，編制公司的年度工作目標和計劃，并分解落實； 6. 督促、指導各部門年度工作計劃的制訂； 7. 審核各部門年度工作計劃； 8. 每年組織討論并確定部門的績效指標及考核標準，并及時進行修訂； ? 運營管理 9. 協(xié)調(diào)部門及有關(guān)項目的管理事項； 10. 督導、監(jiān)控和檢查公司年度工作目標和計劃的執(zhí)行； 11. 根據(jù)每季的實際營運情況，每季組織年度工作計劃的檢討（提出季度報告），并作出調(diào)整和修訂； 12. 根據(jù)公司財年工作計劃指標考核各部門各階段業(yè)績，并提交相應(yīng)報告； 13. 公司辦公會工作落實和檢查及協(xié)調(diào)； ? 工作（項目）總結(jié) 14. 根據(jù)公司年度營運結(jié)果，組織并安排公司年度工作總結(jié)和專項總結(jié)； 15. 督促并指導部門年度工作總結(jié)； 16. 組織公司和部門展開季度工作小結(jié)； 17. 督促并指導開發(fā)項目的總結(jié) ； ? 流程與制度管理 18. 關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程和制度的組織編寫和任務(wù)指派 19. 公司層面業(yè)務(wù)流程和制度的管理 部門設(shè)置目的： 在總經(jīng)理直接領(lǐng)導下，組織進行公司的戰(zhàn)略規(guī)劃和年度工作目標的制定及分解工作，對公司的各項經(jīng)營情況進行督導和監(jiān)控，確保整個公司的有效運作以及各項任務(wù)和經(jīng)營指標的達成 。 考慮加強三級計劃體系和四方面會議 計劃體系 一級計劃 二級計劃 三級計劃 ?由運營管理部完成，把握大的節(jié)點，公司運營管理部和項目總經(jīng)理合編 ?由項目總經(jīng)理組織制訂 ?設(shè)計計劃、工程計劃、營銷計劃、采購計劃，由相應(yīng)部門和崗位完成 會議體系 項目運營會 每周 PM會 項目周例會 半年總結(jié)會 ?審批項目目標成本：目標成本由運營管理部制訂、項目經(jīng)理會審批，目標成本的變動和調(diào)整也需項目經(jīng)理會審批，目標成本受兩方面因素影響：一、市場因素；二、項目設(shè)計 ?項目經(jīng)理會（ PM會）的召集人為運營管理部 ?拿項目時成本值、方案時成本值、施工圖時成本值、決算時成本值，上述四個值由運營管理部給出 ?成本管理的難點：對成本值的修正（市場行情值、標準配置） ?銷售利潤率和內(nèi)部回報率背后就是計劃、成本等所有內(nèi)容，這時項目總經(jīng)理的責任非常重要，項目的每個時點必須給出實際成本目標和成本目標之間的差值 計劃管理責任體系包括如下內(nèi)容 計劃類別 計劃名稱 下級計劃名稱 編制 審核 決策 監(jiān)督／反饋 公 司 級 計 劃 公司戰(zhàn)略計劃 公司年度計劃 運營管理部 運營總監(jiān) /經(jīng)理 總經(jīng)理辦公會 總經(jīng)理辦公會 項目關(guān)鍵節(jié)點計劃 運營管理部 公司年度計劃 部門年度計劃 運營管理部 公司專項計劃 公司季度重點工作 公司季度重點工作 公司月度重點工作 運營管理部 部門年度計劃 部門季度計劃 各部門 運營管理部 運營管理部 部門季度計劃 部門月度計劃 各部門 項 目 級 計 劃 項目關(guān)鍵節(jié)點計劃 － 經(jīng)營管理部 運營總監(jiān) /經(jīng)理 總經(jīng)理辦 公會 項目總體實施計劃 － 項目部經(jīng)理 運營管理部 公司運營會 運營管理部 項 目 專 業(yè) 計 劃 項目設(shè)計計劃 設(shè)計部 項目經(jīng)理／運營管理部 項目經(jīng)理／運營管理部 項目資金計劃 － 財務(wù)部 項目人力資源計劃 － 總辦 項目工程計劃 施工進度計劃 項目部 項目招標采購計劃 － 成本部 項目營銷計劃 － 營銷部 項目目標成本管理指導書 － 運營管理部 初步思路，不代表最終結(jié)論 運營管理方面的重要舉措如下 運營管理戰(zhàn)略措施 重點 工作 ?部門和關(guān)鍵崗位設(shè)置： 成立運營管理部，考慮三個技術(shù)崗（計劃管理崗，負責大的項目節(jié)點管理；經(jīng)濟分析崗，負責進行偏差分析和執(zhí)行控制；目標成本崗，負責項目目標成本的下達）和一個管理崗（項目管理崗，分別負責協(xié)調(diào)每個項目的計劃編制和進度協(xié)調(diào)） ?建立項目計劃協(xié)調(diào)和決策機制： 建立計劃體系，一級計劃約為 10多個節(jié)點，由運營管理部擬定，二級計劃由項目經(jīng)理擬定，三級計劃由各部門經(jīng)理擬定，運營管理部負責抓一級計劃，同時管理二級計劃，各部門管理二級和三級計劃 ?建立運營會議體系： 計劃決策 PM會議：對于進度、成本和利潤目標等進行決策，不定期召開；每周項目計劃協(xié)調(diào)會議，由運營管理部組織召開 ?逐步賦予項目經(jīng)理一定的計劃管理職能 ?項目利潤統(tǒng)籌規(guī)劃機制： 對于項目利潤的目標變化進行管理 ?成本預警管理： 項目的目標成本由運營管理部提供，成本部提供動態(tài)成本數(shù)據(jù)，逐步建立成本預警措施 實施建議： 前四項可以考慮近期實施，后兩項考慮能力和人員成熟后中期逐步實施 需要指出的是，成立專業(yè)的運營崗位或者部門，對于相關(guān)人員的要求較高，而且并非就可以解決所有問題 ? 成立專業(yè)的運營崗位或者部門的相關(guān)要求： ? 具備全環(huán)節(jié)的運營管理的能力和專業(yè)知識，團隊需要一定的互補性，通才和專才結(jié)合 ? 部門或者崗位定位清晰，職責明確，授權(quán)充分 ? 核心高管對于運營部門或者崗位的關(guān)注度和信任 ? 核心人員的管理技巧、溝通技巧以及協(xié)調(diào)能力，能夠促成結(jié)果而非轉(zhuǎn)移或者弱化矛盾，需要深刻理解華潤的企業(yè)文化和價值觀，具備相當?shù)墓芾斫?jīng)驗和較高的情商 ? 秉承低調(diào)做人、把事情推動達成結(jié)果和為各部門服務(wù)的原則，逐步完善自身的能力 ? 前期先從計劃和信息共享入手，逐步完善機制，達到各部門信任和推動工作的目的 ? 可能面臨的困難或者風險： ? 部門定位不清晰，工作流轉(zhuǎn)過程和職責不能得到有效確認，工作開展困難 ? 人員能力和管理經(jīng)驗、管理方法存在問題，導致部門間矛盾變?yōu)楸静块T和其他部門間的沖突 ? 核心高管授權(quán)不足和支持不夠 ? 對于業(yè)務(wù)專業(yè)存在缺陷，外行管理內(nèi)行 ? 不能形成有效的溝通和協(xié)調(diào)機制，不能匯總有效信息，缺乏信息輸入的必要條件 關(guān)鍵專業(yè)和職能線條戰(zhàn)略實施計劃目錄 1. 運營管理實施計劃 2. 投資決策實施計劃 3. 品牌管理實施計劃 4. 設(shè)計管理實施計劃 5. 景觀管理實施計劃 6. 營銷管理實施計劃 7. 商業(yè)運營實施計劃 8. 客戶服務(wù)實施計劃 9. 工程管理實施計劃 10. 成本管理實施計劃 11. 物業(yè)管理實施計劃 12. 財務(wù)管理實施計劃 13. 人力資源管理實施計劃 投資決策是公司最重要的決策，即影響到公司戰(zhàn)略也影響到日后項目中各種細小的后續(xù)決策 投資決策需要各方面的信息， 需要各個部門的配合與支持 ，以及某一轉(zhuǎn)專業(yè)部門的統(tǒng)籌 投資決策絕不僅僅考慮某個項目、甚至部門內(nèi)部，而是 需要平衡整個公司資源分配 投資決策面臨很大的 不確定性 ，其結(jié)果將需要較長時間才能顯現(xiàn)，所以需要專業(yè)部門管理 投資決策 投資決策會影響到公司的大量人力資源、財務(wù)資源等資源的分配，而投資決策所做出的決定會在很長時間內(nèi) 影響公司的經(jīng)營 1 2 投資決策的重要性直接導致其決策過程需要更加合理，所以需要逐步建立科學合理的決策方式 3 4 5 投資決策能力取決于對信息、項目定位和投資分析三方面能力的培養(yǎng) 關(guān)鍵要素 關(guān)鍵措施 投資決策能力 ? 關(guān)注政府有關(guān)城市規(guī)劃和地區(qū)改造的方案和計劃 ? 從土地儲備公司獲取有價值的土地信息 ? 對一些交通、公共建設(shè)等方面規(guī)劃和建設(shè)可能引發(fā)土地升值進行關(guān)注 信息 項目定位 投資分析 ? 對目標土地周邊地區(qū)進行環(huán)境調(diào)研分析，估算土地價值和可能的住房需求 ? 通過土地現(xiàn)在價值和預估升值潛力，測算市場價值 ? 結(jié)合市場需求狀況確定目標客戶，實現(xiàn)項目的定位 ? 收集相關(guān)成本和市場價格信息 ? 確定投資分析模型，按照預估的各種開發(fā)成本進行投資分析 ? 對投資分析結(jié)果進行市場預售評價 同時，逐步介入城市運營和土地整理，作為戰(zhàn)略布局和拿地方式的有力支撐 資源整合 資金實力 融資能力 相關(guān)資質(zhì) 土地整理 – 由政府壟斷轉(zhuǎn)向企業(yè)運作。 – 相關(guān)政策逐步完善。 – 市場越來越透明。 – 融資方式從單一走向多元。 所需條件 未來趨勢 ? 資源整合能力逐漸弱化 。 ? 充分利用各種資源 。 ? 越來越需要更強的資金實力 。 ? 大量投入資金需要自籌 。 ? 市場和政府助推一級開發(fā)融資 。 ? 銀行貸款仍舊是主要形式 。 ? 積極引入戰(zhàn)略合作者 。 ? 需要有運作經(jīng)驗 。 ? 資質(zhì)成為逐漸上升的壁壘 。 并在長期關(guān)注企業(yè)的資本運營，從投融資和資產(chǎn)管理的角度來考慮投資決策行為 ?公司資產(chǎn)組合的調(diào)整 ?運用多種金融工具調(diào)整和優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu) ?公司資金安排及債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整 ?運用并購和資產(chǎn)重組的多種投資手段進行項目開發(fā)（或資產(chǎn)經(jīng)營） 資本運營的內(nèi)容 ?企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略的選擇 綜上所述，根據(jù)戰(zhàn)略的要求，投資及企業(yè)發(fā)展工作分為部門建設(shè)和能力提升、城市運營和資本運營三個階段 部門建設(shè)和體系完善 城市運營 資本運營 戰(zhàn)略要求 加強土地信息收集和成都市場規(guī)劃、競爭對手和競爭策略研究，完善部門建設(shè) 逐步介入城市運營和規(guī)劃、配套，考慮介入一級土地市場，合理整合集團內(nèi)部和外部資源 通過多種方式進行土地的獲取，包括并購重組等，從前端資本運營的角度來看待投資行為 短期（ 2023～ 2023年） 中期（ 2023～ 2023年） 長期（ 2023～ 2023年） 短期：部門建設(shè)和體系完善 短期：部門建設(shè)和體系完善階段 基礎(chǔ) 研究 重點 工作 ?成都市場分析： 地區(qū)樓盤供應(yīng)、銷售價格、供求關(guān)系等分析，城區(qū)以現(xiàn)有熱點區(qū)域為主，郊區(qū)關(guān)注規(guī)劃條件 ?土地信息分析： 成都市場土地供應(yīng)情況按照區(qū)縣進行歷年分析 ?土地拍賣分析： 大成都區(qū)域拍賣土地的基本信息、價格、報名條件、拍賣時間等 ?規(guī)劃資料研究： 大成都區(qū)域各區(qū)縣發(fā)展規(guī)劃條件和規(guī)劃方案圖 ?競爭對手研究： 對于萬科、中海、藍光、龍湖等對手的土地儲備、參與招牌掛情況、拿地手段