【文章內(nèi)容簡介】 工區(qū)：加工區(qū)用地面積： 136355平方米（ 203畝） 加工區(qū)建筑面積： 46304平方米 倉儲區(qū)：用地面積： 116039平方米（ 173畝），建筑面積： 32165平方米，露天堆場：11394平方米 三、鐵路專用線長度： ? 衡陽松木工業(yè)園區(qū)是 2023年經(jīng)衡陽市人民政府批準成立， 2023年經(jīng)湖南省人民政府正式批復(fù)為省級工業(yè)園區(qū)?，F(xiàn)為中南地區(qū)最大的鹽鹵及精細化工產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、國家重點鹽化工及精細化工產(chǎn)業(yè)基地、國家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地衡陽鹽鹵及精細化工產(chǎn)業(yè)園、全國最大的新能源汽車生產(chǎn)制造基地、全國最大的鉛酸電池及鉛極板生產(chǎn)基地、中國最大新型液晶顯示器專用磁芯生產(chǎn)基地； ? 松木工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位：依托豐富的鹽鹵資源和衡陽市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，打造區(qū)域性的鹽鹵化工及精細化工、新能源、冶煉、醫(yī)藥、物流、印染、服裝和紡織綜合性產(chǎn)業(yè)基地； ? 園區(qū)位于衡陽市石鼓區(qū)、珠暉區(qū)內(nèi)，整體規(guī)劃控制范圍為 107國道以東、東外環(huán)路以西，內(nèi)外環(huán)線以北，南岳高速公路以南，湘江自南向北將園區(qū)分為東西兩片，規(guī)劃控制面積為 ，其中江西片 ，江東片。園區(qū)總體規(guī)劃由衡陽市規(guī)劃設(shè)計院承擔(dān)編制。 松木工業(yè)園 松茶物流園 圖中紅色標注部分，即為正在前期籌備中的松茶物流園，占地 2100畝，修建信息物流區(qū)、貨運物流區(qū)、倉儲區(qū)等 3個功能區(qū)及配套設(shè)施。 小 結(jié) ? 目前商貿(mào)流通市場體系初步形成，為物流業(yè)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)衡陽物流比較分散，規(guī)模較小，第三方物流較少； ? 依托所在工業(yè)園和本身的規(guī)模優(yōu)勢，白沙物流園和未來的松茶物流園將成為衡陽的兩大物流業(yè)旗艦； ? 隨著大型物流項目的興建，衡陽未來物流市場將得到整合提升，規(guī)模化、專業(yè)化和第三方物流將成為衡陽物流的發(fā)展方向。 第四部分 項目產(chǎn)業(yè)定位分析 項目 指標 本項目 白沙物流園 松茶物流園 區(qū)位 衡陽縣西渡 雁峰區(qū)銅橋港 珠暉區(qū)茶山坳 規(guī)模 首期 300畝 2325畝 2100畝 交通 衡邵高速，鐵路 水陸空立體交通 水陸空立體交通 產(chǎn)業(yè)支撐 衡陽縣及衡陽西 部多產(chǎn)業(yè) 白沙洲物流園及湘中南 地區(qū)的進出口貿(mào)易等 松木工業(yè)園及湘中南企業(yè) 原料、產(chǎn)品和能源等 政策 享有絕大部分優(yōu) 惠政策 享有各級 全部優(yōu)惠政策 享有各級 全部優(yōu)惠政策 綜合評估 規(guī)模中小，暫無法成為市場領(lǐng)導(dǎo)者 目前衡陽最大的綜合性物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，市場領(lǐng)導(dǎo)者 前期籌備中的物流園區(qū)，依托松木工業(yè)園，未來又一物流市場旗艦 ? 通過以上對比分析我們不難發(fā)現(xiàn)，本項目暫時不具備成為市場領(lǐng)導(dǎo)者的規(guī)模和實力，“大而全”的分散發(fā)展不適合本項目； ? 另外，本項目在區(qū)位和人氣方面不如競爭項目，同時衡陽縣工業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱，無法提供足夠的支撐； ? 因此，我們應(yīng)面向衡陽市西部及整個衡陽市，集中力量，打造最專業(yè)、最精細的物流園項目。 那么我們應(yīng)該發(fā)展何種產(chǎn)業(yè)呢？ 產(chǎn)業(yè)定位原則 ? 發(fā)揮自身優(yōu)勢 能夠充分發(fā)揮項目參與各方的優(yōu)勢資源，建構(gòu)項目獨一無二的核心競爭力； ? 市場生存力強 具備較強的租金承受能力和抗風(fēng)險能力，為新興產(chǎn)業(yè)或目前市場穩(wěn)步攀升的行業(yè)，且未來能夠持續(xù)發(fā)展； ? 具備現(xiàn)實可行性 在現(xiàn)行的條件下，能夠迅速投入運營，同時能兼顧項目聚集人氣商氣和區(qū)位等方面的不足。 自身優(yōu)勢 ? 新合作商貿(mào)連鎖集團是由中華全國供銷合作總社聯(lián)合全國供銷社系統(tǒng)和知名企業(yè)共同投資，以農(nóng)村為主要目標市場，按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建的全國性連鎖超市集團。 2023年底止， 新合作集團已在全國 16個省區(qū)設(shè)立區(qū)域子公司 20家，發(fā)展 787家直營店和配送中心，擁有縣及縣以下加盟網(wǎng)點 8萬多個，總營業(yè)面積近600萬平方米，輻射、覆蓋 740多個縣域市場，新合作集團資產(chǎn)總額已達 。 ? 本項目開發(fā)商新合作集團，為歷史悠久的實力央企，在農(nóng)村日常消費品尤其是日化物流方面運作多年，資源豐富，運作成熟，而且具備與政府洽談，調(diào)整衡陽縣此類市場布局的實力； ? 因此，在本項目業(yè)態(tài)定位中，可考慮發(fā)揮集團優(yōu)勢，選擇農(nóng)村日常消費品作為經(jīng)營業(yè)態(tài)。 優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) ? 目前，市場發(fā)展勢頭及效益最好的產(chǎn)業(yè)，無疑是房地產(chǎn)、能源礦產(chǎn)和高科技等，以及與之緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。 ? 能源礦產(chǎn)和高科技等對資源、場地、設(shè)備、人員素質(zhì)等有特殊要求，運作難度極大，專業(yè)資源要求很高，項目開發(fā)參與方也不具備此類優(yōu)勢資源； ? 因此，能源礦產(chǎn)和高科技產(chǎn)業(yè)部不適合本項目。 房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè) ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要有住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)三大類； ? 本項目需要能夠聚集人氣和商氣，迅速建立知名度，獲得市場認同，而房地產(chǎn)與普通消費者日常生活緊密相關(guān)，關(guān)注度高，因此可以考慮選擇房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為項目的主要產(chǎn)業(yè)形態(tài)； ? 根據(jù)調(diào)查，長沙家居建材市場較多，如圖所示，經(jīng)營狀況普遍較好， 2023年銷售額平均增長 30%左右；紅星美凱龍銷售額增長甚至達到 47%； 郁金香 廣大環(huán)球 安居樂園 萬家麗 高橋 三湘大市場 南湖大市場 井灣子 紅星美凱龍 項目處于縣城，如果經(jīng)營家居建材類是否能夠吸引消費者前來購買？購買是否方便呢？ 香河家具城 ? 香河家具城以其發(fā)展速度快、整體規(guī)模大、品種品牌多、產(chǎn)品規(guī)格全、質(zhì)量信譽好、市場覆蓋面廣、管理有特色、吞吐量大，在中國北方獨樹一幟、聞名海內(nèi)外，被國內(nèi)業(yè)界人士和新聞媒體譽為一種“香河現(xiàn)象”、“香河模式”和“中國最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ募揖呤袌觥保? ? 香河家具城擁有紅木家具、實木家具、家居套房、辦公家具、賓館套房家具、中高檔沙發(fā)、軟床、戶外類、藤藝類、工藝品類等專業(yè)家具展廳 39個，面積 120萬平米，已經(jīng)成為北方最大的家具銷售集散地、位居全國第二位； ? 城內(nèi)參展企業(yè) 5000多家，匯集了國內(nèi)外名優(yōu)品牌家具上千個，并形成了產(chǎn)、供、銷一條龍的市場格局。產(chǎn)品除暢銷北方十余個省、市以外，還遠銷至俄羅斯、蒙古、加拿大、西班牙、韓國、東南亞、非洲等國家和地區(qū)，日客流量達兩萬人以上，年成交額 100億元人民幣。 ? 香河縣和香河家具城地處環(huán)渤海經(jīng)濟圈腹地，距北京 45公里，離天津 70公里，京沈高速公路及多條省道穿境而過，北京938路公共汽車可直達； ? 香河家具城的成功，得益于其區(qū)位和價格優(yōu)勢，從實地考察看，到香河買家具的主要是北京和天津人，不論檔次，均有相當(dāng)?shù)膬r格優(yōu)勢； ? 本項目距離衡陽市區(qū)僅 20公里，開發(fā)成本相對較低，同時具備一定的規(guī)模優(yōu)勢，能夠通過相對較低的前期成本吸引較多客商； ? 目前以中巴和班車為主要交通方式，而項目旁即為寬度約 45米的英秋大道和衡邵高速入口，竣工后自駕與公共交通均極為便捷，而且可以考慮負責(zé)配送； ? 綜上，本項目的交通優(yōu)勢和租金優(yōu)勢，能夠吸引消費者，并使其實現(xiàn)方便購買。 938終點站就是香河家具城的入口。香河北京辦事處在周六、日有班車，早 8：00在天通苑發(fā)車： 938路（總線） 北京站 → 站前街 → 日壇路 → 大北窯 → 北苑 → 天下第一城 → 香河家具城 (全程票價 7元 ) ；自駕可以走京沈高速公路在香河出口下，沿途有醒目的標志牌，幾分鐘即可到達。 天津客運站乘天津 寶坻 香河家具城 天津火車站后廣場乘天津 香河班車 自駕車自外環(huán)線走京津公路，到安平再到香河家具城；或走京津塘高速楊村出口下到安平再到香河家具城；或走津薊高速 寶坻北出口 京沈高速下再到香河家具城；或從寶坻下走香寶公路到香河家具城。 在確定做家居建材類之后，我們還應(yīng)對衡陽家居建材業(yè)大型項目的主營產(chǎn)品進行分析，以確定更加詳細可行的業(yè)態(tài)定位。我們選擇建材和家具兩大類的代表項目 ——華源建材大市場和永興家居廣場來分析： 華源建材大市場 ? 華源建材大市場，種類齊全，高中低檔均有， 2023年 12月正式開業(yè)?，F(xiàn)已入駐的經(jīng)營業(yè)主達 800戶，其中總代理商占 30%，市場生意興隆，年銷售總額 15億； ? 華源大市場該市場實行劃區(qū)經(jīng)營、合理定位、集經(jīng)營、商務(wù)、購物、餐飲、休閑、娛樂于一體。 ? 經(jīng)營購物區(qū)： A區(qū)為門業(yè)、鋁業(yè)、石材、木地板； B區(qū)為鋁材、燈具、扣板、玻璃； A、 B區(qū)靠 107國道的臨街面形成超大規(guī)模的華源油漆街； C、D區(qū)為陶瓷、地板磚、潔具等；在市場區(qū)域內(nèi)還設(shè)有倉庫及地下車庫。 ? 餐飲、娛樂、休閑區(qū)：設(shè)有建材行業(yè)會所服務(wù)中心。 ? 辦公及商務(wù)區(qū)：設(shè)有商務(wù)中心，裝飾材料行業(yè)協(xié)會會館和建材展示廳及辦公行政管理機構(gòu)。 衡陽家居建材行業(yè)，華源大市場高中檔均有，運作十年，已經(jīng)十分成熟，規(guī)模也最大，優(yōu)